Encertar el preu apropiat per a un habitatge, tant si estem interessats a comprar una propietat com a vendre-la, és imprescindible per aterrar sobre les millors condicions. Per conèixer millor els factors dels quals depèn el valor d’un habitatge, parlem amb César Escobar, arquitecte de formació i director actual del Departament de Control de Tinsa, societat de taxació en valoració d’immobles.
1. El preu de l’habitatge a Espanya s’ha incrementat un 13% des del mínim a què va arribar amb la crisi, amb casos cridaners com Barcelona i Madrid, on el creixement ronda el 50%. Continuarem veient pujades de preu?
És important destacar que al sector immobiliari no hi ha un mercat global, sinó micromercats. Hi ha zones on els preus poden estar a l’alça, unes altres en què estan congelats i unes altres on fins i tot poden descendir. Depenen de la demanda i de la situació socioeconòmica de la població de l’entorn.
La sensació general, amb els indicadors que manegem, és que si pugen ho faran de forma moderada. Això globalment. No és fàcil donar una resposta, perquè dependrà de l’economia, però en teoria encara hi ha recorregut per a una pujada.
2. A més del metre quadrat, quins altres factors influeixen en el preu d’un habitatge?
Hi ha tres grans factors que són els que més afecten el preu d’un habitatge: la zona (el que més afecta el valor), la tipologia (unifamiliar, àtic, baix amb jardí, un pis tipus…), o bé si es tracta d’habitatge nou o usat.
La zona és el factor protagonista, és el que ho condiciona tot. Marca uns rangs de valor i, si no tens capacitat econòmica suficient i no hi pots accedir, passes al segon factor: la tipologia o el tipus d’obra. Encara que hi ha gent que els anteposa: “Jo només vull obra nova”. Això et condiciona, perquè de segona mà en tens a tot arreu, però l’obra nova es concentra en determinades zones.
3. I després d’aquests factors ‘macro’, què pondera a l’alça o la baixa?
N’hi ha d’altres que afecten en menor mesura, com que tingui ascensor o no, sobretot en habitatge de segona mà. També que tingui pati interior, i aquí caldria distingir entre interior o pati d’illa, que pot ser fins i tot més interessant que un habitatge exterior, o un celobert, que penalitza el valor. En segona mà influeix molt que estigui reformat o no.
Altres factors, com l’orientació, també hi influeixen bastant. No és el mateix que estiguin orientats al nord o al sud, per com hi toca el sol, la llum, la ventilació o les vistes. Fins i tot per aspectes relacionats amb l’eficiència energètica. Els usuaris ens anem conscienciant que la sostenibilitat és un valor molt important que cal tenir en compte. D’una banda, pel que significa, però també per com afecta la nostra butxaca. L’orientació determina si serà més o menys necessari posar l’aire condicionat o la calefacció.
Un altre punt és la distribució de les estances i la qualitat i el disseny de l’edifici, que també pot influir en el valor: si té zones comunes, traster, garatge, piscina, zones esportives…
4. Respecte a la zona, afecta tenir col·legis a prop o una bona xarxa de transport públic?
Totalment. Primer, hi influeix la província: no és el mateix Madrid que Toledo, i això que parlem d’un radi de només 50 km. Després baixem al districte, i d’aquí al barri. Dins del barri, baixem fins i tot al carrer, i fins al tram de carrer i edifici. Quan es parla d’ubicació, s’ha d’anar seguint aquesta gradació.
La zona et dona uns serveis. Al marge del nivell socioeconòmic de la població, quan parlem de zona, parlem d’equipaments i serveis públics. Hospitals, parcs i zones verdes (molt importants), centres esportius i d’oci, escoles, etc. També transport públic, com el metro, molt cotitzat a Madrid. I el mateix amb trens de rodalia o la xarxa d’autobús.
5. Hi ha cap manera de calcular quant pot costar un habitatge? Una forquilla que ens serveixi de referència?
Podem anar a les fonts on s’ofereix habitatge, portals immobiliaris d’internet amb capacitat de filtrar per zona i per característiques. Amb això podem fer-nos una idea de mercat del preu que pot rondar l’habitatge.
Òbviament, aquesta informació no està tractada, són ofertes de gent que posa un anunci. I això vol dir que és informació no comprovada. Les superfícies poden no ser exactes, per exemple, i el preu no té per què ser aquell pel qual finalment es tancarà la compra. Si el venedor demana per sobre del valor de mercat, previsiblement és un preu que haurà d’ajustar-se a la baixa.
