Se trata de términos jurídicos que, a pesar de ser ampliamente conocidos, resultan confusos en su funcionamiento y aplicación. Ambos conceptos hacen referencia al derecho de adquisición preferente, una figura tradicional en nuestro ordenamiento jurídico, que se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es la facultad que adquiere el inquilino para, en caso de que el propietario ponga en venta la vivienda que tiene alquilada, comprarla con carácter preferente frente a un tercero en igualdad de condiciones y pagando la misma cantidad.
En este sentido, el propietario tiene el deber de notificar con antelación al arrendatario sus intenciones de vender la vivienda, contando este último con un plazo de 30 días desde el momento en que se le realizó la notificación de venta para ejercitar su derecho de adquisición preferente.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto, por el contrario, es la facultad que el inquilino puede ejercer después de haberse ejecutado la venta de la vivienda. Es decir, el arrendatario sigue teniendo la misma facultad preferente, con igualdad de condiciones y de precio, para comprar la vivienda, pero esta se aplica una vez que se realizó la venta.
¿Cuándo se puede ejercer el derecho de retracto? Cuando el propietario no informó al inquilino de la venta del inmueble, omitió algunas de las condiciones en que se realizó esta operación inmobiliaria o vendió la propiedad a un tercero por debajo del precio ofrecido a su arrendatario.
Del mismo modo que el derecho de tanteo, el de retracto también cuenta con un plazo de 30 días desde el momento en que se informa al inquilino, a través del documento de venta del inmueble, de las condiciones y del precio de venta.
¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?
Asimismo, el Código Civil establece las obligaciones del inquilino que ejerce el derecho de retracto, entre los que se encuentran cancelar los gastos ocasionados del contrato y cualquier otro pago legítimo que se hubiese llevado a cabo durante la venta del inmueble.
También deberá asumir los gastos necesarios y los útiles realizados dentro del inmueble vendido con la intención de compensar los gastos realizados por el primer comprador del inmueble.
Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto
La principal diferencia entre los derechos de tanteo y de retracto se encuentra en el tiempo del inicio de las acciones.
Mientras que, en el derecho de tanteo, el inquilino podrá ejercer la facultad preferente en el momento en el que el propietario le notifique la decisión de vender el inmueble, en el derecho de retracto esta posibilidad sobreviene cuando el casero no le notifica su decisión de vender y comienza un proceso de compraventa con un tercero.
¿Cuándo no se pueden ejercer los derechos de tanteo y de retracto?
Existen situaciones en las que el arrendatario no puede ejercitar su derecho preferente para la adquisición del inmueble:
- Cuando la vivienda arrendada sea vendida de forma conjunta con los restantes pisos o locales pertenecientes a una misma finca o inmueble propiedad del arrendador.
- Cuando la vivienda arrendada sea vendida de forma conjunta con la totalidad de pisos y locales por distintos propietarios a un mismo comprador.
También el inquilino puede haber renunciado a sus derechos de tanteo y de retracto en una cláusula contenida en el contrato de alquiler. En este supuesto, el propietario podrá realizar la venta de la vivienda a un tercero a la finalización del contrato de arrendamiento, que será de cinco años si es una persona física o de siete años si es una persona jurídica.
