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El mercado de las oficinas: más grandes, pero más vacías

07/04/2021

El 52% de los encuestados por la consultora CBRE ha elegido el sector de las oficinas como el favorito para los inversores con presencia en España

Sin duda, teletrabajo fue una de las palabras estrella durante el pasado año. Si bien esta modalidad laboral no estaba muy extendida entre las empresas españolas, las medidas restrictivas en cuanto a la movilidad de las personas supusieron un impacto sin precedentes. De hecho, antes del estallido de la pandemia, el 86% de los trabajadores en España tenía una experiencia limitada con el teletrabajo o no lo había practicado nunca, según datos de la consultora CBRE.

Son muchos los expertos que señalan que el futuro laboral pasa por un modelo mixto que combine la presencialidad con el trabajo en remoto. Tanto es así que, según un estudio publicado por Hewlett-Packard (HP) el pasado mes de octubre, para el 42% de los estadounidenses y el 44% de los europeos, las facilidades de la organización para trabajar desde el hogar son más importantes que el propio sueldo. En el caso de España, ese porcentaje se eleva al 47% de los entrevistados.

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A este respecto, a tenor de los datos de CBRE, solo el 26% de los trabajadores cree que no volverá a teletrabajar cuando todo vuelva a la normalidad. Eso sí, ante la opción de poder trabajar el 100% del tiempo en casa o en la oficina, el porcentaje que elegiría la oficina pasaría del 55% al 81% si la oficina se encontrara a 15 minutos o menos a pie desde su domicilio.

En este contexto, la buena respuesta de los empleados al trabajo en remoto durante el confinamiento, y la paralización de muchos negocios a causa de la pandemia está haciendo que muchas compañías se replanteen sus necesidades de espacio y la forma en la que van a trabajar en el futuro. Así, el mercado de oficinas ha sido uno de los principales afectados por la crisis sanitaria. La inversión en España alcanzó los 2.100 millones de euros en 2020, un 50% menos respecto al año anterior, cuando se registró la mayor cifra de la última década, con 4.200 millones de euros de inversión, según datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman.

No obstante, Pedro Luengo, director del área de Oficinas Inversión del proveedor de servicios inmobiliarios Knight Frank, señala que "en este momento sigue habiendo un fuerte apetito inversor, pero el interés por las oficinas ha disminuido en beneficio de la logística o del build to rent (BTR). Soy optimista y no tengo ninguna duda de que volveremos pronto a ver cifras como las de 2019, en cuanto se recupere la absorción de oficinas y haya más oportunidades de compra".

De hecho, las oficinas continúan siendo el sector favorito para los inversores con presencia en España. El 52% de los encuestados por la consultora CBRE lo ha elegido como preferido, lo que refleja un notable sentimiento positivo del mercado sobre el futuro a largo plazo de las oficinas de alta calidad. Asimismo, los inversores prevén que la reducción de la demanda de oficinas será moderada, menor al 10%.

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¿Cómo serán las oficinas del futuro?

Si bien la oficina física seguirá siendo el principal lugar donde desarrollar la actividad laboral y donde llevar a cabo la mayoría de interacciones con los compañeros de trabajo, como apuntan desde EY, los espacios grandes y superpoblados están llamados a desaparecer. Por ello, como explican desde la consultora, los edificios deben fomentar la salud y el bienestar, la calidad de las instalaciones y los espacios flexibles. Las oficinas que no lo consigan, se arriesgarán a la obsolescencia, a una mayor desocupación y a una caída de su valor.

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Antes de la crisis, los estudios ya indicaban que los espacios de oficinas tendían a estar infrautilizados. Los trabajadores, de media, no estaban más del 40% de su jornada laboral en sus puestos de trabajo, por lo que se prevé que para 2030 el coworking ocupará cerca del 30% de los espacios de oficinas en comparación con el 5% que ocupan a día de hoy.

El coworking es un método de trabajo colaborativo donde profesionales independientes, emprendedores, freelancers y pequeñas empresas comparten un espacio físico de trabajo a modo de oficinas, aunque también puede ser virtual. Entre las principales ventajas de estos espacios destacan el disponer de un espacio de trabajo profesional a un precio reducido; la flexibilidad, ya que permite adaptar las necesidades al crecimiento del negocio; o la posibilidad de compartir experiencias y sinergias entre diferentes proyectos.

Por su parte, el informe 'Smart Workplaces' realizado por Robert Walters, recoge que las oficinas pos-COVID-19 serán espacios inspiradores, de diseño semiabierto, con hot desking (espacios que se reservan por los trabajadores durante un período de tiempo determinado) y áreas funcionales. En este sentido, el 68% de los profesionales encuestados prefiere trabajar en espacios semiabiertos (una combinación entre open space y salas cerradas), mientras que solo el 5% de las empresas ha señalado los espacios totalmente cerrados o compartimentados y apenas el 12% de los trabajadores se decanta por este tipo de entorno laboral.

