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Vivienda
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¿Qué necesito saber antes de comprar una casa?

01/10/2021

Adquirir una vivienda es una de las decisiones más relevantes de nuestra vida, sobre todo financieramente hablando. Por eso, antes de dar el paso definitivo, conviene tener en cuenta algunas cuestiones

Antes de comprar una vivienda una de las primeras valoraciones que se deben realizar es si es un buen momento para realizar la adquisición. El contexto actual de bajos tipos de interés constituye una buena oportunidad para firmar una hipoteca, así como la situación derivada de la pandemia de la COVID-19. ¿Qué otras cuestiones son las más frecuentes?

¿Cuál es mi situación económica y personal?

La decisión de comprar una vivienda no se debe tomar a la ligera, sino que se debe hacer con una planificación y elaborando un presupuesto, lo cual requiere analizar la situación personal y la economía familiar. ¿Tengo solvencia económica para comprar una casa?, ¿cuento con la estabilidad laboral suficiente? Contar con el asesoramiento profesional adecuado puede ayudar a aclarar este tipo de cuestiones.

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¿Cuánto debo tener ahorrado?

Lo más probable es que para comprar una vivienda una persona tenga que pedir una hipoteca, ya que esta operación supone un importante desembolso de dinero. En este punto, hay que considerar que las entidades bancarias conceden hipotecas, como máximo, del 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que será necesario disponer del 20% restante en ahorros.

Además, a esto hay que añadir los gastos de compraventa —notaría, tasación e impuestos— que elevan la necesidad de ahorro entre un 10% y un 15% más. Por lo que, para adquirir un inmueble se requiere alrededor del 30% de su valor.

Calculadora: descubre cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda

 

¿Cómo saber si una vivienda es cara o barata?

Otro de los puntos más importantes a analizar antes de comprar una vivienda es su precio. Además de informarse con detención sobre los precios de compra de la ubicación donde se está buscando una vivienda y de cómo estos han cambiado en los últimos meses, para saber si este se ajusta al valor real de la casa, hay que prestar atención a la rentabilidad bruta por alquiler y al price earning ratio (PER). El primer factor es el porcentaje resultante de dividir el dinero que se paga al año por el alquiler entre el precio de venta que tiene la vivienda y multiplicarlo por 100. Cuanto más alto sea este indicador, mejor será para el propietario. Por su parte, a través del PER se conoce el número de años que se tardará en pagar un inmueble con el alquiler actual que se está abonando.

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¿Qué impuestos hay que pagar por comprar una vivienda?

Cada tipo de vivienda lleva asociado el pago de diferentes impuestos. Es decir, no cuesta lo mismo comprar una vivienda de obra nueva que una casa de segunda mano. Al adquirir un inmueble nuevo hay que pagar un 10% del impuesto sobre valor añadido (IVA) sobre el valor de compra, mientras que si se opta por uno de segunda mano no habrá que pagar IVA, pero sí el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Este tributo depende de cada comunidad autónoma, aunque la media oscila entre el 6% y el 10% del valor total de la vivienda.

Además, en las de segunda mano hay que revisar su estado de cargas, es decir, es necesario conocer si la casa tiene deudas o no, analizar los gastos generales que hay que afrontar e incluso posibles derramas.

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¿Es necesario firmar un contrato de reserva?

Mientras el proceso de comprar una vivienda avanza, existen dos fórmulas para garantizar que la operación concluye con éxito:

 

  1. Contrato de reserva: se trata de un un documento a través del cual el comprador reserva la casa a cambio del pago de una cantidad de dinero, conocida como `la señal´, que posteriormente se restará del precio de esta. Una vez terminado el plazo fijado el vendedor se compromete a entregar el inmueble.
  2. Contrato de arras: mediante el cual también se paga una cantidad de dinero, pero que, a diferencia del contrato de reserva, ofrece la posibilidad de rescindir el contrato mediante el abono de una indemnización.

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¿Qué requisitos debo cumplir para que me concedan una hipoteca?

Todos los requisitos se engloban en uno: demostrar que se tiene solvencia. Para ello tener una situación laboral estable, unos ingresos fijos demostrables -de aproximadamente tres veces la futura cuota mensual de la hipoteca-, además de un buen historial crediticio, son condiciones indispensables.

¿Qué elegir: una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Antes de tomar la decisión se debe tener en cuenta qué supone cada tipo de hipoteca:

  • Hipoteca a tipo fijo: la cuota mensual se mantendrá fija durante todo el contrato hipotecario.
  • Hipoteca a tipo variable: la cuota mensual tendrá una parte fija y una variable, que cambia en función de un tipo de referencia, que suele ser el euríbor y que los bancos suelen revisar cada cada seis o cada 12 meses. Si este indicador sube, también lo hará la cuota mensual de la hipoteca y viceversa.

Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

Además, existen las hipotecas mixtas, que son una combinación de las dos anteriores, en las que se aplica un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, para después pasar a aplicar un interés variable con referencia al euríbor.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.

¿A cuántos años se puede pedir una hipoteca?

En un préstamo hipotecario se deben tener en cuenta dos variables: la duración del contrato y el tipo de interés. Por norma general, cuanto más largo sea el préstamo menor será la cuota mensual. En cambio, los intereses serán mayores.

Esta elección dependerá del nivel de ingresos. Con unos ingresos elevados, se puede optar a una hipoteca con un plazo que oscile entre los 10 y los 15 años. Por el contrario, si el futuro propietario cuenta con un nivel de ingresos bajo, el plazo puede alcanzar hasta los 30 años.

¿Tengo que adquirir otros productos financieros vinculados a la hipoteca?

Como regla general, la persona que firma una hipoteca no está obligada a adquirir otros productos vinculados a la hipoteca como los seguros o la domiciliación de la nómina. Sin embargo, la entidad seguramente ofrecerá mejores condiciones si se contrata conjuntamente.

¿Cuáles son las condiciones si me prestan dinero para comprar una vivienda?

Pueden darse dos situaciones:

  • Recibir el dinero prestado: se trata de un trámite que hay que hacer por escrito, bien en escritura pública o en contrato privado (sea con o sin intereses) y hay que presentar la correspondiente declaración del ITP.
  • Recibir una donación: también es recomendable dejar por escrito esta operación, la cual está sujeta al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), cuya cuantía depende de cada comunidad autónoma.

 

Fotografía de Aleksandra Sapozhnikova en Pexels
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