La contractació d'assegurances per impagament de lloguer ha augmentat i, tot i que part d'aquest creixement es deu a la situació derivada de la pandèmia, hi ha més factors que motiven aquest protagonisme. El nombre de noves pòlisses ha augmentat entre un 10 % i un 20 % interanual a les asseguradores amb molts anys en funcionament i s'han duplicat en corredories més noves, segons l'últim informe de l'Observatori Espanyol de l'Assegurança del Lloguer (OESA). Les raons d'aquest increment no atenen únicament a la situació del país. Javier Íscar, president de l’OESA, assenyala altres causes, com ara la prohibició que els arrendadors sol·licitin més de dues mensualitats com a garantia de pagament, aprovada en la reforma de desembre de 2018 de la Llei d'Arrendaments Urbans; la facilitat i la rapidesa per encarregar un estudi d'avaluació que permet conèixer la solvència de l'inquilí de forma digital; el cost de l'assegurança, que suposa un 4 % sobre la renda anual, i que cobreix 12 mensualitats i els tràmits legals; o el coneixement més elevat que hi ha al mercat d'aquest tipus de protecció. Segons Íscar, entre el 30 % i el 40 % dels nous contractes de lloguer porten aparellat una assegurança d’impagament. "Aquest impuls no és un fenomen puntual sinó una tendència natural per un increment de la necessitat i de l'especialització de les asseguradores", assegura.
Qui assumeix el cost de l'assegurança?
Joan Carles Amaro, professor del departament d'Economia, Comptabilitat i Finances d'ESADE, afirma que l'arrendador no hauria de repercutir la prima de l'assegurança en el preu del lloguer perquè és un servei del qual es beneficia ell. "No té sentit que ho torni a facturar. Hauria d'estar inclòs en el preu de mercat de l'habitatge", indica. "No és com, per exemple, les despeses de comunitat, que cobreixen un servei que gaudeix el llogater, i que podrien traslladar-se", afegeix.
Íscar, sense entrar en la qüestió de qui ho hauria de pagar, afirma que és molt freqüent que l'arrendador repercuteixi el cost de l'assegurança a l'inquilí: "El que implica una pujada d'uns 30 o 40 euros al mes". Els càlculs que realitza el president de l’OESA es basen en lloguers d'entre 750 i 1.000 euros al mes i un cost de l'assegurança del 4 %. Convé recordar que l'inquilí no pot ser el beneficiari de l'assegurança i aportar-la-com una garantia. L’ha de contractar l'arrendador o una tercera part.
El perfil del prenedor
OESA informa que el client a qui va dirigit aquest tipus d'assegurances és un propietari amb menys de 10 immobles de lloguer. Amaro ho descriu així: "Té un perfil més professionalitzat, amb més tradició en la gestió, certa cultura financera i compta amb poc temps. No veu l'assegurança com un cost". Segons l’OESA, les asseguradores compten amb 80.000 habitatges assegurats i un volum de negoci de 20 milions d'euros.
Com es redueixen, els impagaments?
Les assegurances no deixen de ser una protecció per a l'arrendatari, però no suposen una solució a l'augment d'impagaments, que segons l'Associació de Propietaris d'Habitatges en Lloguer (Asval) es van triplicar en els pitjors moments del 2020. Beatriz Toribio, directora general d'Asval, aporta dues solucions: "Ajudes directes als col·lectius vulnerables de forma immediata i la creació d'un parc públic d'habitatge de lloguer".
Toribio assegura que hi ha famílies que estan destinant el 40 % dels seus ingressos al pagament de la renda quan el recomanable és no sobrepassar el 30 %. Aquesta experta desaprova el control de preus del lloguer: "Redueix l'oferta d'habitatges a llarg termini, fomenta l'economia submergida i desincentiva la inversió i la millora dels immobles". I insisteix: "La solució és l'habitatge social i assequible".
La morositat apuja els preus dels lloguers?
Les oscil·lacions més grans de preus es produeixen per desajustaments entre l'oferta i la demanda o per situacions excepcionals com la provocada per la pandèmia, que ha generat caigudes en 23 capitals d'Espanya, segons Idealista, i un descens general del 6 % el maig de 2021 pel que fa al mateix mes de l'any anterior. Íscar afirma que la morositat no és un element que afecti el preu del lloguer. Tampoc l'increment d'impagaments desemboca en un augment notable de la quantia de la pòlissa. Amaro addueix que hi ha hagut una demanda més important d'aquestes assegurances d'impagament, però també hi ha hagut un augment de les companyies que ofereixen aquesta protecció. De nou la competència més gran conté els preus i millora les prestacions de les empreses amb serveis més individualitzats i ajustats a les demandes dels clients.
Com respondre davant d'un impagament?
Asval va néixer amb la irrupció de la COVID-19 i el seu treball consisteix a assessorar i mantenir informats els propietaris associats. Aquesta entitat rep consultes i en funció de cada cas proposa una solució amistosa, enviar un comunicat a l'inquilí o recórrer als procediments legals pertinents. Toribio insisteix que no hi ha una forma única d'actuar ni un protocol. S'estudien els casos de forma individual. El president de l’OESA afirma que davant l'increment dels sinistres per impagament s'han posat en marxa accions de mediació entre arrendador i arrendatari.
Les assegurances per impagaments de lloguer imperen en les ciutats grans
Entre el 60 % i el 70 % de les assegurances per l'impagament del lloguer es contracta a ciutats de més de 200.000 habitants, segons l’OESA. Entre un 23 % i un 29 % se signa en nuclis urbans d'entre 50.000 i 200.000 habitants. Els municipis més petits no arriben al 10 %. Madrid i Barcelona són les ciutats on hi ha més habitatges amb aquest tipus d'assegurança contractat.
Si el llogater es guanya la confiança del propietari, es dona de baixa l'assegurança?
Amaro explica que una vegada que l'arrendador coneix a l'inquilí es pot relaxar la percepció del risc: "Amb el temps posseeix més informació, sap qui és i quin tipus de vida porta. Fins i tot, pot ser que desemboqui en la cancel·lació de l'assegurança". Des de l’OASE afirmen que s'estan produint contractacions de pòlisses en immobles amb contractes de lloguer en vigor, fins i tot de més d'un any d'antiguitat. Però en el seu propi decàleg asseguren que és habitual pagar el primer any i després decidir la no renovació perquè es confia en els inquilins. I alerten que l'estudi de viabilitat es duu a terme en data de subscripció del contracte de lloguer.
