movi-image-formalizar-pago-vivienda-1
Envíanos sugerencias
Vivienda
4 min de tu tiempo

¿Cómo formalizar el pago de una vivienda?

Tue Oct 27 08:52:17 CET 2020

La presentación de la oferta, el contrato de arras y la búsqueda de financiación son algunos de los pasos que hay que dar para cerrar la compra de un inmueble

La compra de una vivienda es sin duda una de las decisiones más importantes que toma una persona a lo largo de su vida. Requiere una búsqueda exhaustiva entre toda la oferta disponible y, con toda probabilidad, muchos quebraderos de cabeza. Y cuando las dudas se despejan y se toma la gran decisión, queda por delante toda la burocracia y la gestión de un proceso que no siempre es sencillo. ¿Qué pasos hay que dar?, ¿cómo se formaliza la compra? En este artículo se recoge paso a paso el proceso.

Oferta. Una vez que se ha tomado la decisión, hay que hacer una oferta que puede ser igual o distinta al precio de venta. En ese momento se inicia un proceso de negociación que finaliza, si hay acuerdo, en la formalización de un contrato de arras.

Precio. Tras la negociación, hay que determinar con claridad el precio final y la forma en la que se va a pagar la vivienda.  

Documentación de la vivienda. Antes de la firma del contrato, es fundamental conocer el estado administrativo de la vivienda para asegurarse de que está libre de cargas. En este sentido, conviene cerciorarse de que el propietario que se va a desprender de la vivienda está al corriente de los pagos de los impuestos y de los consumos, si ha pasado las inspecciones correspondientes e incluso si hay algún impago hipotecario o si pesan embargos sobre la vivienda. Se puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota informativa o a través de una notaría. En algunas ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.

Puede interesarte: ¿Es buen momento para comprar una vivienda?

Contrato de arras. Este contrato se firma con el objetivo de asegurar la operación. Con la firma del contrato, el comprador adelanta una parte del precio total como ‘señal’, que suele representar entre el 5% y el 15% del precio total. Si el comprador anula la compra, perderá el dinero adelantado. Si, por el contrario, es el vendedor quien da marcha atrás en la operación, tendrá que devolver el doble de lo recibido, según establece el Código Civil. Además, en este contrato se incluye el pacto de gastos de compraventa y el plazo para elevar a público la operación, que suele rondar los 30- 40 días para que el comprador tenga tiempo suficiente de buscar financiación.

Búsqueda de hipoteca. Una vez firmado el contrato de arras, comienza la búsqueda de financiación, uno de los pasos más importantes del proceso. Si bien es cierto que muchos compradores se plantean la financiación como uno de los primeros pasos en la compra de una vivienda y optan incluso por hacerse un estudio de solvencia para poder ir seleccionando después las opciones que están a su alcance. De una forma o de otra, es necesario cerrar la financiación antes de firmar la operación ante notario.

Compraventa y escritura pública. Una vez dados todos los pasos anteriores llega el momento de formalizar la compra con la firma ante notario. Primero de la hipoteca si la hay, y después de la escritura pública de la vivienda. Si hay que firmar una hipoteca, a la cita tendrá que acudir también la parte bancaria. La escritura tendrá que presentarse después en el Registro de la Propiedad para notificar el cambio de titularidad.

Abono de impuestos. Hay diferentes figuras tributarias que intervienen en la compraventa de viviendas. Algunos impuestos los asume el que vende la propiedad y otros el que la adquiere. Estas operaciones están gravadas por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el caso de la vivienda nueva o por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el de la de segunda mano, con un tipo impositivo que varía entre el 6% y el 10%, en función de la comunidad autónoma en la que se practique la liquidación. Las familias numerosas disfrutan de un ITP más bajo, pero también depende de la comunidad autónoma. Además, hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) relativos a la hipoteca, muchas veces sufragado por el banco que concede la financiación, y la Plusvalía Municipal que, salvo pacto contrario, corre por cuenta del vendedor. Este impuesto grava el incremento del valor de los terrenos desde la anterior transmisión. A futuro, el comprador deberá también hacerse cargo cada año del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de la nueva propiedad.  

