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¿Cómo saber el valor catastral de una vivienda?

Wed Feb 16 08:40:26 CET 2022

El valor catastral es muy importante ya que se utiliza como base de cálculo para distintos impuestos aunque es importante diferenciarlo del nuevo valor de referencia del Catastro

A la hora de realizar algún trámite administrativo relacionado con un inmueble, como el pago de impuestos, es habitual solicitar un certificado catastral. ¿Qué indica el valor catastral?, ¿para qué sirve y cómo se calcula?, ¿existe otra información de interés en el certificado catastral?, ¿en qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro? Estas son algunas preguntas frecuentes que pueden surgir a una persona con una vivienda a su nombre o a un futuro propietario que quiera obtener datos  sobre el inmueble de su interés.

¿Qué elementos incluye el certificado catastral?

El catastro inmobiliario no es más que un registro administrativo de bienes inmuebles. Es obligatorio y gratuito inscribir en él cualquier vivienda a nuestro nombre. Además del valor monetario, se incluyen otros datos importantes:

  • La ubicación de la vivienda
  • El tipo de uso que se le da
  • Sus características principales (como los metros cuadrados, el tipo y la calidad de la construcción o la descripción del activo)
  • El nombre del titular o de los titulares
  • Una representación gráfica del bien que, normalmente, suele tratarse de un plano

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La referencia catastral y el valor catastral

Junto a la información sobre el inmueble que aparece en el registro del catastro, es posible encontrar dos magnitudes más. Por un lado, la referencia catastral, que es un código único de 20 caracteres que identifica cada vivienda. Simplemente conociendo este código será posible identificar cualquier activo existente en España.

Por otro, se encuentra el valor catastral, que es la cuantía monetaria que estima la Administración para cada inmueble, en base a los diferentes elementos incluidos en la descripción catastral. Pero, ¿para qué sirve el valor catastral? Esta cantidad tiene un valor muy importante tanto para los ayuntamientos como para los propietarios, ya que, por ejemplo, es la base para el cálculo de algunas tasas municipales, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

¿Cómo calcular el valor catastral y el valor de referencia del Catastro?

Para calcular el valor catastral de un inmueble, existen muchos elementos a tener en cuenta. Entre ellos, cabe destacar:

  • El valor del suelo
  • La localización geográfica del bien
  • Los costes de la construcción y la calidad de los materiales empleados
  • La productividad de la zona y la explotación del terreno
  • El valor de mercado en ese momento (por regla general, el valor catastral nunca supera el valor de mercado del inmueble, es decir, el precio que el comprador y el vendedor negocian para su compraventa)
  • Las circunstancias urbanísticas de la localidad
  • El tipo de uso del activo
  • El valor añadido en el caso de contar con un carácter histórico o patrimonial

Desde el 1 de enero de 2022, el valor catastral ha dejado de ser la referencia para el cálculo de la base imponible de impuestos clave como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) o el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD). Es decir, que, a partir de entonces, a la hora de comprar una vivienda, el cálculo del ITP y del AJD se hace en función de la base imponible del valor de referencia del Catastro y no en función del valor catastral. El objetivo es que deje de utilizarse el valor real de los inmuebles, que generaba algunas controversias, para usarse el valor de mercado.

Ahora, cada año la Dirección General del Catastro se encargará de actualizar en su página web unos valores de referencia para los inmuebles y que se determinarán para todos los municipios. Para establecer estos valores utilizará distintos criterios, como la antigüedad de las viviendas, su estado de conservación o la calidad de las construcciones, para lo que analizará los precios de todas las compraventas realizadas ante notario en España. Después de evaluar toda esa información, podrá particularizar el valor de cada inmueble con respecto a su valor medio. Una vez realizado el cálculo, será posible aplicar unos factores de minoración para evitar que el valor de referencia de un inmueble llegue a superar el valor de mercado.

Está previsto que si el valor que figura en la compraventa es mayor que el valor de referencia se tributará por el primero, mientras que si ocurre lo contrario el que se usará para el pago de impuestos será el valor de referencia.

¿Cómo acceder a la información catastral?

La información catastral completa de un inmueble no es de carácter público, si bien cualquier persona tiene la capacidad de acceder a una serie de datos, como su localización, la referencia catastral, el uso que se le da, la calidad de la construcción o su superficie.

En cambio, el titular del activo (o las personas habilitadas con su correspondiente autorización) sí puede consultar en cualquier momento toda su información catastral, incluyendo, por supuesto, el valor catastral del suelo y de la construcción, así como los datos personales de los propietarios.

Para poder consultar el valor catastral, el propietario tiene varias opciones: revisar el último recibo del IBI, ya que ahí viene reflejado, diferenciando el valor del suelo y el de la construcción; o realizar una petición a través de la página web de la sede electrónica del catastro, entre otras.

¿Qué pasa si compro una vivienda por menos de su valor de referencia del Catastro?

El vendedor de un inmueble puede establecer un precio de manera libre. Ahora bien, si la operación de compraventa se lleva a cabo por un precio inferior al valor catastral, es importante tener en cuenta que esto puede tener consecuencias fiscales.

La Agencia Tributaria puede realizar una comprobación de una compraventa de un inmueble hasta cuatro años después del cierre de la operación. Si detecta que se ha producido la adquisición por un precio inferior a su valor catastral, puede obligar al comprador a pagar el ITP correspondiente a la diferencia entre el valor de compraventa declarado y el valor catastral.

En cualquier caso, a la hora de comprar una vivienda es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular, y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

¿Quieres que un experto te aconseje sobre qué te interesa más sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista aquí.

 

Fotografía de Charles Deluvio en Unsplash
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