2020 se inició en España con un perfil de débil crecimiento en el sector inmobiliario, marcado por las incertidumbres globales y ahora más acusadas aún con la crisis sanitaria. Según Idealista, en enero el precio medio de la vivienda en España era un 4,3% superior al del mismo mes del año anterior y el valor del metro cuadrado pasó de 1.705 €/m2 en enero a 1.758 €/m2 en marzo. Por su parte, Eurostat señaló que los precios medios interanuales de la vivienda en la zona euro subieron un 4,2% en el último trimestre de 2019, dato que se preveía también aplicable al inicio de 2020. No obstante, estas previsiones han sido marcadas por la llegada del coronavirus (COVID-19) y la necesidad de adoptar medidas contra la pandemia. En España, además, la declaración del estado de alarma el día 13 de marzo ha afectado y seguirá haciéndolo a la economía española en términos generales.
El grado de afección dependerá de la duración del mismo y las limitaciones que se establezcan a la actividad económica, en la que el sector inmobiliario tiene un gran peso. Según el Informe sobre Construcción e Infraestructuras de la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (SEOPAN), el sector de la construcción supone el 10% del PIB, siendo la segunda fuerza en intensidad de mano de obra. Abarca tanto la edificación residencial y no residencial (88%), así como las obras civiles y equipamientos públicos (12%).
Paralización de obras y otras afectaciones
La paralización total de las actividades no esenciales supuso que las obras se interrumpieran y que los trabajadores se quedaran en casa acogiéndose al permiso retribuido recuperable. Esta fue una de las medidas llevadas a cabo por el Gobierno con influencia directa en el sector inmobiliario, pero el listado es muy amplio.
Aplazamiento de la presentación del índice de precios del alquiler
Con motivo de la crisis sanitaria, el Gobierno ha pospuesto la presentación del índice de precios del alquiler que iba a ser publicado el pasado mes de marzo. De acuerdo con el Secretario General de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas, el gobierno esperará a ver el impacto de la crisis al menos durante dos meses antes de presentar la ley de control de precios del alquiler. Se trata de una normativa que quería haberse lanzado antes del verano anterior y cuyo objetivo es facilitar una regulación que limite los aumentos de precios del alquiler en zonas que ya han sufrido “excesivas subidas” en los últimos años. La normativa incluye un plan de vivienda y un plan de rehabilitación, y la aplicación del índice se prevé realizar a través de medidas coyunturales y temporales a disposición de los ayuntamientos y comunidades autónomas.
Obras y construcciones paradas
Aunque el decreto de alarma no incluyó la paralización de las obras, que continuaron en marcha teniendo en cuenta el protocolo sanitario, tras la suspensión de toda actividad económica no esencial se obligó a cerrar las obras no consideradas indispensables, que representaban el 89% del total. En general, las obras indispensables son aquellas necesarias para dejar las construcciones en progreso en un estado que garantice que no van a sufrir daños por la paralización.
Durante este periodo han surgido problemas para guardar el stock de material, dificultades como los aplazamientos de pago más allá de los 90 días (según denunció ANDIMAC, la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción) y problemas de abastecimiento de materiales.
Moratoria hipotecaria
Dentro de las iniciativas económicas establecidas por el Gobierno para tratar de paliar el impacto de la COVID-19 destaca la suspensión del pago de la hipoteca sobre la vivienda habitual para trabajadores y autónomos en situación de vulnerabilidad económica. Actualmente el plazo de moratoria es de tres meses ampliables mediante acuerdo del Consejo de Ministros, y se ha extendido a hipotecas sobre inmuebles donde empresarios y profesionales desarrollen su actividad económica y viviendas alquiladas por las que se haya dejado de percibir la renta arrendaticia.
