La compraventa de viviendas en España se mantiene al alza. Según el Consejo General del Notariado (CGN) este tipo de transacción subió un 22,9% en tasa interanual durante el mes de julio, hasta alcanzar las 64.039 unidades.
Un estudio de Tinsa muestra que el precio medio de los inmuebles en agosto aumentó un 3,3% respecto a marzo del 2020, mes en el que estalló la pandemia de la COVID-19. Si se compara con agosto de 2020, el incremento fue del 5,2%. Por su parte, el precio del alquiler cayó un 3% interanual en el octavo mes del año, hasta los 10,42 euros por metro cuadrado, con lo que acumula siete meses a la baja, según los datos del índice inmobiliario de Fotocasa.
La oferta y la demanda son dos elementos clave en el movimiento de los precios. Cuanta más necesidad haya de vivienda, más aumentará el precio, mientras que si lo que crece es la disponibilidad de inmuebles esta variable disminuirá. Ahora bien, estos no son los únicos factores que determinan el precio. Otros aspectos como la ubicación, el estado de la vivienda, su certificación energética o el equipamiento que pueda ofrecer también juegan un papel importante.
En el caso de la ubicación, no solo se ciñe a si el inmueble está en un sitio u otro, sino a todos los servicios que hay alrededor. Entre los más valorados se encuentran los colegios, los supermercados, los centros sanitarios, las zonas verdes o los equipamientos deportivos. Asimismo, si se trata de un gran municipio, la cercanía al transporte público incidirá en la subida del precio. Este último factor influye cada vez más dada la creciente tendencia de limitar el acceso con vehículo privado al centro de las ciudades y por una mayor concienciación medioambiental de la población.
Precisamente, la sostenibilidad y la eficiencia energética son otros de los elementos que juegan un papel importante en la decisión de compra. Según un estudio de AEDAS Homes, cerca del 60% de los compradores estaría dispuesto a pagar un 13,4% más por una casa sostenible y eficiente. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), el valor medio de las transacciones inmobiliarias de una vivienda libre en el primer trimestre del año fue de 168.557 euros, por lo que los españoles incrementarían su presupuesto en unos 22.600 euros para adquirir una casa que cumpla con estas características.
Esta mayor conciencia con la sostenibilidad se ve impulsada también desde el ámbito institucional. Como ejemplo, una gran parte del Fondo Europeo Next Generation EU irá destinada a la rehabilitación energética de edificios y viviendas, que son responsables del 36% de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía.
Desde la inmobiliaria Inmovisa también destacan como factores influyentes en el precio la altura y la orientación del inmueble. "De media, cada vez que se sube de planta el precio final de un piso puede incrementarse un 4%, siempre que el edificio disponga de ascensor. Además, las viviendas orientadas al sur o al suroeste reciben más horas de luz diarias y, por lo tanto, dan más calor en invierno, contribuyendo esto a su precio definitivo".
Además, "el estado de la vivienda y su antigüedad podrían aumentar o disminuir su precio hasta un 25%. Por eso, independientemente de las preferencias del comprador, una vivienda de obra nueva resultará mucho más cara para una misma ubicación y altura que una de segunda mano", destacan desde Inmovisa.
Por su parte, desde Tinsa indican que el tipo de vivienda influirá notablemente en el precio. "La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar, pareado, adosado, en bloque, en manzana, etc.) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características".
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Además, el hecho de que la vivienda se encuentre en buen estado puede aumentar su valor. Según la agencia inmobiliaria Oi REALTOR, la rehabilitación de una vivienda de gama media, de unos 70 metros cuadrados y localizada en una ciudad como Barcelona, puede aumentar su precio hasta en un 20%.
