Es tracta de termes jurídics que, tot i ser àmpliament coneguts, resulten confusos en el seu funcionament i aplicació. Tots dos conceptes fan referència al dret d'adquisició preferent, una figura tradicional en el nostre ordenament jurídic, que es troba regulada en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).
Què és el dret de tempteig?
El dret de tempteig és la facultat que adquireix l'inquilí per a, en cas que el propietari posi en venda l'habitatge que té llogat, comprar-lo amb caràcter preferent davant d'un tercer en igualtat de condicions i pagant la mateixa quantitat.
En aquest sentit, el propietari té el deure de notificar amb antelació a l'arrendatari les seves intencions de vendre l'habitatge, i aquest últim compta amb un termini de 30 dies des del moment en què se li va realitzar la notificació de venda per exercir el seu dret d'adquisició preferent.
Què és el dret de retracte?
El dret de retracte, per contra, és la facultat que l'inquilí pot exercir després d'haver-se executat la venda de l'habitatge. És a dir, l'arrendatari continua tenint la mateixa facultat preferent, amb igualtat de condicions i de preu, per comprar l'habitatge, però aquesta s'aplica un cop s’ha realitzat la venda.
Quan es pot exercir el dret de retracte? Quan el propietari no ha informat l'inquilí de la venda de l'immoble, ha omès algunes de les condicions en què s’ha realitzat aquesta operació immobiliària o ha venut la propietat a un tercer per sota del preu ofert al seu arrendatari.
De la mateixa manera que el dret de tempteig, el de retracte també compta amb un termini de 30 dies des del moment en què s'informa a l'inquilí, mitjançant el document de venda de l'immoble, de les condicions i del preu de venda.
Quines són les obligacions de l'inquilí?
Així mateix, el Codi Civil estableix les obligacions de l'inquilí que exerceix el dret de retracte, entre els quals es troben cancel·lar les despeses ocasionades del contracte i qualsevol altre pagament legítim que s'hagués dut a terme durant la venda de l'immoble.
També haurà d'assumir les despeses necessàries i els estris realitzats dins l'immoble venut amb la intenció de compensar les despeses realitzades pel primer comprador de l'immoble.
Diferències entre el dret de tempteig i el de retracte
La principal diferència entre els drets de tempteig i de retracte es troba en el temps de l'inici de les accions.
Mentre que, en el dret de tempteig, el llogater podrà exercir la facultat preferent en el moment en què el propietari li notifiqui la decisió de vendre l'immoble, en el dret de retracte aquesta possibilitat sobrevé quan el propietari no li notifica la seva decisió de vendre i comença un procés de compravenda amb un tercer.
Quan no es poden exercir els drets de tempteig i de retracte?
Hi ha situacions en què l'arrendatari no pot exercir el seu dret preferent per a l'adquisició de l'immoble:
- Quan l'habitatge arrendat sigui venut de forma conjunta amb la resta de pisos o locals que pertanyen a una mateixa finca o immoble propietat de l'arrendador.
- Quan l'habitatge arrendat sigui venut de forma conjunta amb la totalitat de pisos i locals per diferents propietaris a un mateix comprador.
També el llogater pot haver renunciat als seus drets de tempteig i de retracte en una clàusula continguda en el contracte de lloguer. En aquest supòsit, el propietari podrà realitzar la venda de l'habitatge a un tercer a la finalització del contracte d'arrendament, que serà de cinc anys si és una persona física o de set anys si és una persona jurídica.
