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Vivienda
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Contrato de reserva de vivienda y contrato de arras: qué son y en qué se diferencian

30/09/2021

Estas son las dos fórmulas que permiten formalizar el interés en una vivienda mientras se avanza en paralelo en operaciones como la búsqueda de financiación sin riesgo de que otro comprador se adelante en la adquisición

El contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras tienen como objetivo garantizar la operación de compraventa del inmueble normalmente durante el tiempo que necesita el comprador para vender su vivienda actual o conseguir una hipoteca.

Estos documentos suelen incluir una serie de puntos importantes que se tienen que cumplir. Esta es la información básica presente en la mayoría de modelos de estos contratos:  

  • El plazo máximo para firmar las escrituras
  • La cuantía de la señal, que si bien la tienen que acordar las partes, suele corresponder a una cantidad que va del 1% al 5% del precio de la vivienda
  • Cuál será el procedimiento de pago
  • Los nombres y los datos personales, tanto del comprador como del vendedor.
  • La descripción de la vivienda. También se tendrán que señalar sus propiedades anejas, como trasteros o plazas de aparcamiento
  • El número de registro de la propiedad del inmueble
  • El certificado de cargas
  • Las cláusulas de rescisión

 

Ventajas y desventajas del contrato de reserva de vivienda y contrato de arras

Una de las ventajas más importantes que tienen estos acuerdos es la seguridad que dan tanto al comprador como al vendedor de que se va a formalizar la transacción. Por su parte, el comprador se asegura de que poseerá su vivienda en el tiempo establecido y por el precio acordado en el contrato de reserva. En el caso del vendedor, supone una garantía de cuánto dinero recibirá y determina en qué momento deberá entregar la casa.

En cuanto a las desventajas, la principal es que ninguna de las dos partes puede echarse atrás una vez se haya firmado. Por eso es fundamental que el comprador se asegure antes de firmarlo de que le concederán la financiación que necesita. Además, el vendedor pierde la oportunidad de encontrar a alguien que pague más o de quedarse con la casa si cambia de idea.

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¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Un contrato de reserva de vivienda es un documento a través del cual el comprador reserva la casa a cambio del pago de una cantidad de dinero, conocida como `la señal´, que posteriormente se restará del precio de esta. Una vez terminado el plazo fijado el vendedor se compromete a entregar el inmueble.

¿Cuánto dinero se da para reservar un piso?

El dinero de reserva se establecerá en función del precio de venta. Aunque no es una cantidad fija, se suele situar entre el 1% y el 5% del precio total del inmueble. Por ejemplo, si se quiere reservar una casa valorada en 250.000 euros, habrá que pagar entre 2.500 y 12.500 euros de reserva al vendedor. Este pago no es un extra, sino que se descuenta del precio final de la casa. Además, si la casa es de obra nueva, también hay que pagar el 10% del impuesto sobre el valor añadido (IVA) de la señal.

Generalmente el contrato de reserva de vivienda es el que se firma con las promotoras cuando se compran viviendas construidas o en fase de construcción y contiene las condiciones que el comprador y el vendedor han pactado. Hay que tener en cuenta que las cláusulas que se incluyen en el contrato son de obligado cumplimiento para ambas partes, y son la base del posterior contrato de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras se firma también con el objetivo de garantizar la compra de la vivienda e igualmente se entrega una señal en función del precio. Normalmente se entrega el 10% del valor de la vivienda en concepto de arras. Siguiendo con el ejemplo anterior para un inmueble de 250.000 euros el comprador tendría que desembolsar 25.000 euros. Sin embargo, hay que recordar que el contrato de arras es un pacto completamente libre, por lo que las cantidades pueden variar según acuerden las partes implicadas en la compraventa.

Existen tres modalidades diferentes de contratos de arras que conllevan distintas obligaciones y derechos:

  • Arras confirmatorias. Tiene unas consecuencias idénticas al contrato de reserva de vivienda. Si alguna de las partes no cumple, se podrá reclamar a nivel legal por los daños y los perjuicios ocasionados. Si el comprador se arrepiente, perderá las arras; si es el vendedor, tendrá que devolver el doble de cantidad.
  • Arras penitenciales. Supone un compromiso de compraventa, pero sí se puede romper; si lo hace el comprador, perderá el dinero entregado; si es el vendedor, deberá devolver el doble de las arras. Este modelo es el más utilizado.
  • Arras penales. Funciona igual que el anterior contrato, pero con este, además, se podría exigir el cumplimiento del contrato, por lo que no permite desligarse del acuerdo.

Contrato de reserva o de arras: diferencias

El contrato de reserva de vivienda, a diferencia de lo que ocurre con el contrato de arras, no puede rescindirse, a menos que en las cláusulas del contrato se hayan recogido unas causas de rescisión y estas se cumplan. En resumen, ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda, sin posibilidad de echarse atrás.

El contrato de arras ofrece la posibilidad de reservar la casa y luego rescindir el contrato si se abona la indemnización. Puede resultar muy útil si hay dudas respecto a la concesión de una hipoteca. Sin embargo, también existe el riesgo de que el vendedor pueda encontrar un comprador mejor o que, al final, se arrepienta.

La diferencia principal es que en el contrato de reserva de vivienda ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda, sin posibilidad de echarse atrás

 

 

 

El contrato de arras está recogido en el Código Civil, sin embargo, el contrato de reserva de vivienda no cuenta con una regulación establecida. Por ello, el contrato de arras es más seguro a nivel jurídico y si se incumple el dictamen dependerá del juez correspondiente.

Por lo general, los contratos de arras se firman cuando se trata de una compraventa entre particulares, mientras que, si se trata de obra nueva de una promotora, lo normal es formalizar un contrato de reserva de vivienda porque suele incluir también un plan de pagos según avanza la obra.

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Fotografía de Klim Musalimov en Unsplash
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