Un dels factors de l'èxit del build to rent (BTR), fórmula que consisteix a construir un edifici d'habitatges per a després llogar-los, ha estat el canvi en les preferències dels consumidors. Ara l'usuari vol tenir un accés puntual a determinats serveis amb la major qualitat i el menor cost possible, independentment que el mitjà, en aquest cas l'habitatge, sigui de propietat o de lloguer. És una tendència que s'observa diàriament en les subscripcions als serveis d'oci (Netflix, Spotify ...) o en la contractació i l'ús del transport (Blablacar, Cabify, rènting...), però que és igualment reproduïble en l'habitatge de lloguer, tal com assenyala l'Estudio y tendencias del build to rent en España, de la consultora immobiliària Atles Real Estate Analytics.
Tot i que el BTR no és l'únic producte per a resoldre la demanda potencial d'habitatge per part dels joves, ja que hi ha altres com el coliving, sí que és el que ha despertat més interès inversor. L'objectiu final dels fons i dels inversors és convertir els actius immobiliaris en actius financers capaços d'oferir retorns rendibles en períodes llargs de temps. «Si el 2010 la inversió en residencial de lloguer suposava poc més del 15 % del total de la inversió immobiliària, en tan sols una dècada aquesta xifra ha augmentat fins a un 27 %. Més d'una quarta part de la inversió immobiliària global s'enfoca en el sector del residencial de lloguer, en el qual s'inclouen fórmules com el BTR, les residències d'estudiants o les de gent gran, etc.», destaca el citat informe.
Pot interessar-te: La rendibilitat a la inversió immobiliària: què cal tenir en compte?
Més de 90.000 habitatges fins al 2028
Entre 2022 i 2023 s'espera que el BTR conquereixi el sector amb més de 9.000 habitatges de mitjana a l'any, estima Atles Real Estate Analytics. «Fins al tancament de l'any 2020, nombrosos players del sector immobiliari espanyol han expressat el seu interès, amb plans més o menys definits, per entrar al BTR. Tenint en compte la informació publicada per aquests agents, ajuntant tant entitats privades (promotores, fons, operadors i altres) amb l'Administració pública tant en l’àmbit estatal com regional, el pipeline esperat se situa al voltant dels 90.180 habitatges fins al 2028», concreta l'informe. A partir del 2024 començarà l'eclosió del BTR gràcies al lliurament d'habitatges dels principals plans públics.
No obstant això, aquest parc de BTR no serà suficient per satisfer tota la demanda potencial per part de les persones que busquen habitatge, considera Atles Real Estate Analytics. Al ritme actual es trigaria més de 10 anys a arribar a una situació similar a la d'alguns veïns europeus, sobretot en comparació amb la del Regne Unit.
Prototip d'usuari del BTR
Demanda no li faltarà al BTR. Però, quin és el prototip de potencial usuari d'aquest tipus d'actiu? Atles Real Estate Analytics, que ha analitzat milers de localitzacions a tot Espanya, creuant les principals mètriques immobiliàries (preu, absorció, etc.) amb les característiques demogràfiques, socials i econòmiques de la població de cada zona, té el seu arquetip recurrent: un home solter jove (d'entre 30 i 40 anys), amb estudis de primer o segon grau, que viu a prop del centre de capitals de província, com Madrid, i amb una renda mitjana-baixa (1.250 euros al mes).
El segon prototip és el d'una parella jove (d'entre 25 i 35 anys), sense descendència o només amb un fill menor de tres anys, amb una renda mitjana-alta (1.600 euros al mes per persona) i que prefereixen viure a l'àrea metropolitana consolidada, encara que relativament a prop del nucli urbà.
Les promotores que s'han llançat a promoure el BTR han trobat a la capital d'Espanya la seva millor localització. De fet, més del 50 % del total de les promocions es concentren a Madrid i la seva àrea metropolitana. Per contra, Barcelona només compta amb l'11 %. La resta es troba dispersa en àrees com València, Sevilla, Pamplona i Màlaga.
No tot són avantatges en l'aposta per aquest nou concepte d'inversió immobiliària. L'informe apunta com a barrera a superar enfront de la compra la impossibilitat de fer una venda abans d'inaugurar la promoció. En aquest sentit, apunta l'estudi, l'equip de vendes d'un BTR es troba des del primer dia amb un alt nombre d'immobles buits als quals ha de donar sortida.
Així mateix, el BTR presenta altres desafiaments a l'hora de fer un business pla immobiliari: l'augment dels costos d'operació i l'amenaça de vacancy rates alts que facin poc rendibles les inversions.
