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Vivienda
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El ABC del sector inmobiliario

Tue May 11 12:29:38 CEST 2021

El glosario de términos que componen la jerga del sector inmobiliario es muy rico, al tiempo que poco conocido. En ocasiones el significado que encierra este amplio vocabulario puede equilibrar, por ejemplo, la balanza hacia un lado u otro de la decisión de compra o de alquiler de una vivienda.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), hipoteca con interés fijo o variable, nota simple… forman parte de un argot inmobiliario que es fundamental conocer para completar con éxito una operación de compraventa.

Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API): es un profesional, debidamente cualificado, que presta servicios de intermediación, asesoramiento y gestión relacionados con las distintas transacciones inmobiliarias: compraventa y alquiler, fundamentalmente. Para ser API es necesario estar en posesión del Título Oficial expedido por el Ministerio de Fomento o contar con un título universitario, siendo recomendable su adscripción a un Colegio Profesional.

Base imponible: magnitud tributaria, expresada en dinero o en elementos de hecho, utilizada como punto de partida para calcular la cuantía de un impuesto. Por ejemplo, en el impuesto sobre el patrimonio, la base imponible es el patrimonio que pertenece a un sujeto.

Carencia: periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual solo se pagan intereses y no se amortiza capital. La duración de este periodo es de dos años como máximo.

Catastro: es el registro público y estadístico de las propiedades inmuebles, ya sean rústicas o urbanas, cuya función primordial ha sido la de recaudación fiscal, aunque ha ido asumiendo cada vez más competencias hasta convertirse en un registro total de las características físicas de los inmuebles. 

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Cédula de habitabilidad: documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada.

Certificado energético: documento obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local. Informa sobre el consumo energético y las emisiones de CO2 de la propiedad. Su contenido se resume en la etiqueta energética en una escala que va de la A, más eficiente, a la G, menos eficiente.

Certificado registral: documento que expide y legitima el Registro de la Propiedad, en el que se expone la situación de cargas de una finca.

Contrato de arras: anticipo en un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.

Cuota de amortización: es la cantidad de dinero a pagar en la periodicidad establecida en el contrato de una hipoteca y que normalmente se paga una vez al mes. 

Dación en pago: es una figura jurídica en virtud de la cual un deudor extingue la obligación que tiene con su acreedor, no mediante el reembolso del dinero que le debe, sino mediante la entrega (dación) de un bien concreto, que en el caso de deudas garantizadas suele ser el bien objeto de la garantía. Para el préstamo hipotecario, se trata de la entrega de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria, sin que opere de forma posterior la responsabilidad universal del deudor. Con la entrega del bien se saldaría la deuda en su totalidad.

División horizontal: sirve para dividir un edificio con zonas comunes en diferentes propiedades. Estas propiedades son las viviendas o los locales de un edificio. Las propiedades de una comunidad en propiedad horizontal tienen que respetar un conjunto de normas porque hay vecinos y zonas comunes. Este conjunto de normas se denomina estatutos.

Escritura pública: documento público firmado y ratificado por un notario en el que se recogen negocios jurídicos, por ejemplo, la compraventa o la hipoteca, y es susceptible de inscribirse en el Registro de la Propiedad. 

Euríbor: es el índice de referencia hipotecario más común en Europa. Indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro.

Hipoteca: se trata de un derecho real de garantía. En el caso del préstamo hipotecario, la hipoteca es la garantía de que el pago del préstamo se llevará a cabo. Es un derecho real que se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad y quedará unido al inmueble, de modo que cuando el préstamo hipotecario se haya pagado, si se quiere vender la vivienda, el vendedor tiene que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

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IBI: el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un tributo municipal directo que deben pagar los propietarios, usufructuarios, concesionarios o titulares de un derecho de superficie de cualquier bien inmueble (piso, plaza de aparcamiento, trastero, local, casa, despacho, etc.). El cálculo de la cuota a pagar se realiza en función del valor catastral del bien. 

Inmueble urbano: aquellos que se encuentran en zonas así catalogadas por los ayuntamientos, tales como casas, edificios, naves y locales.

Inmueble rústico: construcciones de carácter agrario situadas en terrenos rústicos e indispensables para el desarrollo de las actividades agrícolas, ganaderas o forestales.

Inmueble de características especiales: cuando el inmueble constituye un conjunto complejo de uso especializado (integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora) que, sin embargo, tiene carácter unitario y está ligado de forma definitiva para su funcionamiento. Por ejemplo, los aeropuertos, las autopistas, las carreteras o las centrales nucleares. 

Interés fijo: es un tipo de interés que permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen los tipos de interés en el mercado el consumidor siempre pagará lo mismo. Esta invariabilidad ofrece cierta seguridad al prestatario y lo protege en escenarios de subida de los tipos de interés, ya que el préstamo no se vería afectado. 

