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¿Cómo saber el valor catastral de una vivienda?

Thu Sep 23 08:40:26 CEST 2021

El valor catastral es muy importante ya que se utiliza como base de cálculo para distintos impuestos y puede jugar un papel clave para conocer la cuantía final que habrá que pagar para comprar una vivienda

A la hora de realizar algún trámite administrativo relacionado con la vivienda, como el pago de impuestos, es habitual solicitar un certificado catastral. ¿Qué indica el valor catastral?, ¿para qué sirve y cómo se calcula?, ¿existe otra información de interés en el certificado catastral? Estas son preguntas frecuentes que suelen surgir a cualquier persona con una vivienda a su nombre, y es importante saber qué es el valor catastral ya que Hacienda lo tiene en cuenta para fijar algunos impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD), el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).  

¿Qué elementos incluye el valor catastral?

El catastro inmobiliario no es más que un registro administrativo de bienes inmuebles. Es obligatorio y gratuito inscribir en él cualquier vivienda a nuestro nombre. Además del valor monetario, se incluyen otros datos importantes:

  • La ubicación
  • El tipo de uso que se le da
  • Sus características principales (como los metros cuadrados, el tipo y la calidad de la construcción o la descripción del activo)
  • El nombre de los titulares
  • Una representación gráfica del bien que, normalmente, suele tratarse de un plano

La referencia catastral y el valor catastral

Junto a la información sobre el inmueble que aparece en el registro del catastro, es posible encontrar dos magnitudes más. Por un lado, la referencia catastral, que es un código único de 20 caracteres que identifica cada vivienda. Simplemente conociendo este código será posible identificar cualquier activo existente en España, sin tener que aportar ningún dato más.

Por otro lado, se encuentra el valor catastral, que es la cuantía monetaria que estima la Administración para cada inmueble, en base a los diferentes elementos incluidos en la descripción catastral. Pero, ¿para qué sirve el valor catastral? Esta cantidad tiene un valor muy importante tanto para los ayuntamientos como para los propietarios, ya que, por ejemplo, es la base para el cálculo de algunas tasas municipales, como el IBI.

También es sumamente importante el valor catastral a la hora de comprar una vivienda, ya que esta tributa sobre el ITPAJD, que puede llegar a corresponder al 7% del valor de la propiedad. Este impuesto se calcula sobre la base imponible del valor catastral, que, en ocasiones, puede ser mayor que el valor de compra.

Puede interesarte: Tasación de una vivienda: características, tipos y bases de valor

 

¿Cómo calcular el valor catastral?

Existen muchos elementos para estimar el valor catastral de un inmueble. Entre ellos, cabe destacar:

  • El valor del suelo
  • La localización geográfica del bien
  • Los costes de la construcción y la calidad de los materiales empleados
  • La productividad de la zona y la explotación del terreno
  • El valor de mercado en ese momento (por regla general, el valor catastral nunca supera el valor de mercado del inmueble, es decir, el precio que el comprador y el vendedor pactan para su compraventa)
  • Las circunstancias urbanísticas de la localidad y el tipo de uso del activo
  • El valor añadido de gozar de un carácter histórico o patrimonial

Además de para el IBI y el ITPAJD, el valor catastral juega un papel primordial para el cálculo de otros impuestos. Cabe destacar, en este sentido, el IRPF, ya que Hacienda considera el valor catastral para estimar el poder adquisitivo del propietario, lo que es importante, por ejemplo, a la hora de comunicar si se han llevado a cabo reformas en el inmueble que puedan haber afectado a su valor.

El valor catastral también es importante para determinar la cuantía que se debe pagar en el ISD, en el impuesto sobre el patrimonio (IP) o en la plusvalía municipal.

¿Cómo acceder a la información catastral?

La información catastral completa de un inmueble no es de carácter público, si bien cualquier persona tiene la capacidad de acceder a una serie de datos, como su localización, la referencia catastral, el uso que se le da, la calidad de la construcción o su superficie.

En cambio, el titular del activo (o las personas habilitadas con su correspondiente autorización) sí puede consultar en cualquier momento toda su información catastral, incluyendo, por supuesto, el valor catastral del suelo y de la construcción, así como los datos personales de los propietarios.

Para poder consultar el valor catastral de nuestra vivienda, existen varias posibilidades:

  • Revisar el último recibo del IBI, ya que ahí viene reflejado el valor catastral de la vivienda, diferenciando el valor del suelo y el de la construcción
  • Realizar una petición a través de la web de la sede electrónica del catastro
  • Llamar por teléfono a la oficina del catastro de la comunidad autónoma correspondiente e identificarse a través del número de documento nacional de identidad (DNI) y del código de referencia catastral
  • Visitar una gerencia del catastro o un punto de información catastral

¿Cómo inscribir un inmueble en el catastro? Es posible hacerlo de manera directa, presentando la documentación correspondiente en alguna de las oficinas territoriales que están situadas en España (en la página web de Hacienda se puede consultar su localización) o bien optar por acudir a un notario o a un registrador de la propiedad que llevará a cabo este trámite por nosotros.

¿Qué pasa si compro una vivienda por menos de su valor catastral?

El vendedor de un inmueble puede establecer un precio de compra de manera libre. Ahora bien, si la adquisición de una vivienda se lleva a cabo por un precio inferior al valor catastral, es importante tener en cuenta que esto puede tener consecuencias fiscales.

Para el comprador, la Agencia Tributaria puede hacer una comprobación (hasta cuatro años después de la compra) y, con la aplicación de los coeficientes correctores que corresponda según la fecha en la que se realizó la operación, obligarle a pagar el ITP correspondiente a la diferencia entre el valor de venta declarado y el valor catastral.

Por su parte, el vendedor está obligado a declarar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la venta según este valor y no el precio al que se ha vendido la vivienda.

 

Fotografía de Charles Deluvio en Unsplash
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