Los que se hayan decido a comprar una vivienda nueva este año han de saber que las promociones nunca se anuncian con su precio final. En el momento de echar cuentas, hay que tener en cuenta otros gastos que, inevitablemente, repercutirán sobre ese primer reclamo publicitario. Y no solo afectan al acto de compraventa del inmueble, también a la hipoteca en caso de necesitarla.
La mayoría de estos costes adicionales están regulados. Pero dependen tanto del precio de la propiedad como del importe del préstamo otorgado por el banco. Para hacernos una idea más aproximada, hemos tomado como supuesto una vivienda de 150.000 euros en Zaragoza. Y aportamos un ahorro de 21.000 euros, que es el mínimo que necesitamos en este caso para cubrir los gastos, tal y como se irá describiendo a lo largo del artículo. La hipoteca, necesaria en este caso, la amortizaremos en 25 años, por ser el periodo elegido más habitualmente.
Los gastos por la compraventa
El impuesto sobre el valor añadido (IVA) es el que más repercute sobre el precio escriturado de una vivienda de obra nueva. Está establecido en un 10%, excepto si es de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, que es de un 4%. Se aplica por igual en toda la geografía española. El comprador ha de realizar el pago en la firma de las escrituras.
Para certificar que esa operación se ha llevado a cabo, hay que documentarla delante de un notario. Las tarifas de estos profesionales las establece el Consejo General del Notariado, cuya normativa permite un descuento de hasta el 10%. En el ejemplo de Zaragoza, estiman que el gasto es de 907€.
Aunque no es obligatorio, sí es recomendable inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Es la única forma que tiene el comprador de dejar constancia del derecho adquirido por la propiedad. El desembolso en nuestro ejemplo es de 461€. De nuevo son los profesionales los que regulan estos aranceles a través del Colegio de Registradores de España.
Asociado a ambas gestiones está el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En el caso de Aragón es el máximo, lo que en una vivienda de 150.000€ (+ IVA) supone 2.475€. Este gravamen está relacionado con el acto de compraventa de la vivienda, y no con el de la concesión de la hipoteca, que es el que el Gobierno obliga desde noviembre a que paguen los bancos.
Estas transacciones las puede realizar uno mismo, pero lo habitual es que una gestoría se ocupe de todo el papeleo por unos 300€. Al contrario de lo que ocurre con notarios y registradores, las tarifas no están reguladas. Si sumamos todos los impuestos y gastos asociados a la compraventa, hay que añadir alrededor de 19.000 € al precio inicial de 150.000€ de nuestra vivienda en Zaragoza.
Lo que cuesta la concesión de la hipoteca
Lo habitual en la adquisición de una nueva vivienda es la solicitud de un préstamo al banco, que también genera sus propios gastos e impuestos. El primero de ellos es el de la tasación, que ascenderá a unos 400€. Este trámite es ineludible para determinar cuál es el verdadero valor de la vivienda y así el banco se asegura de que podremos afrontar el pago. Por lo general, no otorgan más del 80% de dicha valoración.
Con la nueva Ley Hipotecaria, ya aprobada en el Congreso y a falta del visto bueno del Senado, el de la tasación sería el único gasto asociado a la hipoteca que correrá a cargo del comprador a partir de su entrada en vigor. Hasta ahora, los costes de la gestoría, la notaría y el registro también corrían por cuenta del prestatario.
Para hacernos una idea de lo que este cambio supone, las tarifas de estos servicios ascendían –siguiendo con el ejemplo anterior– a unos 1.600 €. Para ello el comprador tenía que adelantar una cantidad estimada. Es lo que se conocía hasta ahora como provisión de fondos y solía exceder el coste necesario. La diferencia era devuelta al propietario de la vivienda una vez realizadas todas las gestiones.
Eliminado estos gastos, los trámites relacionados con la hipoteca suponen al comprador los 400 € de la tasación. Si se añaden a los alrededor de 19.000 por la compraventa, suman 19.400 €.
Y en ellos no están incluidos otros gastos que dependen de las condiciones en las que la entidad concede la hipoteca al comprador. La comisión de apertura –entre un 0% y 2%– y la contratación de algunos de sus productos –como seguros de vida y de hogar– suelen estar entre ellos. Los importes, en cualquiera de los casos, dependen de la cantidad hipotecada.