Interés variable: es un tipo de interés que se revisa en los plazos pactados entre la entidad financiera y el cliente en el contrato de préstamo hipotecario, siendo los plazos de revisión más frecuentes seis o 12 meses. Para su revisión, el tipo de interés se vincula a un índice de referencia del mercado -que normalmente es el euríbor-, al que se le suma un margen o diferencial, incorporando así la medida de riesgo del cliente que asume la entidad, cuya evolución determinará el incremento o la reducción en el pago de intereses.

Interés mixto: es un tipo de interés que se caracteriza por tener un período inicial durante el cual el interés permanece fijo, normalmente entre dos y cinco años. Transcurrido este período se pueden dar dos posibilidades: que el tipo de interés se convierta en variable y se vaya ajustando al mercado, o que la entidad y el prestatario renegocien un nuevo tipo de interés fijo (circunstancia poco frecuente). 

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Licencia de obra: permiso municipal necesario para la iniciación de obras o modificaciones arquitectónicas en una vivienda. 

Moratoria: Ampliación del tiempo que se concede para hacer una cosa, especialmente para cumplir una obligación o pagar una deuda. Según el concepto de pago, existen distintos tipos de moratorias, como, por ejemplo, la fiscal, que consiste en la prórroga que ofrece el Estado a ciertos contribuyentes que no han cumplido con el pago de sus impuestos a tiempo. Durante ese tiempo, y siempre bajo circunstancias extraordinarias, los ciudadanos podrán regularizar su situación y cumplir adecuadamente con sus obligaciones fiscales. Con la pandemia de la COVID-19 se estableció la posibilidad de acogerse a moratorias como la hipotecaria o de cuotas a la Seguridad Social.  

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Nota simple: Documento meramente informativo en el que consta la descripción de la finca, la titularidad y las posibles cargas. 

Notario: funcionario público en régimen profesional autorizado para dar fe de contratos, testamentos y actos extrajudiciales, conservarlos y expedir copias conforme a las leyes vigentes.

Novación: sustitución o extinción de una obligación por otra anterior, con la anulación de esta última. El sentido más frecuente de novación es el de la modificación del contrato de préstamo hipotecario para variar el tipo de interés, el plazo, las comisiones, etc., y que consta en escritura pública.

Plusvalía: impuesto que grava el aumento de valor de terrenos urbanos.

Préstamo inmobiliario: es un producto financiero, generalmente bancario, mediante el cual una parte (el prestamista) entrega una cantidad de dinero a la otra parte (el prestatario), que asume la obligación de restituirla y pagar unos intereses de acuerdo con las condiciones y el calendario que libremente pacten ambas partes. Su característica principal, y de ahí el nombre de hipotecario, es que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo.  

El inmueble hipotecado, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda en alquiler, es a todos los efectos de la plena propiedad del prestatario, quien podrá venderlo, alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar, siempre que el prestamista no sea perjudicado por alguna de estas operaciones, las que en algún caso podrá limitar pero no prohibir.

El préstamo hipotecario es la deuda que se establece y la hipoteca es la garantía de que esa deuda será pagada y recae sobre el inmueble que se adquiere.

Registro de la Propiedad: oficina pública que tiene como función dar publicidad de las inscripciones y de las anotaciones que se practiquen en sus libros, favoreciendo la seguridad y la protección del tráfico jurídico inmobiliario.  

Subrogación: es el acto por el cual se modifican las condiciones de un contrato para sustituir al titular del derecho o de la obligación existente por otra persona, física o jurídica. En el caso de la subrogación en un préstamo hipotecario, o bien se sustituye al acreedor (entidad financiera) o bien al deudor (el prestatario).

Superficie construida: todos los metros cuadrados del inmueble, incluyendo el grosor de las paredes, a veces los patios y los conductos de ventilación.

Superficie útil: todos los metros cuadrados del inmueble, incluidos los balcones, pero sin contar las paredes. Las azoteas y los patios se indican aparte.

TAE: la tasa anual equivalente, más conocida por sus siglas TAE, es una magnitud que, expresada en porcentajes, pretende medir el coste efectivo o real de una operación financiera, teniendo en cuenta además del tipo de interés, otros elementos de su coste. En los préstamos hipotecarios, la TAE es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones bancarias, el plazo de la operación, la forma de amortización y determinados gastos que soporta el cliente al formalizar la constitución del préstamo, por ejemplo los gastos de registro, tasación e impuestos, entre otros.  

Tasación: valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no solo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.

TIN: el tipo de interés nominal (TIN) es el porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago por el dinero prestado. Indica el tanto por ciento que recibe el banco por ceder el dinero.

Tipo de interés: es el precio que cobra la entidad financiera por conceder el préstamo hipotecario. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un periodo de tiempo concreto (normalmente anual). Este puede ser fijo o variable.

Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

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