La venta de una vivienda alquilada es un trámite complejo. Este proceso comporta tener en cuenta los derechos del inquilino y del arrendador. Al producirse la compraventa o conocer su existencia, son muchas las dudas que pueden surgirnos como inquilino: “¿Qué derechos tengo si mi casero quiere vender la casa?, ¿qué plazo tengo para dejar la vivienda?, ¿podría comprarla?, etc.”.
En este sentido, el arrendatario tiene derecho a que el nuevo propietario respete los términos del contrato de alquiler, al menos hasta que expire el plazo mínimo legal del mismo. Es decir, cinco años si el arrendador es una persona física o siete años si es una persona jurídica.
“Si el contrato de alquiler tuviera una duración superior al mínimo legal, el propietario adquiriente estará obligado a respetar el plazo íntegro del arriendo salvo que desconociera que el piso adquirido estaba alquilado”, explica Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico. En este último caso, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo mínimo legal, “debiendo el vendedor indemnizar al inquilino con un importe equivalente a una mensualidad de renta de alquiler en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir y exceda del plazo mínimo legal”, añade.
Si las partes pactan que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador únicamente deberá respetar el alquiler durante el tiempo que reste para el cumplimiento del plazo mínimo legal.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Además, hay que tener en cuenta que el arrendatario puede tener un derecho de adquisición preferente (tanteo o retracto) sobre la vivienda, si no renunció al mismo en el contrato de alquiler. Este derecho vela para que, al vender una casa con inquilino, este tenga la oportunidad de adquirirla en primer lugar frente al posible comprador.
Por ley, para que la propiedad pueda venderse, el propietario está obligado a anunciar al inquilino que tiene el deseo de vender la vivienda. Este puede adquirir el inmueble siempre que abone el precio que el tercer comprador estaba dispuesto a pagar al arrendador.
En esta notificación deben constar el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, pudiendo el arrendatario ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda alquilada en un plazo de 30 días naturales desde que el anuncio se produzca, recuerda Salcedo.
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En caso de que el propietario no lleve a cabo la referida notificación, omita en ella los requisitos exigidos o falsee la información, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, según lo previsto en el artículo 1518 del Código Civil.
Los derechos de tanteo y retracto están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Mientras que el primero establece que el propietario de una vivienda arrendada debe avisar al inquilino de la puesta en venta del inmueble para ofrecer a este la preferencia, en igualdad de precio que otros posibles compradores, el derecho de retracto hace referencia a la falta de compromiso del propietario sobre la venta en las condiciones anteriormente mencionadas, que permite al arrendatario anular la compraventa realizada.
El comprador de una vivienda alquilada deberá justificar que se han practicado las notificaciones anteriormente indicadas y cumplido los requisitos, para que pueda inscribirse el inmueble a su favor en el Registro de la Propiedad.
“Ahora bien, si en el contrato de alquiler se pactó la renuncia del inquilino a los derechos de adquisición preferente, el arrendador simplemente deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda 30 días antes de firmar la compraventa”, explica Salcedo.
Compraventa de una vivienda con un inquilino de renta antigua
Existen excepciones que permiten al inquilino permanecer en la vivienda aunque finalice el contrato de alquiler. Si este fuera anterior al 9 de mayo de 1985, conocido como contrato de renta antigua, la venta del inmueble no extinguiría el arriendo.
Además, el comprador tendría que respetar el contrato de arrendamiento hasta el fallecimiento del inquilino al estar sometido el alquiler a prórroga forzosa. De esta manera, podrían subrogarse al fallecimiento del inquilino su cónyuge, sus descendientes y, en su defecto, sus ascendientes en los términos legalmente establecidos, “siempre que acrediten que convivían habitualmente en la vivienda alquilada con el arrendatario fallecido”, concluye Salcedo.
¿Qué pasa si compras una vivienda con inquilino?
La parte compradora, en primer lugar, debe conocer que el inmueble se encuentra habitado por uno o más inquilinos. Por lo que es imprescindible que el propietario también lo comunique antes de que se abone cualquier cantidad, señal o entrega de arras. De hecho, se trata de un ejercicio fundamental para asegurar que el inmueble está o no libre de cargas y obligaciones.
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