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Además, el Gobierno ha aprobado un plan de ayudas al alquiler (incluido en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo) que contempla movilizar entre 700 y 900 millones de euros a través de microcréditos del ICO avalados por el Estado a los inquilinos, a devolver en un periodo de entre seis y diez años. El plan distingue entre propietarios particulares de las viviendas y grandes tenedores (fondos, ‘socimis’ e inversores que cuentan con más de diez pisos en propiedad), obligando a estos últimos a aplicar una quita del 50% de la renta durante el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses o aceptar una moratoria durante cuatro meses en un periodo de hasta 3 años. Si bien, como señala ASIPA (Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler), el ahorro colectivo representa a millones de ciudadanos individuales.
Mayor digitalización en el sector
Las restricciones a la movilidad de la población han puesto en valor la digitalización de las promotoras e inmobiliarias, ya que hace posible al usuario visitar las viviendas (incluso las que aún no están construidas) y permite continuar vendiendo casas durante la crisis. Este tipo de herramientas, hasta ahora más enfocadas a clientes extranjeros, han visto incrementado su uso en el mercado nacional. Algunos ejemplos de digitalización inmobiliaria son la plataforma Live de Aedas Homes y el servicio online de Century 21 New Estate.
La primera permite un tour virtual de casas a través de internet y en directo. También puede incluir la presencia de un asesor en las viviendas que interactúa con el cliente en tiempo real. La segunda, que ha apostado de lleno por el proptech, permite la visita por videoconferencia o de forma autónoma a través de su web.
De acuerdo con Bryan McEire, cofundador y asesor tecnológico de Spotahome, “el sector inmobiliario es un mercado muy tradicional que ha cambiado muy poco en los últimos años. Mueve grandes cantidades de dinero, pero todavía nadie ha conseguido digitalizarlo. Sin embargo, admite disrupciones de todo tipo. El hecho de que cada cliente sea diferente abre las puertas a la inteligencia artificial, al aprendizaje automático y al machine learning, y se pueden llegar a hacer maravillas”.
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¿Qué pasará tras la crisis?
La ralentización de la actividad va a repercutir en la liquidez de empresas y trabajadores, a pesar de las medidas paliativas adoptadas por el Gobierno, debido a la reducción de la producción y del consumo. Por todo ello, los expertos apuntan a bajadas de precios en la vivienda porque, por un lado, habrá menos personas interesadas en comprar, al tener que destinar sus ahorros a necesidades más importantes. Y, por otro, las personas que tengan la necesidad de vender tendrán que aceptar precios más bajos ante la falta de demanda.
Según el estudio de Deplace, titulado “Tendencias y retos del sector inmobiliario español en 2020” y realizado en febrero 2020, tanto el precio de la vivienda nueva como el de segunda mano permanecerían estables o sufrirían un ligero recorte en las viviendas con más de cinco años de antigüedad en 2020. Después de la crisis sanitaria, las previsiones en general apuntan algo más a la baja. En este sentido, la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario prevé una bajada del precio de la vivienda en España del 10% y de entre el 5% y el 7% en grandes ciudades.
Diana Romero, broker inmobiliario de Remax, considera que “después de esta crisis el sector va a caer, por lo que va a ser tiempo para compradores o inversores que quieran realizar una compra más económica y dispongan de liquidez. En general, serán momentos duros para los agentes inmobiliarios, que tendremos que centrarnos en coger vivienda”.
“Según los datos que manejo, la previsión es de un descenso de los precios de un mínimo de un 10%, por lo que después de la crisis sanitaria será momento para comprar más ‘chollos’”, afirma. Los escenarios más optimistas, según Gloval Analytics, prevén caídas del 4,42% y hasta del 1,94 %, dependiendo de si la curva de recuperación será en forma de u (U) o de uve (V).
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En cuanto a la caída de las ventas, las predicciones van de entre un 10% y un 20%, como señala Colliers Internacional, a entre un 40% y un 45% a medio plazo según la Sociedad de Tasación. En definitiva, una crisis imprevista como la del COVID-19 exige la preparación de todos los sectores para una situación complicada, y el inmobiliario no iba a ser una excepción.
