La compra de una vivienda conlleva una serie de derechos y obligaciones, pero también unos costes para el nuevo titular, añadidos al precio del inmueble. Tasación, notaría, registro, impuestos… son solo algunos de los gastos adicionales que se deben afrontar para convertirse en propietario. De hecho, es recomendable disponer de unos ahorros de entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda, porcentaje que variará en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y de si este es nuevo o de segunda mano.
Calculadora: descubre cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda
Contrato de arras e inmobiliaria
Con frecuencia ocurre que, con carácter previo a la escritura pública, se haya celebrado un contrato de arras o documento entre el vendedor y el comprador para garantizar la venta de una vivienda. Una operación que, aunque en las compraventas no es obligatoria, puede dar lugar a confusiones sobre las consecuencias que tiene entregar una determinada cantidad de dinero al vendedor. Para empezar, esa señal se debe descontar del precio a abonar a la firma del contrato, teniendo en cuenta que, si el comprador decide no comprar, perderá la cantidad, y que si es el vendedor el que frustra la compraventa, deberá devolver la misma, pero doblada.
Según la guía ‘Cómo comprar una vivienda en España’, elaborada por el Colegio de Registradores de España, es igualmente importante tener en cuenta quién debe pagar los servicios cuando intermedia una agencia inmobiliaria, si el comprador o el vendedor. En este sentido, señala el documento, no hay lugar a dudas: la parte que los haya contratado. Si es el vendedor, como generalmente ocurre, la agencia solo podrá exigir sus honorarios a este y nunca al comprador. En cualquier caso, los honorarios que correspondan percibir a la agencia inmobiliaria únicamente se devengarán si efectivamente se realiza la compraventa.
Gastos de notaría
Además del comprador y el vendedor, y de manera opcional el agente inmobiliario si se contrata, en una operación de compraventa de una vivienda interviene otro actor importante: el notario. Este cobrará los honorarios que según su arancel correspondan por la autorización de las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario. “Es importante saber que, por ley, el pago de tales honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la escritura”, se puede leer en el citado documento. El comprador solo tendrá que pagar la totalidad de los honorarios del notario si así lo pacta expresamente con el vendedor.
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Según datos de Idealista, los gastos de notaría, en el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, oscilan entre los 600 euros y los 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda. Asimismo, inscribir las escrituras también tiene unos costes, fijados igualmente por la normativa, que suelen situarse entre los 400 euros y los 650 euros.
Gastos de hipoteca
La compraventa de una vivienda también suele requerir financiación, por lo que hay que tener en cuenta los gastos asociados a la hipoteca, como es el de tasación del valor de la propiedad. Esta, que tiene una vigencia de seis meses desde su emisión, puede suponer un coste de entre 250 euros y 600 euros, que dependerá de quién realice la tasación, el tipo de inmueble y la valoración.
Al solicitar una hipoteca, también hay que tener en cuenta que habrá que pagar una comisión de apertura, que puede llegar a ser hasta un 2% del capital prestado y que luego se deducirá del dinero que entrega directamente el hipotecado.
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Impuestos: Vivienda nueva y de segunda mano
En cuanto a los impuestos vinculados a la compra de un inmueble nuevo, hay que tener en cuenta que al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que en 2021 asciende a un 10% en todo el territorio español excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 6,5%, hay que sumarle el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Este último depende de cada comunidad autónoma y, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid supone el 0,7%, mientras que en Cataluña es de un 2%.
Si a la hora de comprar una vivienda, se ha optado por una de segunda mano, hay que valorar una serie de gastos:
- El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) corre a cuenta siempre del comprador. Su cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio de compra que aparece en las escrituras y de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6% y el 10%. En la Comunidad de Madrid es de un 6% y en Cataluña, del 10%. En este sentido, cabe destacar el caso de las viviendas de protección oficial (VPO), la compra por parte de familias numerosas y de jóvenes, ya que suelen existir tipos reducidos.
- El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) del año en curso suele entenderse que debe pagarlo el vendedor, si bien se puede repercutir al comprador la parte proporcional por el tiempo en que será dueño dentro del año natural.
- El impuesto de plusvalía municipal es responsabilidad del vendedor, pero puede pactarse repercutirlo en todo o en parte sobre el comprador, aunque no es usual.
- El coste registral por la inscripción de la compraventa es siempre tarea del comprador.
- El coste del certificado de eficiencia energética suele ser a cuenta del vendedor, como también el del certificado de deudas que refleja estar al corriente en los pagos de la comunidad de propietarios. Ambos certificados son prescindibles por acuerdo entre las partes.
- El coste del agente de la propiedad inmobiliaria, si es que ha mediado esta figura, es normalmente del vendedor y no tiene reflejo alguno en la escritura.