Puede interesarte: Vivienda nueva o de segunda mano, ¿qué buscan los nuevos propietarios?

Suministros. Tras cerrar la operación, es necesario resolver los contratos heredados del propietario anterior relacionados con los suministros de la vivienda, como el agua o la luz. El nuevo propietario debe decidir si cambiar la titularidad o rescindir los contratos existentes y formalizar unos nuevos. En el caso de una vivienda nueva, hay que contratarlos desde cero.

Documentación y facturas. Una vez finalizada la operación, es importante conservar los documentos, los justificantes, las garantías y las facturas originales sobre la adquisición por si resultan necesarios en el futuro.

El efecto de la COVID-19

Lo cierto es que comprar una casa es siempre una decisión difícil, pero en el actual contexto se ha complicado todavía más por el cambio que se ha producido en el sector, derivado de la crisis de la COVID-19. El confinamiento supuso la paralización total de las operaciones. Durante dos meses, los ciudadanos no pudieron visitar inmuebles, no se tasaron propiedades, no se concedieron hipotecas, se paralizaron las transacciones e incluso se llegaron a romper algunos acuerdos previos de venta. Esto generó un fuerte impacto en el mercado inmobiliario, que registró un desplome de las operaciones de casi el 25% en el primer semestre y una bajada de precios del 4,9%.

Sin embargo, el golpe del sector se ha convertido, al mismo tiempo, en una oportunidad para todos aquellos ciudadanos que llevaban años ahorrando para comprarse una vivienda y que ven en esta bajada de la demanda y los precios una oportunidad para adquirir un inmueble mejor al que podían permitirse antes de la crisis.

La caída de las operaciones se moderó en el mes de agosto, tras los fuertes desplomes de los meses previos

Esta circunstancia ya empieza a reflejarse en los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestran en agosto una moderación importante de la caída del sector, prueba de que el sector inmobiliario se está empezando a recuperar ligeramente del duro golpe que supuso el confinamiento. La caída de las operaciones se moderó al 12,1% en agosto. La cifra sigue siendo considerable, pero supone una considerable mejoría frente al desplome del 32,4% de julio o la caída del 48% del mes de mayo. 

La vivienda nueva es la que sin duda está presentando mayor dinamismo dentro del mercado. Este tipo de operaciones crecieron un 6,4% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, mientras que las de las viviendas de segunda mano cayeron un 16,1%.

¿A qué se debe esta diferencia? Los expertos apuntan a que el vendedor de una vivienda de segunda mano puede resistirse a vender ahora confiando en que la situación económica mejore en los próximos meses y le permita obtener una mayor rentabilidad de su inmueble. En paralelo, los meses de confinamiento han supuesto un cambio en las necesidades de los demandantes, que se fijan más en inmuebles nuevos, que suelen ser más grandes, luminosos y abiertos. Este tipo de inmuebles están más preparados para satisfacer las nuevas demandas que han surgido a raíz del confinamiento y del cambio de vida de los ciudadanos.

Puede interesarte: Reformas: casas más abiertas, sostenibles y conectadas


El futuro del sector

De cara al futuro, el ritmo de la recuperación de la economía marcará el paso del mercado inmobiliario. Al contrario que en la crisis de 2008, no parece que este sector vaya a ser el más dañado por la COVID-19. Las operaciones que se han paralizado pueden recuperarse si la economía coge ritmo y el empleo se va recuperando. El mercado está, además, más diversificado, especializado y profesionalizado.

En cualquier caso, el inmobiliario tendrá que adaptarse a la nueva realidad. Esto requerirá más inversión en tecnología y digitalización. La revolución tecnológica que se ha vivido en los últimos años ha permitido que tendencias como la Inteligencia Artificial, el Big Data y la Realidad Virtual cambien las lógicas y los mecanismos que hacían funcionar la industria inmobiliaria española. Y esta tendencia se ha acelerado con la crisis de la COVID-19.

-Categorías y etiquetas-
up