Reformar o no una vivienda con el fin de alquilarla es una de las dudas más comunes entre propietarios que disponen de un inmueble de segunda mano algo anticuado o en un estado mejorable. ¿Vale la pena invertir en una reforma? La respuesta es sí. Gracias a una rehabilitación adecuada se conseguirá alquilar la vivienda en menos tiempo y se podrá incrementar el precio del alquiler hasta en un 30%, según un estudio realizado por ANDIMAC (Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción). ¿Cómo podemos conseguirlo? En este artículo descubrimos los aspectos esenciales para reformar una vivienda en alquiler.
Definir el perfil de los posibles inquilinos
Por lo general, el tipo de reforma que se lleve a cabo en una vivienda determinará el target de los futuros inquilinos. Por ello, es necesario definir a qué perfil de arrendatario nos queremos dirigir.
Algunos factores como la ubicación de la vivienda, su tamaño o el estado del edificio en el que se encuentra serán clave para determinar un perfil u otro y, por tanto, la reforma que se deberá acometer.
Tipos de inquilinos y reformas adecuadas
Estudiantes: este perfil valorará positivamente que la vivienda esté situada en una zona bien comunicada, en un barrio joven con actividades de ocio, que disponga de varias habitaciones equipadas con sistemas de almacenaje independiente (armarios, cajoneras, etc.) y especialmente, que esté amueblada. Invertir en la renovación del mobiliario para aportar un aspecto más actual y funcional a la vivienda, sin tener que destinar un presupuesto excesivo para ello, se convertirá en la mejor solución.
Parejas jóvenes con profesiones liberales o estudios universitarios. En este caso, será necesario afinar un poco más en el tipo de reforma. Aunque es posible que sea su primera vivienda y las expectativas y la renta familiar no sean muy elevadas, reformar la cocina y el baño para modernizarlos será casi imprescindible. El tamaño del inmueble no será tan importante; en cambio, disponer de una cocina funcional abierta al salón-comedor, por ejemplo, aportará valor al espacio.
Expatriados profesionales. Son aquellas personas que, generalmente por motivos laborales, residen de forma temporal o permanente en un país que no es el de su origen. Este perfil de inquilinos busca viviendas céntricas de tamaño pequeño o medio, en las que poder establecerse por un plazo de tiempo corto o media estancia, ya que acostumbran a mudarse con frecuencia. Valoran la comodidad y que la vivienda esté correctamente amueblada, por lo que ofrecerles una vivienda rehabilitada con materiales de calidad, calefacción, aire acondicionado y mobiliario funcional será la mejor opción. Aunque en este supuesto la inversión en la reforma puede ser mayor, es necesario tener en cuenta que los pisos en alquiler de estancia media se pueden alquilar por un importe superior a los de estancia más larga.
Familias con hijos. En este caso prefieren instalarse en una vivienda a largo plazo y será imprescindible que dispongan de varias habitaciones de distintos tamaños para albergar los dormitorios cómodamente. Aprecian notablemente que la cocina y el baño estén reformados y que la casa se encuentre correctamente acondicionada con calefacción y sistema de refrigeración. En la mayoría de casos no buscan espacios amueblados, ya que prefieren diseñar los ambientes según su propio estilo, incluso con el mobiliario del que ya disponen.
En cualquier caso, será necesario que el propietario considere también las previsiones futuras que condicionarán el tipo de perfil de inquilino y reforma que se adecúe a sus necesidades.
Plantearse cuestiones como si existe la posibilidad de invertir más capital en la rehabilitación, y así exigir una renta mayor o destinar un desembolso menor para competir favorablemente con el precio del alquiler, será un aspecto fundamental.
Además, habrá que valorar el perfil de riesgo. Para ello tendremos que determinar si es preferible contar con inquilinos que puedan instalarse por periodos largos de tiempo aplicando una mensualidad más baja (menor riesgo) o arrendatarios de estancias cortas con mensualidades superiores (mayor riesgo).
¿Cuál es el presupuesto disponible para reformar la vivienda?
Fijar el presupuesto máximo que se puede destinar a las obras de mejora de una vivienda de alquiler es un paso esencial antes de arriesgarse a llevarla a cabo. Será necesario calcular el precio objetivo por el que se podrá alquilar el inmueble. Para conseguirlo será fundamental identificar los precios medios de las viviendas con características similares de la zona. Por ejemplo, si en una vivienda sin reformar el precio de alquiler es de 750€ y tras la rehabilitación se puede aumentar a 1.100€, significa que la aportación que se percibe tras las obras de mejora es de 4.200€ al año.
Con estos datos se puede hacer un análisis de la rentabilidad marginal de la inversión, teniendo en cuenta la durabilidad de los elementos reformados:
- La rehabilitación de la cocina y el baño pueden perdurar entre 15 y 20 años hasta que sea necesario reformarlos de nuevo.
- Un piso recién pintado puede tener una durabilidad de 5 años, aproximadamente.
- La instalación de un suelo laminado de calidad AC4 puede llegar a conservarse en buen estado unos 20 años (siempre que el mantenimiento sea el adecuado). La garantía que ofrece el fabricante sobre el tipo de pavimento elegido, marcará el tiempo de durabilidad.
A partir de estos datos se puede determinar que la vigencia media de una reforma puede alcanzar los 15 años. Si calculamos que tras las obras aumenta en 4.200€ anuales el alquiler de la vivienda, en ese periodo podríamos obtener 63.000€ más.
Esta rentabilidad se puede estimar en un 20-30% del valor de la reforma, por lo que en este caso supondría un presupuesto para la rehabilitación de 50.000€ aproximadamente, cifra que reportaría un beneficio de 13.000€ (866€ anuales durante 15 años).
Determinar si es posible acometer la reforma deseada con el presupuesto disponible y la viabilidad de cobrar la renta prevista serán aspectos que resolverán si la operación es factible o no.
