Más allá de todos los detalles visibles de la vivienda que se quiere comprar, es necesario poner el foco en recabar aquella información que el inmueble lleva adherida. Estas son las consideraciones que hay que tener en cuenta antes de formalizar la compra de una vivienda de segunda mano:
- Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad
En primer lugar, realizar un estudio de mercado y un informe de tasación nos dará una perspectiva del precio real de la vivienda. Pero es la nota simple del Registro de la Propiedad la que proporcionará una fotografía detallada de su estatus legal. Este documento incluye:
- La descripción milimétrica de la vivienda
- Las cargas que porta en deudas, hipotecas o embargos
- La titularidad del propietario o las referencias catastrales
Se trata de un trámite muy sencillo que tiene un coste de nueve euros y que puede demandar cualquier ciudadano de forma presencial o por internet.
- Consultar el catastro
En paralelo, es aconsejable solicitar los datos de superficie al catastro –un trámite que es gratuito– para hacer una comparativa con la nota simple del Registro de la Propiedad y constatar que toda la información coincide y que, por ejemplo, no hay discordancias que pueden afectar a la superficie del inmueble o a su uso. Un caso relativamente frecuente sería el de un propietario que puede haberse apropiado de espacios comunes que inflan artificialmente el precio y que no pueden ser tenidos en cuenta para obtener financiación.
Accediendo a la Sede Electrónica del Catastro es posible obtener un certificado descriptivo de la vivienda. Para ello bastará la referencia catastral o la dirección de la vivienda.
- Ir al Ayuntamiento
También es recomendable consultar en el ayuntamiento posibles expedientes de disciplina urbanística. Un ejemplo es el cerramiento de áticos que podrían ser demolidos; o la inexistencia de licencias de primera ocupación o cédulas de habitabilidad, que pueden perjudicar la contratación de los suministros o la existencia de órdenes de ejecución para evitar desprendimientos de la fachada. Todo esto puede encarecer el precio de la vivienda.
- Pedir una opinión experta
Además, es óptimo contar con la opinión de un arquitecto o aparejador, sobre todo, si el inmueble es antiguo o requiere reformas. Este profesional puede proporcionar la información relativa al certificado energético y evaluar las obras de reforma.
- Investigar la situación del vendedor y de la comunidad de propietarios
Antes de comprar una vivienda de segunda mano también es recomendable investigar la situación personal del vendedor y de la comunidad de propietarios. También sería interesante saber si el propietario destina la vivienda a domicilio familiar (sería necesario el consentimiento del cónyuge) y el estado del pago de tributos, de los gastos comunes y de los acuerdos adoptados por la Junta General de Vecinos. El vendedor debe facilitar información de que está al corriente de los pagos y también debe transmitir los acuerdos importantes de la Junta.
- Preacuerdo: el contrato de arras
El contrato de arras no es obligatorio, pero sí es recomendable desde el punto de vista legal. Este documento de carácter privado sienta las bases del primer compromiso entre el comprador y el vendedor. Funciona como una especie de ‘reserva’ y, en la mayoría de los casos, el comprador adelanta como señal en torno al 10% del coste total de la vivienda al propietario. Sin embargo, esta es una cantidad orientativa, ya que la ley no estipula ninguna cifra concreta y corresponde a las dos partes fijarla. En todos los casos, el dinero avanzado será descontado del precio final.
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Es muy importante que este precontrato de compra deje constancia de los detalles del inmueble, de los pagos y de sus plazos y, sobre todo, que estipule los términos en los que quedaría el monto adelantado si una de las partes se retira de la compra.
- Conseguir la financiación
Comprar una casa supone un desembolso que muy pocos tienen la oportunidad de afrontar con el dinero ahorrado. La opción más común para financiar esta compra es mediante una hipoteca. En este punto, hay que tener en cuenta que la mayoría de los bancos conceden ofrece financiación, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que será necesario contar con ese 20% extra. Además, comprar una vivienda conlleva otra serie de gastos (notaría, impuestos, etc.) para los que se recomienda tener entre un 10% y un 15% adicional.
A la hora de solicitar una hipoteca, también hay que conocer los diferentes tipos de préstamos que existen -a tipo fijo, a tipo variable o a tipo mixto- y analizar cuál es el que mejor se adapta a la situación económica de cada persona.
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- La firma: el contrato de compraventa
La firma del contrato de compraventa es el momento de la ratificación oficial. A partir de este instante, la vivienda pasa a ser propiedad del nuevo inquilino, que se compromete a cumplir con las obligaciones monetarias y los plazos acordados. Es primordial analizar el contrato al detalle y constatar que recoge de forma correcta todos los puntos acordados entre las dos partes.
El proceso burocrático se lleva a cabo frente a un notario, que ejerce de testigo y de altavoz de las cláusulas estipuladas en esta declaración. Confirmará también su adecuación con la legalidad vigente. El contrato de compraventa es el mayor armazón jurídico para ambas partes y sobre su base se resolverá cualquier litigio que pueda surgir en el futuro.
La importancia de contar con profesionales
Un elemento fundamental durante todo el proceso es contar con un buen asesoramiento legal. La compra de una vivienda es una gran decisión por lo que es conveniente escuchar las opiniones y los consejos de los expertos para que el resultado sea el más óptimo en el presente y para evitar imprevistos en el futuro.
La terminología y las condiciones en estos procesos pueden ser complejos y el hecho de incumplir los términos de los acuerdos o de no contemplar ciertas cláusulas puede tener serias consecuencias. Por eso, es crucial saber qué estamos firmando y en qué condiciones. Aunque no es obligatorio contar con un abogado, sí es recomendable contratar a uno especializado en derecho inmobiliario que nos guíe y defienda nuestros intereses a lo largo del proceso.
En cualquier caso, también es aconsejable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá recomendar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular y responderá cualquier duda que surja.
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