La pandemia del coronavirus ha provocado una transformación en el mercado inmobiliario que afecta tanto a la oferta de viviendas, como a la demanda. La ‘nueva normalidad’, marcada por hábitos de vida diferentes a los que existían en la época pre-COVID-19, ha dado un vuelco a las prioridades de aquellos que quieren comprar una casa. ¿Qué tipo de viviendas buscan ahora los españoles?, ¿cambiarán las construcciones del futuro?
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Los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre julio apuntan a un avance de la vivienda de obra nueva frente a la usada. En ese mes, la venta de casas de segunda mano disminuyó un 34,9% interanual hasta producirse 25.880 operaciones, lo cual representa la cifra más baja para un mes de julio desde 2014. El descenso fue menor en el caso de las viviendas de obra nueva, cuyas ventas se redujeron un 21,2%. Ambos indicadores siguen la misma tendencia a la baja que comenzó en marzo con la declaración del estado de alarma. No obstante, la obra nueva ha superado por primera vez el umbral del 20% sobre el total de transacciones de la serie histórica que recoge el INE, reduciendo así la brecha existente entre sendos tipos de operaciones.
¿Qué impacto ha tenido la pandemia en los precios?
A finales de 2019, el precio de la vivienda se comenzó a resentir. En aquel entonces los expertos apuntaban hacia una estabilización del precio de unos activos que llevaban años revalorizándose en el mercado. Tras la llegada de la COVID-19, el precio medio de las viviendas de segunda mano ha experimentado un cambio del 1,8% interanual en el segundo trimestre, frente a una variación del 4% de las viviendas de obra nueva en relación al mismo periodo del año anterior, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE. La variación trimestral muestra que los precios de la vivienda nueva descienden más de dos puntos entre el segundo y el primer trimestre, mientras que los precios de la vivienda de segunda mano han subido cinco décimas.
Para explicar este fenómeno, los expertos apuntan a que el vendedor de una vivienda de segunda mano puede tender a resistirse a vender ahora y esperar a que la situación económica mejore, lo que ha paralizado muchas operaciones y ha provocado que el precio de este tipo de viviendas se mantenga.
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¿Qué prefiere el comprador pos-COVID-19?
Los meses de confinamiento han otorgado a los hogares un lugar más elevado en la vida de los españoles, lo cual les ha llevado a reconsiderar sus necesidades. Así lo explica Marcos Beltrán, director de Real Estate de Altamira España, quien señala que “cada vez hay más demandantes de vivienda que se han replanteado sus prioridades y ahora priman los espacios luminosos, más grandes y abiertos”. Estas nuevas tendencias dan cierto protagonismo a los inmuebles nuevos, más proclives a disponer de este tipo de características. “Hemos observado un aumento del interés de nuestros clientes en los áticos y lojos s bacon terraza o jardín propio”, explica Beltrán, y añade que “las zonas comunes también están ganando mucho peso a la hora de buscar vivienda”.
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En esta línea se pronuncia PwC en su informe ‘Emerging Trends in Real Estate’, que hace referencia a la creciente popularidad de las zonas urbanizadas en grandes ciudades que ofrecen servicios básicos (zonas comunes y peatonales, acceso a tiendas, etc.). Además, según el citado análisis, la situación actual podría llevar a los millennials en proceso de formar una familia hacia áreas metropolitanas más pequeñas, menos dependientes del transporte público.
Este cambio de preferencias ha influido en la demanda de viviendas, inclinando la balanza a favor de los inmuebles nuevos. “La demanda de obra nueva se ha mantenido bastante estable tras la COVID-19, pero en la vivienda usada se ha registrado un descenso”, señala Beltrán. Estos cambios pueden haber sido influidos, en parte, por las diferencias que suelen caracterizar a estos tipos de vivienda.
Las transformaciones en la demanda condicionarán la oferta del futuro. Se trata de una tendencia que ya se había adelantado en los últimos años, con viviendas más sostenibles y eficientes desde el punto de vista energético, inteligentes y conectadas y que conceden más protagonismo al espacio. Y “las nuevas construcciones mimarán mucho más estas características”, considera Beltrán.
“El comprador tiene muy claro lo que busca”, sentencia el director de Real Estate de Altamira España, “y no está tan condicionado por la ubicación, como por las características de la vivienda”. Por ejemplo, un comprador cuya situación laboral y económica no ha cambiado, y que probablemente, teletrabaja a tiempo completo o mediante un modelo híbrido (casa- oficina), “busca poder tener dentro de su hogar un lugar tranquilo, cómodo y sin ruidos”, señala Francesc Julià, director de Marca de Kave Home, en el Podcast de Banco Sabadell.
Así, el papel que juega la ubicación en la decisión de compra ha cambiado, aunque existen grandes diferencias entre la demanda de grandes urbes como Madrid o Barcelona, donde es más probable encontrar este tipo de viviendas con estas características en zonas más alejadas del centro, y ciudades más pequeñas como pueden ser Tarragona o Salamanca, donde la situación cambia.
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Diferencias en el precio, la ubicación y la construcción
Una de las principales diferencias entre la compra de una vivienda nueva y una usada es el precio. Como es lógico, al comparar el valor de estos dos tipos de activos, el precio de la obra nueva suele ser mayor. Pero también existen otros trámites e impuestos que implican que, en el caso de las casas de segunda mano, el coste sea menor. Al adquirir un activo de segunda mano solo hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto se sitúa en el 4% por normal general, aunque varía dependiendo de la comunidad autónoma. Por su parte, al comprar una vivienda nueva, se debe hacer frente al pago del IVA, que es el 10% del valor de la propiedad. Además, en las transacciones que implican un activo nuevo también influye el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre obra nueva, que oscila entre un 0,2% y un 5%.
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La ubicación suele ser uno de los puntos más claros que todo demandante tiene. Por zonas, son más características de las zonas céntricas, sobre todo de las grandes ciudades, las viviendas de segunda mano; mientras que la obra nueva se concentra más en zonas urbanizadas alejadas de núcleos urbanos.
La tercera gran diferencia reside en la construcción. Es posible que las viviendas de obra nueva incorporen nuevas tendencias en cuanto a materiales y distribución, a lo que se une que los futuros propietarios pueden incluso elegir los acabados. No obstante, también es posible que estos tengan que esperar un tiempo determinado para entrar a vivir, mientras que en las viviendas de segunda mano, el uso y el disfrute del inmueble se produce de inmediato.
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