El comprador també pot consultar eines de valoració automatitzada, com Stima, feta per nosaltres. És una eina online que, per procediments estadístics, calcula el valor estimat d’un habitatge a partir de taxacions d’habitatges similars en aquesta zona realitzades per Tinsa. La valoració automatitzada no és una taxació oficial i és totalment independent del que pugui indicar posteriorment una taxació completa presencial, però pot servir com una orientació de valor de mercat.
Finalment, hi ha l’opció més professional: acudir a taxadores per fer-ne una valoració completa. Fem un estudi de mercat molt més detallat, tractant dades que en teoria estan a l’abast de qualsevol i descartant en primera instància les que entenem que no són vàlides. Després, ens quedem amb les dades dels immobles que s’assemblen més a l’immoble que estem valorant.
6. El vostre objectiu com a taxadora és intentar objectivar el preu de l’habitatge. Això és important per a un comprador o venedor?
Nosaltres analitzem l’immoble de forma objectiva. Pot semblar absurd, però el primer que cal fer és comprovar els metres quadrats reals. A Espanya hi ha un problema amb les superfícies. N’hi ha de moltes menes: útil, construïda, construïda amb zones comunes, cadastral, registral…
N’hi ha un munt, i el mercat funciona amb aquest maremàgnum de superfícies. Nosaltres, com a tècnics, quan visitem un habitatge, mesurem i comprovem totes les superfícies que té l’habitatge i analitzem la informació que hi ha al mercat. Aquest és el primer gran avantatge d’una taxadora.
El segon pas és objectivar tota la informació i condensar-la: la zona, tipologia, qualitat de l’edifici, orientació, estat de reforma, acabats… Analitzem tots aquests factors, comparant-los amb l’oferta del mercat, per arribar a un valor justificat mitjançant aquesta comparació.
7. Quins són, grosso modo, els passos que se segueixen en una taxació, a més d’anar-hi i mesurar?
És un procés complex. Anem a la finca, però primer analitzem l’entorn. Saber en quina zona concreta hi ha l’immoble i quins serveis ofereix. Cal analitzar el carrer: si és sorollós, lluminós, estret. També analitzem la qualitat general de l’edifici, si és antic o modern, així com les zones comunes.
Després ja entrem a l’habitatge. Allà en comprovem les superfícies reals, acabats, qualitats, límits, nivell de conservació i de reforma. Les instal·lacions hi influeixen: calefacció, aire condicionat, aigua calenta, sòl radiant, alarma, etc. També si l’habitatge és interior o exterior i la llum, el temps de sol directe i ventilació.
En aquestes visites també aixequem sempre un croquis de l’immoble, n’analitzem les qualitats i en fem un reportatge fotogràfic. Amb tot això, anem al despatx i arriba el moment de contrastar totes aquestes dades amb la documentació registral, cadastral i urbanística.
Una taxadora no només aporta un valor. Aporta seguretat. No podem valorar mai immobles que tinguin problemes urbanístics, per exemple. La taxació serveix de garantia per a un crèdit concedit per un tercer, el banc, de manera que no podem valorar un immoble que tingui alguna irregularitat o que sigui susceptible de demolició o multa urbanística. Tot això es comprova, i també si és un habitatge protegit (VPO), si està arrendat o si té alguna protecció arquitectònica, perquè són qüestions que en poden limitar el valor.
Un cop fetes totes aquestes comprovacions, i moltes d’altres, fem un estudi de mercat i el plasmem en un informe que passa per un departament de control, al qual pertanyo, que verifica i contrasta la informació. Només llavors s’emet l’informe.
8. En nuclis com Madrid o Barcelona l’habitatge té molta demanda i apareixen fórmules com el coliving, però també veiem molt l’elecció de viure sol. Quina és la tendència?
La gent, en general, busca zona i ubicació. Les bones zones i les bones ubicacions tenen preus molt elevats. Si prioritzes la zona i no pots permetre’t preus elevats, acabes compartint pis. Només cal veure l’oferta d’habitacions que es pot trobar actualment als portals immobiliaris.
Sí que veiem una tendència cap a compartir —es comparteix de tot, fins i tot el cotxe—, i les famílies són cada vegada més petites. A les ciutats és difícil adquirir un immoble amb sous baixos per a una persona sola, i en aquest sentit la tendència pot ser compartir. Els sous baixos no permeten una altra opció, si volem una zona concreta.
Una altra alternativa és buscar un habitatge més modest o anar-nos-en a una zona més allunyada, als afores, perquè els preus del centre solen ser cars. Això és el que ha passat recentment a les grans capitals: la demanda s’ha desplaçat cap a la perifèria i també s’ha estès cap a aquestes zones el creixement dels preus.