"Un diseño de oficina que ofrezca áreas funcionales acordes a su variada plantilla resultará un verdadero smart workplace, ya que suplirá las diferentes necesidades de sus empleados. Según la naturaleza y el sector de la compañía, los tipos de perfiles de empleados y estilos de trabajo serán diferentes, pero, de cualquier manera, alinear las preferencias de los trabajadores al diseño del espacio de trabajo favorecerá la atracción y la retención del talento, la productividad y un buen clima laboral", expone Ignacio Sánchez, Senior Manager en la división de Construcción, Inmobiliario e Infraestructuras de Robert Walters.

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En su caso, el sistema de hot desking se basa en la teoría de que nunca va a ser necesaria una mesa de trabajo para todos los empleados de la plantilla al mismo tiempo. En consecuencia, en este tipo de entorno laboral no se dispone de un escritorio por persona, sino que habrá en torno a un 25% menos de mesas respecto al número total de empleados. Se trata de un sistema todavía minoritario (tan solo el 17% de las empresas ha incorporado el concepto de hot desking en el diseño de sus oficinas), pero se considera que este tipo de organización experimentará un aumento en los próximos años tras la estandarización de los modelos flexibles de trabajo, explican desde Robert Walters.

Otra tendencia que está ganando terreno son las conocidas como oficinas satélites. Se trata de pequeños locales próximos a los lugares donde vive el personal para descomprimir la densidad de la oficina y solucionar los problemas que pueda generar el teletrabajo. Además, requieren un menor coste para las empresas porque suelen situarse en zonas que no son tan demandadas. El estudio de CBRE revela que al 62% de los empleados le gusta la idea del uso de oficinas satélites en el futuro.

Por tanto, la flexibilidad se convierte en un aspecto clave para las compañías, los empleados, las oficinas y, en definitiva, para el trabajo en su totalidad. Desde EY observan nuevos enfoques centrados en la calidad de los espacios, no solo de las oficinas, sino también en las viviendas y demás ubicaciones donde los distintos profesionales puedan desarrollar su actividad. En definitiva, el futuro del sector se dirige hacia un modelo híbrido, flexible y saludable.

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Edificios saludables

El concepto de edificio saludable ha estado en el radar del sector inmobiliario desde hace años por muchos motivos: mejorar las condiciones laborales de los empleados, aumentar la productividad, reducir los costes o atraer el capital inversor son algunas de las motivaciones para apostar por la construcción sostenible. De este modo, los criterios ESG (acrónimo de Environmental, Social y Governance) se han convertido en un componente relevante. Según un estudio de KPMG, el 83% de los ejecutivos de la industria inmobiliaria consultados cree que habrá un aumento significativo en la demanda de este tipo de inmueble.

Como explican desde Aberdeen Standard Investments, los edificios tienen un impacto directo en el medioambiente, ya que son activos muy intensivos en energía, desde el carbono necesario para fabricar los ladrillos, el cemento y el acero, hasta los costes de mantenimiento de los mismos. De hecho, las propiedades inmobiliarias representan el 40% del total de las emisiones de carbono.

La aplicación de criterios ESG puede contribuir a reducir el consumo de energía, pero también puede ayudar a mejorar el medioambiente, por ejemplo, en zonas donde sea importante controlar las inundaciones o a la hora de gestionar suelos contaminados. Además, estas políticas también pueden tener un impacto indirecto en la mejora de las propiedades. Por ejemplo, en lo relativo a cuestiones como el transporte público, a cómo se desplazan los empleados hasta el trabajo, a puntos de carga para vehículos eléctricos o aparcamientos de bicicletas para trabajadores.

Asimismo, los inmuebles forman parte de las comunidades y tienen un efecto en ellas. Acciones como plantar vegetación u ofrecer un uso alternativo para actividades sociales no solo tienen un impacto positivo en la sociedad, sino que también contribuyen a crear una imagen positiva del activo. En cuanto al gobierno corporativo, las propiedades inmobiliarias cuentan con una extensa cadena de suministro, por lo que resulta esencial contar con una administración responsable en todos los puntos de la cadena.

En este contexto, defienden desde EY, la tecnología, la digitalización y la optimización de procesos, especialmente la automatización, pueden desempeñar un papel clave en la creación de edificios saludables para proteger a los empleados. Un edificio saludable requiere una serie de actuaciones, pero la base del éxito debe ser un buen diseño, que no solo tome en consideración la fase de obra, sino que también tenga en cuenta el uso posterior del edificio.

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Fotografía de Volodymyr Bahrii en Unsplash
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