Los precios de la vivienda han resistido el impacto de la crisis derivada de la pandemia de la COVID-19. Aunque el precio del alquiler ha caído, el de compraventa se ha mantenido estable y, a pesar de que el euríbor —el índice de referencia hipotecaria para calcular los tipos de interés— acumula ya cuatro meses al alza, tras el suelo histórico del -0,505% que marcó en enero, sigue por debajo de las cifras del año pasado.
Ante esta situación, marcada por la incertidumbre y por una tasa de ahorro que en 2020 se elevó hasta el 14,8% de la renta disponible, tasa 8,5 puntos superior a la de 2019 y la más alta desde el inicio de la serie en el año 1999, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), son muchos los españoles que reflexionan sobre alquilar o comprar.
Ambas opciones tienen sus pros y sus contras. Adquirir una vivienda requiere tener ahorrado, al menos, el 30% de su valor para tener la posibilidad de acceder a una hipoteca; mientras que el alquiler, aunque no tiene esa barrera de entrada, suele precisar más ingresos mensuales sin el aditivo de ser patrimonio propio.
Los datos demuestran que la compra es la opción más elegida en España, un país tradicionalmente de propietarios. La Encuesta continua de hogares (ECH), publicada por el INE, señala que en 2020 había 14,5 millones de personas con una vivienda en propiedad, frente a 3,2 millones en régimen de alquiler. El número de arrendamientos, además, cayó el año pasado en 157.000, mientras que el de viviendas hipotecadas creció en 170.000, según el INE. “Es lógico que uno aspire a tener ese ámbito de control [en su vida cotidiana] y contar con ‘cuatro paredes’ propias, es algo que se llama seguridad ontológica”, asegura Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV).
La inclinación en la Unión Europea (EU) es similar. Según datos de 2019 de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), la media de hogares con vivienda en propiedad era del 69,8%, seis puntos por debajo de la española, situada en el 76,2%. El alquiler en España, asegura Nasarre, es mayoritariamente el refugio de los que no tienen capacidad económica para adquirir un inmueble. “La inmensa mayoría de los inquilinos lo es forzosamente y preferiría comprar”, apostilla.
La situación de los alquileres en el año de la pandemia
El precio del alquiler ha caído debido a la crisis sanitaria, que rompió con la tendencia al alza que experimentó durante la década pasada. Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, en abril de 2020 alcanzó el punto más alto, con 11,02 euros mensuales por metro cuadrado, mientras que en abril de 2021 el precio era de 10,40 euros por metro cuadrado. Según el informe 'Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España' publicado por el Banco de España, con datos desde 2013 hasta 2019, el precio del alquiler se encareció el 50% mientras que el de venta aumentó un 6,8%.
“Ahora vemos precisamente que en las ciudades más tensionadas como Madrid y Barcelona ha descendido casi el 13% y el 16% [anual], respectivamente. Por lo que estamos en un momento en el que los precios, después de alcanzar máximos, se están corrigiendo y tienden a la baja”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal inmobiliario Fotocasa, aunque, añade, aún son altos en los núcleos urbanos.
Esta situación, sin embargo, puede revertirse y Matos asegura que el aumento de los precios o su estabilización dependerá del tiempo que se tarde en volver a la normalidad, especialmente el regreso de los estudiantes a los núcleos universitarios de las ciudades, cuando retomen las clases presenciales; y de los visitantes, y con ellos, los alquileres turísticos. Ambos han elevado la oferta durante el último año y medio debido a las restricciones de movilidad y a la crisis, empujando los precios a la baja. “En 2020, más de 40.000 personas se fueron de la ciudad de Barcelona a vivir a poblaciones de menos de 20.000 habitantes, sobre todo de la provincia de Barcelona y de Girona”, asegura Albert Bosch, uno de los fundadores de la plataforma digital de compraventa y alquiler de inmuebles entre particulares Housfy, en el Podcast de Banco Sabadell.
