Los precios de los alquileres continúan con su escalada. ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? Según el portal EnAlquiler.com, los alquileres se han encarecido un 17,8% en Madrid, un 36,6% en Málaga y un 47,3% en Pamplona. En otras ciudades como Barcelona el precio del alquiler ha descendido un 7% en el último año, aunque la subida ha sido de casi un 40% en los últimos cinco años.
Ante esta situación, cada vez son más las personas que deciden decantarse por la compra en lugar del alquiler. Y muchos otros quienes posponen esta decisión pensando que todavía no es el momento adecuado para hacerlo. Y la pregunta es inevitable: ¿Qué es mejor, comprar una vivienda ahora o esperar hasta el año que viene?
La respuesta depende de cada persona, pero hay una serie de factores y variables que pueden ayudar a tomar esta decisión.
La situación actual del mercado inmobiliario
El precio de las viviendas en España subió por 15º trimestre consecutivo, según datos de Tinsa. En estas circunstancias, es más que previsible que continúe la subida de precios en el mercado inmobiliario en los próximos meses.
El presidente de Tinsa, Ignacio Martos, ve unas perspectivas estables para los próximos años en un escenario de normalidad. El experto considera que este momento es el más adecuado para invertir con normalidad y seguridad, especialmente en las grandes ciudades donde se concentran las oportunidades laborales.
Sin embargo, el mercado inmobiliario se enfrenta a algunas incertidumbres, la más importante de las cuales hace referencia a la hipótesis de que estamos a las puertas de una nueva recesión económica.
De hecho, según el V Estudio Casaktua 'La demanda de vivienda en España. 2019, ¿el año de la estabilización del sector?', los españoles no están tranquilos con la situación económica general. Hasta tal punto que el 87% está “de acuerdo” o “muy de acuerdo” con que el escenario actual presenta indicios similares a la situación que se dio antes de 2008; mientras que el año pasado este porcentaje era del 81%.
Quizá por eso mismo tan solo un 22% de los encuestados tiene intención de cambiar de casa próximamente, frente al 37% que lo consideraba hace un año. El miedo a que se estén repitiendo los errores que condujeron a la crisis económica e inmobiliaria de 2008 siguen palpables entre la mayoría de la población. Y esta incertidumbre tiene su impacto en el mercado inmobiliario.
El precio de las hipotecas
La compra de una vivienda va unida, en la inmensa mayoría de los casos, a la firma de una hipoteca. Por eso existe un factor adicional que tenemos que tener muy en cuenta: el euríbor. Se trata del principal indicador de referencia para el cálculo del tipo de interés hipotecario y está muy relacionado con los tipos de interés del mercado y, por tanto, con la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE).
El euríbor lleva más de tres años instalado en terreno negativo. Esto significa que las hipotecas a tipo variable son cada vez más baratas, e indirectamente, también las hipotecas a tipo fijo. Pero también tiene como contrapartida que un previsible incremento de este indicador aumentará las cuotas en el futuro.
En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.
Ponemos el foco en un punto más próximo: ¿Qué puede ocurrir en los próximos meses?
Para Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com, “la previsión es que el euríbor siga instalado en terreno negativo en los próximos doce meses. Especialmente después de un mes de agosto en el que el euríbor ha marcado nuevos mínimos y teniendo en cuenta que el BCE, ni de la mano de Mario Draghi ni de su sucesora de Christine Lagarde, muestra o mostrará síntomas de cambiar de políticas a corto plazo”.
Es decir, se prevé que el precio de las hipotecas siga estando muy bajo al menos este año y el que viene.
Lo que tendrás que ahorrar para comprarte una vivienda
Eso sí, para solicitar una hipoteca tendrás que ahorrar y quizá más de lo que piensas. La mayoría de préstamos hipotecarios se conceden, como mucho, por el 80% del valor de tasación. Esto significa que tendremos que tener disponible, al menos, el 20% restante. Por ejemplo, para una vivienda cuyo valor de tasación sea de 200.000€ habrá que tener ahorrado al menos 40.000€.
A ello hay que añadirle todos los gastos iniciales relacionados con la compra de una vivienda, como gestoría, registro, tasación e impuestos (IVA o ITP, dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, e IAJD), que suponen, aproximadamente, entre el 10% y el 12% del valor total de la vivienda, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde residas.
Es decir, antes de comprar una vivienda, tendremos que tener ahorrado entre un 30% y un 32% de su valor de tasación total. Siguiendo el ejemplo anterior, necesitaremos tener al menos 60.000€ ahorrados.
Este factor condiciona de manera significativa la compra de una vivienda, ya que no todo el mundo piensa que tiene que disponer de un ahorro tan importante a la hora de solicitar una hipoteca.
Entonces, ¿mejor comprar este año o esperar al año que viene?
En cualquier caso, la decisión de comprar una vivienda debe tomarse con mucha cautela y dependiendo de cada situación.
Para Ferrán Font, “la urgencia es uno de los factores más determinantes en la compra de una vivienda. Sin ella, existen mayores posibilidades de acertar escogiendo con calma entre lo que vaya ofreciendo el mercado. De ser así, y teniendo capacidad de hacer frente a la compra de una vivienda, ahora mismo es un buen momento para comprar una vivienda”.
“A partir de aquí, el riesgo es un factor en cualquier inversión y cada persona decide de manera individual. De todas formas, y ante las evoluciones previstas tanto de los tipos de interés como de la previsible continuación del alza de precios, aunque sea cada vez más moderada, creemos que la situación seguirá siendo propicia durante el año próximo”, señala.
En definitiva, los expertos coinciden en que, previsiblemente, se va a repetir la tónica general de los últimos años en el mercado inmobiliario y, en general, es un buen momento para comprar una vivienda.
