Habitatge
[ movi-literal-es_ES MinutosDeTuTiempo]

Aspectes clau per a la taxació d’un habitatge

Una taxació és una valoració feta per un tècnic taxador amb la qual s’estableix el valor d’un immoble, en relació amb els paràmetres del mercat i les oscil·lacions d’oferta i demanda en un determinat moment.

Hi ha dos motius prioritaris per sol·licitar la taxació d’un habitatge: d’una banda, amb finalitats hipotecàries, i de l’altra, no hipotecàries, per conèixer el valor d’un immoble i així establir un preu de venda que s’ajusti al mercat.

Centrem-nos en les taxacions amb finalitats hipotecàries, un element fonamental d’obligat compliment per a la consecució d’un préstec bancari. Les duen a terme societats de taxació homologades subjectes a l’Ordre ECO 805/2003, regulades pel Banc d’Espanya. A més, tal com indica l’Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), “aquest tipus de valoració també està regulada a través d’una normativa pública que determina nombrosíssims paràmetres tècnics d’obligat compliment, i que assegura la transparència i accessibilitat, per als clients, dels criteris i hipòtesis seguits en la taxació”.

Segons Tinsa, empresa líder de gran prestigi especialitzada en taxació immobiliària, els actius susceptibles de taxació hipotecària són els següents:

  • Béns immobles de qualsevol tipologia: habitatges individuals, promocions, terrenys, finques rústiques, naus, locals i edificis comercials, i comprovacions d’obra de tots ells.
  • Drets: concessions administratives, drets de superfície, servituds, usdefruits, nua propietat, ús i habitació, limitacions de domini, opcions de compra, etc.

Quins factors es tenen en compte a l’hora de taxar un habitatge?

Per poder determinar el preu actual de mercat d’un habitatge, els taxadors han de comprovar diferents aspectes tècnics i jurídics que influeixen en el valor de taxació:

  • Ubicació de l’habitatge. La localització exacta de l’immoble i el barri en què està situat són aspectes clau en un procés de compravenda i en la seva corresponent taxació. Un habitatge enclavat en una de les millors zones d’una ciutat, però en un carrer amb gran afluència d’oci nocturn, pot tenir una valoració inferior en comparació amb un altre que estigui situat en un carrer de vianants, ben proveït de serveis i zones verdes, en un barri mitjà, per exemple.
  • Superfície construïda i útil de l’habitatge. Aquest factor resulta important en la taxació d’un habitatge, encara que dependrà de la conservació interior dels metres útils i construïts. Si es tracta d’un immoble rehabilitat, rebrà una valoració superior.
  • Estat de conservació de l’immoble. El tipus d’edificació, l’antiguitat i l’estat de preservació de l’edifici en què hi ha l’immoble, o si està rehabilitat o no, determinaran en bona mesura la taxació de l’habitatge. A més, el taxador haurà de valorar l’aspecte d’elements exteriors com façanes, terrasses o balcons.

Una taxació és una valoració feta per un tècnic taxador amb la qual s’estableix el valor d’un immoble, en relació amb els paràmetres del mercat i les oscil·lacions d’oferta i demanda en un determinat moment.

Hi ha dos motius prioritaris per sol·licitar la taxació d’un habitatge: d’una banda, amb finalitats hipotecàries, i de l’altra, no hipotecàries, per conèixer el valor d’un immoble i així establir un preu de venda que s’ajusti al mercat.

Centrem-nos en les taxacions amb finalitats hipotecàries, un element fonamental d’obligat compliment per a la consecució d’un préstec bancari. Les duen a terme societats de taxació homologades subjectes a l’Ordre ECO 805/2003, regulades pel Banc d’Espanya. A més, tal com indica l’Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), “aquest tipus de valoració també està regulada a través d’una normativa pública que determina nombrosíssims paràmetres tècnics d’obligat compliment, i que assegura la transparència i accessibilitat, per als clients, dels criteris i hipòtesis seguits en la taxació”.

Quins factors es tenen en compte a l’hora de taxar un habitatge?