La compraventa mantiene su impulso a pesar de la crisis
Con el ahorro de los españoles en máximos históricos y el euríbor todavía en mínimos, la situación se torna favorable para los que buscan adquirir una vivienda. Durante los primeros meses tras el estallido de la pandemia, los expertos auguraban una fuerte caída, pero, 2020 cerró con un repunte medio del 2,1%, la menor subida desde 2014, pero un incremento al fin y al cabo, en un año en el que muchos sectores han experimentado un fuerte impacto por la crisis. La demanda de la compraventa de viviendas aumenta, según Fotocasa. Se encuentra en el 43% de las búsquedas frente al 39% registrado en febrero de 2020, por lo que los propietarios no se sienten obligados a bajar los precios para vender, salvo que se encuentren en dificultades económicas.
Es decir, los importes se están moderando, pero no se esperan grandes caídas en el mercado de viviendas de segunda de mano, y en el de nueva construcción los ajustes serán aún menores por un exceso de demanda. Según el Instituto de Valoraciones, se ha notado un mayor interés por la obra nueva y las viviendas unifamiliares en los extrarradios de las grandes ciudades.
“En este momento, a pesar de que el mercado pueda estar agitado y esté presentando ligeras subidas, podemos encontrar muy buenas oportunidades de compra. Además, las condiciones de financiación son beneficiosas”, defiende Matos.
El ahorro previo para la compra de una vivienda
Las hipotecas proporcionan, en condiciones normales, en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda. Quien se plantee la compra debe disponer de ese 20% restante ahorrado, al que hay que añadir los gastos de compraventa —notaría, tasación e impuestos— que elevan la necesidad de ahorro entre un 10% y un 15% más. Por lo que, para adquirir un inmueble se requiere alrededor del 30% de su valor. Algo que, según Eurostat y los datos de la Sociedad de Tasación (ST) a partir de cifras del INE, requeriría una media de ocho años de ahorro, por ejemplo, a una persona que viva en Madrid y tenga un salario medio de 1.641 euros mensuales, si reserva el 20% de sus ingresos cada mes.
El coste mensual es menor en la compra que en el alquiler. El esfuerzo que supone un arrendamiento cada mes es mayor que el de una hipoteca. Así lo demuestra un estudio de la red inmobiliaria Century 21 España junto con urbanData Analytics (uDA), empresa digital especializada en analítica de datos del mercado inmobiliario, según el cual en ninguna capital española la tasa de esfuerzo necesaria para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados supera el 33% de los ingresos familiares, el límite aconsejado por el Banco de España, algo que no sucede con el alquiler.
Este informe no tiene en cuenta el ahorro previo que se debe aportar en el caso de la compra, solo compara el gasto mensual entre la adquisición y el arrendamiento. A la hora de conceder una hipoteca, las entidades financieras contemplan ese límite de entre el 30% y el 35% de ingresos destinados a cubrir la letra, por lo que es difícil que se supere.
Muchos inquilinos, en cambio, dedican más de estos porcentajes, en concreto, según un informe de la Confederación Sindical de Comisiones Obreras (CC OO), en España el 41% de las personas que viven en régimen de alquiler destina más del 30% de su salario al alquiler.
¿Cómo se comporta el mercado de las hipotecas?
Otra de las cuestiones que inclinan la balanza hacia la compra son los bajos tipos de interés que han llevado a que marzo de 2021 sea el cuarto mejor mes en la última década en lo que a firmas de hipotecas se refiere, un 19,3% más que el mismo periodo de 2019.
No es de extrañar ya que, según datos del Banco de España de febrero de 2021, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas estaba en torno al 1,69%, el mínimo de la serie histórica, mientras el euríbor a 12 meses cerró el 2020 en un valor negativo de 0,5%, siendo también el nivel más bajo hasta el momento. Esto ha hecho que se dispare el número de hipotecas a tipo fijo (un 56,2% de las firmadas el pasado marzo) en las que se paga siempre la misma cantidad durante toda la vida del préstamo, independientemente de cómo se comporte el índice de referencia hipotecaria. A pesar de que el interés puede ser algo más alto que en las hipotecas a tipo variable, el tipo fijo ofrece estabilidad y seguridad al propietario, que sabrá que su cuota será la misma todos los meses, con independencia de lo que ocurra en el mercado.
En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.
