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Así se comportará el mercado hipotecario en 2021

18/02/2021

En España se constituyeron un total de 28.756 hipotecas sobre viviendas en noviembre del pasado año, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra es un 1,8% superior a la del mes anterior, aunque, en términos interanuales, se registró una caída del 2,4%. Pero, ¿qué ocurrirá con el mercado hipotecario en 2021?

La incertidumbre seguirá presente en este nuevo año, tras un 2020 marcado por el impacto económico y social de la crisis de la COVID-19. El mercado hipotecario está estrechamente ligado al de las transacciones de compraventa de viviendas, en donde convergen dos escenarios posibles: por un lado, se prevé un incremento de la demanda de solicitudes de préstamos hipotecarios por parte de quienes quieren cambiar de vivienda, sobre todo, por el impacto de la pandemia en sus estilos de vida motivados por el teletrabajo; y, por otro, la crisis sanitaria está teniendo un efecto negativo sobre la economía y ha expulsado del mercado a potenciales compradores por la pérdida capacidad adquisitiva. 

“De cara a la segunda parte del año esperamos una mejora en el segmento no residente en la medida en que se vaya consolidando un escenario de superación de la pandemia”, José Manuel Pedregal, director de Soluciones de Financiación de Banco Sabadell

En este sentido, José Manuel Pedregal , director de Soluciones de Financiación de Banco Sabadell, pronostica que en 2021 “nos encontraremos con un sector estable, sin crecimiento ni caídas significativas”. Además, subraya que “de cara a la segunda parte del año, esperamos una mejora en el segmento no residente en la medida en que se vaya consolidando un escenario de superación de la pandemia y de reducción de las restricciones de movilidad”.

El euríbor, en mínimos

Tampoco el euríbor, el índice que sirve de referencia a la mayoría de las hipotecas variables, ha mostrado variaciones; es más, ha recibido 2021 como lo despidió, en un nuevo mínimo histórico (-0,503%). Y nada parece indicar, avisa la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que se vaya a producir un aumento de los tipos de interés, de hecho, el propio Banco Central Europeo (BCE) ha dado claras señales de que los tipos se mantendrán en esta situación una temporada. “Esto no solo favorecerá la contratación de los préstamos variables, sobre todo aquellos que se vayan a amortizar en el corto plazo, sino también la oferta y la contratación de préstamos a tipo fijo, que, en paralelo con la evolución del euríbor, se sitúan en niveles históricamente bajos, lo que gana atractivo para aquellos consumidores que valoren la tranquilidad de no estar expuestos a una eventual subida de tipos en el futuro”, destaca Leyre López, responsable de Estudios de la AHE.

En esta misma línea, Pedregal señala que el momento actual de tipos de interés bajos ofrece muchas posibilidades al comprador, siendo la opción de la hipoteca a tipo fijo la más conveniente en este contexto al eliminar incertidumbres

Y, de momento, va cobrando fuerza frente a la hipoteca variable. Según la última estadística de noviembre de 2020 del INE, el 52,6% de las hipotecas constituidas fueron a tipo de interés variable y el 47,4%, a tipo fijo. En el mismo mes de 2019, el 57,3% de las hipotecas que se constituyeron fueron variables, frente al 42,7 %, a tipo fijo. 

También es significativo que, de las 14.058 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 20,4% se deban a modificaciones en los tipos de interés. Después de esas modificaciones, el porcentaje de hipotecas a tipo interés fijo aumenta del 18,6% al 34,7%, mientras que el de hipotecas a tipo interés variable disminuye del 79,8% al 61,3%.

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“Estamos viendo cómo el euríbor se mantiene en terreno negativo, pero también como el precio del dinero a 30 años está cercano al cero por ciento. Dicho de otro modo, salvo sorpresas inesperadas –que siempre pueden producirse– deberíamos seguir viendo hipotecas fijas y variables a tipos muy interesantes”, constata Juan Villén, responsable de hipotecas en Idealista.

Nuevos productos

El producto estrella seguirá siendo, según Villén, la hipoteca para la compra de la vivienda habitual. Ahora bien, es posible que ciertos productos más novedosos cobren algo más de peso, como es el caso de las hipotecas verdes. “Cada vez más bancos buscan financiar proyectos que cumplan con criterios de sostenibilidad y las hipotecas verdes no van a quedarse atrás”, corroboran desde la AHE.

“Cada vez más entidades buscan financiar proyectos que cumplan con criterios de sostenibilidad y las hipotecas verdes no van a quedarse atrás”, Leyre López, de la Asociación Hipotecaria Española 

Hasta ahora, a pesar del deterioro de la economía, la afectación de la pandemia en el mercado hipotecario ha sido baja, gracias a los programas públicos y privados de apoyo a la economía (líneas créditos ICO, de ERTE, moratorias…). En este sentido, “queda por ver el impacto que tendrá la crisis durante este año y cómo se irá alineando la retirada de las ayudas a empresas y a particulares con la reactivación económica”, reflexiona Pedregal.

Con todo, hay que destacar que aunque el número de hipotecas haya caído respecto al alcanzado en 2019, el importe medio de las mismas aumentó un 5,5% en noviembre de 2020, situándose en 136.676 euros. 

Además, el valor de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 3.930,2 millones de euros en noviembre, con un incremento anual del 3%. Concentran, según el INE, el 70,3% del capital total prestado.

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