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La rentabilidad en la inversión inmobiliaria: ¿qué tener en cuenta?

Fri Oct 23 09:51:15 CEST 2020

Invertir en activos inmobiliarios requiere una desembolso inicial más elevado, así como mayores riesgos y menor liquidez que en otras operaciones financieras

A la hora de tomar la decisión de comprar una vivienda, se puede hacer con dos fines posibles: el uso propio o la inversión. A ‘primera’ vista, esta segunda opción puede resultar atractiva y, tradicionalmente, ha sido bastante popular en España el hecho de adquirir una vivienda para después alquilarla y obtener con ello una rentabilidad. De hecho, la vivienda se había convertido en uno de los activos más rentables tras los años de crisis posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. Pero, ¿es la vivienda un activo realmente rentable o existen alternativas al ‘ladrillo’?

Los momentos de incertidumbre, como el actual marcado por la crisis de la COVID-19, no ayudan a tomar la decisión de invertir en este mercado. Los datos del sector dan buena cuenta de ello. El número de operaciones de compraventa acumula un retroceso del 24,4% en el periodo comprendido entre enero y agosto de este año. En concreto, en este último mes se han gestionado 31.394 operaciones, un 12,1% menos que en el mismo periodo de 2019, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Hay dos indicadores a tener en cuenta para predecir el futuro de la compraventa de viviendas. Por un lado, el euríbor cerró agosto en mínimos históricos, en -0,359%, y, además, con previsiones de que acabe el año rozando ese nivel. Por otro lado, el precio de la vivienda nueva en España también ha alcanzado la cifra más alta desde 2010, cerrando junio en 2.472 euros/m2, un incremento de 72 euros/m2 en el último año, según la Sociedad de Tasación (ST). De hecho, desde finales de 2014 esa cifra no ha parado de aumentar, unos datos que indican cierta demanda. Sin duda, con esta situación muchos se pueden plantear la compra de una vivienda, pero ¿es buen momento para la inversión inmobiliaria?

“La rentabilidad que realmente percibe el inversor es el 60% del total”

Uno de los principales elementos que pueden guiar a la hora de obtener una respuesta en este sentido se encuentra en el retorno que se va a obtener con esa transacción. Los datos actuales no son muy alentadores, ya que la rentabilidad bruta ha bajado en el tercer trimestre de 2020 hasta el 7,9%, según datos del portal Idealista. Los propietarios de San Sebastián (3,6%), A Coruña (4,3%) y Cádiz (4,7%) son los que obtienen rentabilidades más bajas, frente a Lleida, la que resulta más rentable con un 8,1%, seguida de Murcia (7,8%) y Huelva (7,2%). Además, hay que tener en cuenta que esta rentabilidad no contempla ninguno de los costes de operación de compra ni los periodos que se tenga la vivienda sin arrendar. Al tener en cuenta estos aspectos, la rentabilidad real podría descender incluso hasta casi la mitad. Tal y como explica Federico Servetto, director de Estrategia de Clientes de Banco Sabadell, “un supuesto de uso extendido es considerar solo el 60% de la rentabilidad bruta para ajustarse a lo que realmente llega a percibir el inversor”. 

¿Qué se debe tener en cuenta al comprar una vivienda para alquilar?

Disponer de un importe mínimo es esencial para cualquier inversión. Sin embargo, en el caso del inmobiliario esta cantidad generalmente es más elevada. Aunque esta necesidad de liquidez varía mucho en función del tipo de inmueble y de la ubicación del mismo, "si nos centramos en las zonas céntricas de las principales ciudades españolas, difícilmente podremos encontrar alternativas por debajo de los 100.000 euros”, según señala Servetto. Además del desembolso del coste de la vivienda, hay otros relacionados con la propia operación que hay que tener en cuenta y que, aproximadamente, representan el 12% del precio del inmueble. Entre ellos se encuentran los gastos de notaría y de de registro, los impuestos, a los que hay que sumar, año a año, los de mantenimiento correspondientes.

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La inversión inmobiliaria requiere un desembolso de capital mínimo más elevado que el de otras operaciones

Una vez que se tienen sobre la mesa los datos de la inversión necesaria para realizar una operación de compra de vivienda, es conveniente valorar los riesgos que se pueden encontrar. En este sentido, entra en juego una pregunta muy importante para el inversor: ¿cuándo y qué importe se recuperará del capital invertido? Por norma general, este tipo de inversión suele ser con plazos largos (más de 10 años, normalmente) y, por ello, en el momento de la compra no se suele prestar mucha atención al precio al que se venderá el inmueble. Considerar esto, junto al riesgo de liquidez, resulta crucial, ya que “puede ocurrir que cuando se quiera vender no haya compradores, por lo que no se podrá disponer de forma ágil del dinero invertido”, explica Servetto.

Al factor tiempo, hay que añadir otros riesgos asociados a la inversión inmobiliaria. Por un lado, hay que tener en cuenta que habrá periodos en los que la vivienda esté vacía, ya que, por diferentes razones, no se pueda alquilar y el propietario no perciba, por lo tanto, renta alguna. No obstante, habrá determinados gastos fijos a los que el dueño del inmueble tiene que seguir haciendo frente, pese a no contar con las rentas del alquiler. Además, puede ocurrir que durante los periodos en los que la vivienda no esté arrendada se produzca una ‘okupación’. De hecho, en la primera mitad del año se han registrado 7.450 denuncias por ‘okupación’, un 5% más que en el mismo periodo del año pasado, según los datos del Ministerio del Interior. En este contexto, es importante tener en cuenta que si la vivienda está vacía y no habitada, una ‘okupación’ no supondría un delito de allanamiento de morada, sino de usurpación, y es aquí cuando el proceso judicial se puede extender en el tiempo y ser realmente tedioso.

Una vez alquilada, el propietario puede tener que hacer frente a situaciones de impago o daños y desperfectos en el inmueble. Para ello, lo más oportuno es contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra tanto los daños propios como los de terceros. 

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¿Qué otros aspectos tener en cuenta antes de tomar la decisión?

Cada cierto periodo de tiempo, ya sea mensual, trimestral o semestral, se publican datos sobre los precios de la vivienda. Esto significa que no existe un mercado en el que día a día se actualicen las cifras, lo cual es una ventaja en este tipo de inversión. Y es que, aunque pueda no parecer relevante, “es vital en la psicología del inversor, ya que ayuda a dar una sensación de seguridad, minimizando la incertidumbre vinculada a observar la evolución diaria de los precios”, explica Federico Servetto. Teniendo en cuenta esto y, dejando el valor del inmueble fuera de la ecuación, la renta pasa a ser el elemento clave. Además de ser la fuente de ingresos para el dueño, “permite ir extendiendo los plazos de la inversión y ayuda a minimizar el efecto de los movimientos de los precios”.

La inversión financiera es más líquida, requiere inversiones mínimas muy bajas y cuenta con opciones de diversificación

Situación opuesta a la que se encuentran en las inversiones financieras, donde sí es posible disponer de precios de cotizaciones en tiempo real. En este caso, el ajuste de la inversión inicial es inmediato y el movimiento del precio adquiere toda la relevancia para el inversor. Actualmente, la elevada volatilidad marca el contexto económico y puede influir y provocar la toma de decisiones precipitadas. Por ello, es importante realizar el ejercicio de contemplar todas las inversiones con vocación de largo plazo, como normalmente ocurre con las inmobiliarias. Teniendo en cuenta, además, que las inversiones financieras presentan mayor liquidez, inversiones mínimas muy bajas y la posibilidad de diversificarlas

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Fotografía de Ricardo Gomez Angel en Unsplash
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