Qué buscan los compradores
La situación derivada de la pandemia ha tenido un impacto directo en la demanda de vivienda. El confinamiento estricto ha provocado que los ciudadanos valoren más elementos que antes no eran tan imprescindibles y que muchos se planteen cambiar de vivienda o reformar la suya. De hecho, cerca del 50% de las familias desearía cambiar de casa en los próximos cinco años a raíz de la pandemia, es decir, algo más de 13 millones de personas, según AEDAS Homes. Y, tal y como afirma Habitissimo, el 41% de los usuarios pretende realizar reformas en su vivienda antes de 2022.
De acuerdo con el estudio de AEDAS Homes, hay dos motivos principales por los que se busca cambiar de casa: porque no se quiere seguir viviendo en el barrio actual y porque la casa se ha quedado pequeña ya sea por necesitar una estancia para teletrabajar, por un aumento de la familia o porque se prefiere tener una casa más grande, ya que ahora se pasa más tiempo en ella.
En este sentido, entre las preferencias de los compradores están: que sea una zona tranquila, o que la calidad de la construcción sea elevada. "Este aspecto es importante porque haber pasado por el confinamiento estricto ha mostrado todas las incomodidades que pueden existir en una casa antigua, en la que la calidad de la construcción es menor que en una vivienda nueva. Esto puede suponer una importante oportunidad para el mercado de la rehabilitación y para el de obra nueva", señalan desde AEDAS Homes.
Además, otros elementos innegociables a la hora de valorar la compra de un inmueble son la luz natural y una buena orientación, un salón amplio y una terraza o un jardín. "Durante la crisis sanitaria las personas han empezado a valorar más la felicidad que les produce su hogar, donde cada vez pasan más tiempo, como una de las grandes palancas para tomar decisiones", explican desde AEDAS Homes.
Cómo negociar el precio
En el momento de la compraventa de una vivienda, el vendedor busca conseguir el mayor beneficio posible por su inmueble, mientras que el comprador, por su parte, intenta abaratar al máximo su posible adquisición. Para que la negociación sea fructífera, desde donpiso señalan algunas acciones clave como establecer un presupuesto, contar con solvencia y estar al día del mercado inmobiliario.
Por un lado, el comprador debe conocer cuál es el precio máximo que puede afrontar. Por norma general, se necesita disponer de fondos propios, concretamente de un 20% del valor de la vivienda, ya que las entidades financieras conceden, como máximo, el 80% del valor de una tasación homologada. Además, hay que contar también con los gastos (impuestos, notaría...) que llevan aparejados este tipo de operaciones.
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Por otro lado, es importante conocer el mercado, tanto para que el vendedor sepa cuál es la cantidad razonable a pedir por el inmueble como para que el comprador comprenda qué rebaja podría solicitar. Para ello es necesario comparar las casas que tengan unas características similares, solicitar el certificado de eficiencia energética (obligatorio para la venta o el alquiler de una vivienda desde junio de 2013), además de analizar si el inmueble necesita alguna reforma o será preciso realizarla en un futuro.
Otro punto de negociación puede estar en el tiempo que una vivienda está a la venta. Cuanto mayor sea, será más probable que el comprador intente conseguir una rebaja en el precio. Según un informe de Idealista publicado en abril, el 33% de las viviendas en venta estuvo menos de un mes en el mercado. En cambio, el 21% estuvo en el mercado entre uno y tres meses; el 28%, entre un trimestre y un año; y el 18% restante se anunció durante más de un año antes de encontrar comprador.
En este contexto, el precio de la vivienda todavía está un 36% por debajo de los máximos alcanzados en 2007, cuando todavía la burbuja inmobiliaria en España no había estallado, según el estudio 'Variación acumulativa de la vivienda en España en 2021' de Fotocasa. En este sentido, el precio medio de un inmueble de 80 metros cuadrados se sitúa en casi 151.000 euros, mientras que hace 15 años rondaba los 225.000 euros.
Con todo, en los últimos cinco años los precios han crecido un 16%. Los españoles debían pagar por la compra de una vivienda de 80 metros cuadrados una media de 129.680 euros en 2016, frente a los 150.666 euros de desembolso medio en 2021.
