Uno de los factores del éxito del build to rent (BTR), fórmula que consiste en construir un edificio de viviendas para después alquilarlas, ha sido el cambio en las preferencias de los consumidores. Ahora el usuario quiere tener un acceso puntual a determinados servicios con la mayor calidad y al menor coste posible, independientemente de que el medio, en este caso la vivienda, sea en propiedad o en alquiler. Es una tendencia que se observa diariamente en las suscripciones a los servicios de ocio (Netflix, Spotify…) o en la contratación y el uso del transporte (BlaBlaCar, Cabify, renting…), pero que es igualmente replicable en la vivienda en alquiler, tal y como señala el ‘Estudio y tendencias del build to rent en España’, de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics.
Aunque el BTR no es el único producto para resolver la demanda potencial de vivienda por parte de los jóvenes, ya que existen otros como el coliving, sí que es el que ha despertado un mayor apetito inversor. El objetivo final de los fondos y de los inversores es convertir los activos inmobiliarios en activos financieros capaces de ofrecer retornos rentables en periodos largos de tiempo. “Si en 2010 la inversión en residencial de alquiler suponía poco más del 15% del total de la inversión inmobiliaria, en tan solo una década esta cifra ha aumentado hasta un 27%. Más de un cuarto de la inversión inmobiliaria global se enfoca en el sector del residencial de alquiler, en el que se incluyen fórmulas como el BTR, las residencias de estudiantes o las de ancianos, etc.”, destaca el citado informe.
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Más de 90.000 viviendas hasta 2028
Entre 2022 y 2023 se espera que el BTR conquiste al sector con más de 9.000 viviendas de media al año, estima Atlas Real Estate Analytics. “Hasta el cierre del año 2020, numerosos players del sector inmobiliario español han expresado su interés, con planes más o menos definidos, por entrar en el BTR. Teniendo en cuenta la información publicada por estos agentes, juntando tanto entidades privadas —promotoras, fondos, operadores y otros— con la administración pública tanto a nivel estatal como regional, el pipeline esperado se sitúa en torno a las 90.180 viviendas hasta 2028”, concreta el informe. A partir de 2024 comenzará la eclosión del BTR gracias a la entrega de viviendas de los principales planes públicos.
Sin embargo, este parque de BTR no será suficiente para satisfacer toda la demanda potencial por parte de las personas que buscan vivienda, considera Atlas Real Estate Analytics. Al ritmo actual se tardaría más de 10 años en llegar a una situación similar a la de algunos vecinos europeos, sobre todo en comparación con la del Reino Unido.
Prototipo de usuario del BTR
Demanda no le faltará al BTR. Pero, ¿cuál es el prototipo de potencial usuario de este tipo de activo? Atlas Real Estate Analytics, que ha analizado miles de localizaciones a lo largo de España, cruzando las principales métricas inmobiliarias (precio, absorción, etc.) con las características demográficas, sociales y económicas de la población de cada zona, tiene su arquetipo recurrente: un hombre soltero joven (de entre 30 y 40 años), con estudios de primer o segundo grado, que vive cerca del centro de capitales de provincia, como Madrid, y con una renta media- baja (1.250 euros al mes).
El segundo prototipo es el de una pareja joven (de entre 25 y 35 años), sin descendencia o solo con un hijo menor de tres años, con una renta media- alta (1.600 euros al mes por persona) y que prefieren vivir en el área metropolitana consolidada, aunque relativamente cerca del núcleo urbano.
Las promotoras que se han lanzado a promover el BTR han encontrado en la capital de España su mejor localización. De hecho, más del 50% del total de las promociones se concentran en Madrid y su área metropolitana. Por el contrario, Barcelona solo cuenta con el 11%. El resto se encuentra disperso en áreas como Valencia, Sevilla, Pamplona y Málaga.
No todo son ventajas en la apuesta por este nuevo concepto de inversión inmobiliaria. El informe apunta como barrera a superar frente a la compra la imposibilidad de hacer una venta antes de inaugurar la promoción. En este sentido, apunta el estudio, el equipo de ventas de un BTR se encuentra desde el primer día con un alto número de inmuebles vacíos a los que tiene que dar salida.
Asimismo, el BTR presenta otros desafíos a la hora de hacer un business plan inmobiliario: el aumento de los costes de operación y la amenaza de vacancy rates altos que hagan poco rentables las inversiones.
