¿Comprar una casa de obra nueva o de segunda mano?

¿Vivienda nueva o casa de segunda mano? Esta es una de las primeras preguntas que surgen a la hora de comprar una casa. La respuesta dependerá de las circunstancias personales del futuro propietario, de sus necesidades y de su estilo de vida. Desde el punto de vista económico, hay que valorar que en una vivienda nueva el precio del metro cuadrado es mayor, aunque no siempre es así. De hecho, con frecuencia, un inmueble de segunda mano tiende a revalorizarse más con el paso del tiempo por factores como su ubicación.

Formalmente, se considera una vivienda de obra nueva aquella que se adquiere al promotor cuando su construcción o rehabilitación está terminada, salvo que se hubiese habitado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes. También se considera obra nueva si una persona es la primera que lo alquila durante dos años o más y, al final, la termina comprando.

Por su parte, una vivienda de segunda mano es aquella que o bien ha tenido al menos un propietario o ha sido alquilada durante, por lo menos, dos años y el nuevo propietario no es el antiguo inquilino.

Además de si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano, existen otras cuestiones importantes para decantarse por una vivienda u otra, como su ubicación, la calidad de los materiales empleados o las zonas comunes de las que dispone.

Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva

Por regla general, adquirir una vivienda de nueva construcción suele ser preferible que optar por una de segunda mano a igualdad de condiciones por diversas razones:

• La reforma no es necesaria. La casa en venta está lista para entrar a vivir una vez está terminada y no precisa de realizar ningún tipo de reforma. La memoria de calidades es clave para que el comprador tenga plena certeza de que el inmueble responde a las características que busca.
• Viviendas más eficientes. Este tipo de vivienda dispone de una mayor eficiencia energética de acuerdo a los requisitos previstos por la ley, lo que ayuda a reducir el impacto negativo sobre el medioambiente y a ahorrar en las facturas de la luz o de la calefacción.
• Garantía. Viene avalada por la garantía del constructor de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación. Esto permite poder reclamar durante un plazo de hasta tres años si se localizan defectos en las instalaciones y de hasta 10 años si se encuentran evidencias de fallos estructurales.
• Flexibilidad en los pagos. En el caso de que se trate de una vivienda sobre plano, existe una mayor flexibilidad para abonar el precio de compraventa. Lo más habitual es que se deba abonar el 80% del precio de la vivienda a la firma de la escritura. Anteriormente, se han ido abonando plazos más pequeños y distribuidos en el tiempo a medida que se ejecutan las distintas fases de edificación. Es frecuente, además, que como señal, se pague al inicio el 10% del valor del inmueble.
• Personalización y diseño. Es posible personalizar el interior de la superficie construida, llegando en algunos casos a existir la posibilidad de diseñar la distribución del inmueble a la carta, sobre todo si se trata de una compra sobre plano. Por ejemplo, se puede decidir la ubicación de los cuartos de baño y del salón comedor.
• Zonas comunes y naturaleza. Las viviendas de obra nueva suelen contar con zonas comunes a escasos metros de la vivienda, lo que supone beneficios relacionados con la seguridad, el confort y el ocio. Además, este tipo de inmuebles suele estar ubicado fuera de la ciudad, normalmente en algún tipo de zona residencial, por lo que es posible disponer de un entorno más privado y con acceso más directo a la naturaleza. Se trata, por ejemplo, de las casas adosadas.

Ventajas de comprar una vivienda de segunda mano

En el caso de optar por la compra de una vivienda de segunda mano, existe también una serie de beneficios:

• Precio más bajo. Una vivienda de segunda mano suele contar con un precio más reducido. De este modo, la diferencia se puede destinar, por ejemplo, a reformar la vivienda para personalizarla de acuerdo con los gustos y las necesidades del comprador.
• Ubicación céntrica. Es frecuente que los inmuebles de segunda mano se localicen en entornos céntricos, con un mejor acceso a servicios. De hecho, al encontrarse en lugares emblemáticos, tienden a mantener estable su precio de mercado, llegando incluso a revalorizarse con el tiempo. Algo a tener en cuenta si en el futuro se quiere vender o alquilar la vivienda, ya que será posible encontrar un comprador o un arrendatario en poco tiempo y obtener una mayor rentabilidad.
• Entrada inmediata. Se dispone de un acceso inmediato a la vivienda una vez se formaliza la compra, algo que no siempre ocurre en los inmuebles de construcción nueva, en los que es frecuente tener que esperar un tiempo a que terminen definitivamente las obras.

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Impuestos de comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano

Comprar una vivienda conlleva el pago de determinados impuestos, aunque la carga fiscal varía según si se trata de un inmueble de nueva construcción o de uno de segunda mano:

• Impuestos para una vivienda de obra nueva

La vivienda nueva está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado. Así ocurre en toda España salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. Existe, además, el caso particular de las viviendas de protección oficial (VPO), cuyo IVA se fija en el 4%. También debe abonarse el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD). Este último depende de cada comunidad autónoma y, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid supone el 0,7%, mientras que en Cataluña es del 2%.

• Impuestos para una vivienda de segunda mano

La vivienda de segunda mano no soporta IVA en su compraventa, pero sí está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que varía de una comunidad autónoma a otra. Suele moverse en una horquilla de entre el 4% y el 10% del precio del inmueble. Además, hay comunidades que facilitan ayudas para hacer frente a este impuesto de hasta el 50% a determinados colectivos.

En cualquier caso, antes de tomar una decisión sobre la vivienda a comprar, siempre es oportuno recurrir al asesoramiento profesional que puede ofrecer el especialista de la entidad bancaria, este es clave para resolver cualquier duda y ayudar a escoger el inmueble que mejor se ajuste a las necesidades de cada comprador.

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