Per poder determinar el preu actual de mercat d’un habitatge, els taxadors han de comprovar diferents aspectes tècnics i jurídics que influeixen en el valor de taxació:

  • Ubicació de l’habitatge. La localització exacta de l’immoble i el barri en què està situat són aspectes clau en un procés de compravenda i en la seva corresponent taxació. Un habitatge enclavat en una de les millors zones d’una ciutat, però en un carrer amb gran afluència d’oci nocturn, pot tenir una valoració inferior en comparació amb un altre que estigui situat en un carrer de vianants, ben proveït de serveis i zones verdes, en un barri mitjà, per exemple.
  • Superfície construïda i útil de l’habitatge. Aquest factor resulta important en la taxació d’un habitatge, encara que dependrà de la conservació interior dels metres útils i construïts. Si es tracta d’un immoble rehabilitat, rebrà una valoració superior.
  • Estat de conservació de l’immoble. El tipus d’edificació, l’antiguitat i l’estat de preservació de l’edifici en què hi ha l’immoble, o si està rehabilitat o no, determinaran en bona mesura la taxació de l’habitatge. A més, el taxador haurà de valorar l’aspecte d’elements exteriors com façanes, terrasses o balcons.

 

 

 

 

 

  • Distribució, instal·lacions i qualitats de l’habitatge. La distribució interior dels habitatges ha sofert una transformació considerable en les últimes dècades. Antigament, es construïen habitatges de grans dimensions amb llargs passadissos i moltes estances excessivament compartimentades, mentre que avui dia la tendència indica que els habitatges amb distribució quadrada i espais més amplis i lluminosos compten amb millor aprovació i possibilitat de venda, de manera que el taxador valorarà també el tipus de distribució interior, més lògica i eficient. Quant a les instal·lacions i qualitats de l’habitatge, també seran recollides en l’informe de taxació: tant les instal·lacions elèctriques i de lampisteria, com el tipus de tancaments (portes i finestres), l’estat dels paviments i els revestiments.
  • Il·luminació. L’orientació d’un habitatge és fonamental en una taxació. Els habitatges que estan orientats al sud, per exemple, disposen de llum natural durant tot el dia en els mesos d’hivern, primavera i tardor, mentre que a l’estiu, quan fa més calor, el sol incideix a l’interior només durant les hores centrals del dia. Per això, un immoble amb molta llum natural tindrà millor valor de taxació que un de més fosc.
  • Ascensor. Que l’habitatge que es vol taxar disposi d’ascensor augmentarà el valor de la taxació.
  • El taxador comprovarà diferents dades al registre de la propietat i altres organismes oficials per saber quines càrregues suporta l’immoble i qui n’és el propietari. Si l’habitatge està afectat per algun tipus d’expropiació i plans urbanístics, si es tracta d’un HPO (habitatge de protecció oficial) o si l’edifici té la ITE en regla també són factors que en condicionaran el valor de taxació.

Una taxació l’ha de dur a terme un arquitecte o arquitecte tècnic amb formació específica. La taxació definitiva s’obté amb l’estudi d’aquests paràmetres i l’equiparació amb el preu de mercat d’altres immobles de la mateixa zona. Amb aquesta valoració i l’informe corresponent, l’entitat financera triada pot concedir el préstec hipotecari sol·licitat.

Cal tenir en compte que, en general, els bancs solen concedir hipoteques amb un valor màxim del 80% del valor de taxació en el cas d’un habitatge habitual, i entre un 50% i un 70% del valor de taxació per als habitatges de segona residència.

Qui ha de pagar els costos d’una taxació immobiliària?

Segons la nova Llei Hipotecària prevista per a aquest any 2019, l’usuari haurà de pagar únicament el cost de la taxació, que pot oscil·lar entre els 300 € i els 600 €. A més, podrà triar lliurement, sense imposicions, la societat de taxació homologada que la durà a terme.

Les partides corresponents a gestoria, notaria i l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD) hauran de ser assumits per les entitats bancàries que concedeixin la hipoteca.

Validesa de les taxacions amb finalitats hipotecàries

Quan s’ha materialitzat la taxació hipotecària d’un habitatge, té una validesa de sis mesos des de la data d’emissió i pot fer-se servir per sol·licitar el préstec hipotecari en diferents entitats bancàries, sempre que no hagi finalitzat la vigència de la taxació. En cas de no haver adquirit l’immoble passats aquests sis mesos, caldrà sol·licitar de nou una taxació.

Disposar d’una taxació oficial d’un immoble duta a terme per una empresa homologada és un requisit d’obligat compliment per accedir a préstecs hipotecaris i un valor afegit si es pretén vendre un habitatge a preu de mercat.

Estardondeestés funciona en una àmplia varietat de navegadors, però el teu ha quedat una mica obsolet, actualitza'l a una versió más actual:

Fotografies de Danny Englander i Toa Heftiba a Unsplash
-Temes relacionats-