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TIN y TAE: qué son y cómo influyen en una hipoteca

25/10/2021

Según como se calcule el tipo de interés de una hipoteca es posible hallar diferentes magnitudes que sirven tanto para establecer las cuotas mensuales a pagar como para contar con un mecanismo de comparación entre distintos préstamos hipotecarios

A la hora de solicitar una hipoteca, uno de los primeros aspectos que el comprador de la vivienda desea saber es qué cuota mensual pagará al banco y durante cuánto tiempo. Para ello, es imprescindible tener en cuenta el tipo de interés que se aplica a la hipoteca a lo largo de los años que se hayan fijado en el contrato. Aquí entran en juego conceptos clave como el tipo de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE).   

¿Cómo se fijan los tipos de interés de una hipoteca?

Según los elementos que se tengan en cuenta para calcular el tipo de interés, es posible hablar de dos magnitudes diferentes:

  • TIN

Se trata del porcentaje fijo que la entidad bancaria cobra por prestar el dinero al comprador de la vivienda. Es decir, que para su cálculo solo se tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece el banco.

Sin embargo, para el cálculo de las cuotas que se deberán abonar no es el valor idóneo para llevar a cabo una adecuada planificación, ya que no tiene en cuenta los gastos de la operación.

  • TAE

Es posiblemente la que más se utiliza a la hora de analizar y establecer comparaciones entre hipotecas. Es el valor más frecuente para conocer el coste real de una hipoteca. Se calcula añadiendo al TIN del préstamo otra serie de gastos, como las comisiones.

Uno de los problemas de la TAE se produce cuando se aplica a las hipotecas a tipo variable, ya que al variar el tipo de interés, el cálculo de esta tasa va cambiando con cada revisión que se hace de la hipoteca. Sin embargo, es la herramienta idónea para comparar entre dos o más hipotecas cuando existen diferentes períodos de liquidación o de condiciones, ya que tiene en cuenta elementos como los gastos (de notaría, de tasación o del Registro de la Propiedad) o el pago de impuestos.

Hipotecas según el tipo de interés

Los tipos de interés están relacionados con las diferentes clases de hipotecas que existen en el mercado. Los futuros propietarios deben tener en cuenta las características de cada tipo de préstamo, lo que les ayudará a escoger la que mejor se adapte a su perfil: 

  • Hipotecas a tipo fijo. Permiten al titular del contrato saber en todo momento las cuotas que va a tener que pagar, ya que no habrá cambios en las mensualidades durante toda la vida útil del préstamo hipotecario. Están indicadas principalmente para personas con un perfil más conservador, que no desean sobresaltos, y que, por contar con una situación financiera estable optan por realizar una planificación a largo plazo del coste que supondrá el pago de la hipoteca.
     
  • Hipotecas a tipo variable. En estas, las cuotas mensuales dependen de la evolución de un índice de referencia, que suele ser el euríbor. En función de si este índice sube o baja, así lo hará también la cuota mensual de la hipoteca. 

Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

A medio camino entre las hipotecas a tipo fijo y las a tipo variable se encuentran las de tipo mixto. Lo más habitual en ellas es que durante un periodo inicial (alrededor de los tres primeros años) soporten un tipo de interés fijo y, a partir de ese momento, se referencien a un tipo variable.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable. 

En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca es recomendable recurrir a un asesor profesional, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular, y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

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Fotografía de Karolina Grabowska en Pexels
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