Además de la compraventa de inmuebles de manera directa, existen otras maneras de participar financieramente en el sector inmobiliario que conviene conocer, ya que pueden ofrecer interesantes rentabilidades para las personas que operan con ellas. Entre las más valoradas por los especialistas cabe destacar los casos de las Real Estate Investment Trust (más conocidas como REIT), que son sociedades de inversión inmobiliarias que cotizan en Bolsa; y de las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (comúnmente denominadas Socimis), propias del mercado español y que, aunque gozan de gran semejanza con las REIT, también tienen algunas diferencias.
Ambas son entidades que están focalizadas en la compra, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios (pudiendo incluir, también, hipotecas), con el objetivo de lograr más adelante rentabilidad por dos vías principales: los ingresos por los arrendamientos o los intereses. Estos beneficios son los que se distribuyen por medio de los dividendos a sus accionistas, lo que les convierte en un vehículo con el que obtener ingresos pasivos a través de la inversión en acciones. Junto a todo ello, también es posible, si todo sigue como se espera, que las acciones se revaloricen en el mercado, lo que abre otra ventana para lograr rendimientos para los inversores.
Un origen cercano en el tiempo
Los primeros REIT surgieron alrededor de la década de los años 60 del pasado siglo en EE.UU., gracias a que se quería consolidar un vehículo financiero para que los pequeños inversores pudieran participar en las operaciones del sector inmobiliario a gran escala. De este modo, se dio forma a este tipo de sociedades, ya que su operativa para que el inversor optara por ella era muy parecida a la del parqué bursátil, puesto que solo había que invertir en acciones al tratarse de entidades cotizadas. El principal problema, no obstante, surgió desde la rama jurídica, que, hasta dar forma a toda la complejidad legal de los REIT, impidió que la primera de las sociedades de esta clase no pudiera salir a la Bolsa de Nueva York hasta el año 1965.
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Desde ese momento, poco a poco, el resto de países y entornos fueron desarrollando sus propios ámbitos normativos en torno a los REIT. En el caso de Europa, el primer Estado en aprobar su constitución fue Holanda en 1969, mientras que, por ejemplo, en Canadá no se dio de alta en el mercado la primera de estas sociedades hasta 1993, en tanto que en Japón hubo que esperar hasta el año 2001. Particularizando en España, la primera Socimi, denominada Entrecampos Cuatro, fue fundada en 2004, pero no pudo acogerse al régimen fiscal desarrollado ad hoc para estas entidades hasta el año 2012.
Clases de REIT y de Socimis
Cabe citar tres tipos principales de entidades en este segmento. Por un lado, se encuentran las Equity REIT, que invierten en una clase específica de propiedades inmobiliarias, como, por ejemplo, centros comerciales, con la intención de, más adelante, cosechar beneficio de su arrendamiento, que se distribuirá entre sus accionistas. Aunque con menor frecuencia, también logran rentabilidad vendiendo algunos de sus activos de manera directa, generando unos dividendos que también son igualmente repartidos.
Por otro lado, se encuentran los Mortgage REIT, centrados en la inversión en hipotecas. Su modo de obtener plusvalías es prestando dinero a los propietarios de bienes inmuebles o, de manera más directa, adquiriendo sus hipotecas. Con ello, van generando intereses que, a la larga, también distribuirán vía dividendos entre sus accionistas.
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Finalmente, se encuentran los REIT mixtos o híbridos, que son los únicos que existen en España, bajo la denominación de Socimis. Son aquellos que reparten su cartera entre activos inmobiliarios e hipotecas. En nuestro país, están regulados por la conocida como Ley Socimi 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012. Entre sus principales cometidos están la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, la tenencia de participaciones en el capital de otras Socimis, la posesión de participaciones en el capital de otras entidades que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y la tenencia de acciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.
Requisitos y beneficios fiscales
La legislación española prevé que cualquier Socimi debe invertir, al menos, el 80% de su activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, o en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades que tengan por objeto social el de las Socimis.
Además, el 80% de las rentas que se generen deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades que no formen grupo, con independencia de la residencia o de dividendos o de participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
A este complejo entramado legal se suman otros requisitos como que las acciones de las Socimi deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. O bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
Cabe citar que las Socimis gozan de una serie de ventajas fiscales que son muy importantes a tener en cuenta para los potenciales inversores, como que están eximidas de pagar el Impuesto de Sociedades, que soportan un gravamen especial del 19% en el Impuesto de Sociedades sobre los dividendos repartidos entre los socios con un porcentaje mayor al 5%, y que gozan de una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la compra de viviendas y terrenos destinados al alquiler. También tienen exención en las operaciones societarias del ITP-AJD.
Ventajas e inconvenientes
Una de las grandes ventajas de este tipo de vehículos es que permiten diversificar geográficamente la inversión inmobiliaria en activos de todo el mundo. En comparación con las inversiones en ladrillo directas, también destacan por ser mucho más líquidas, por requerir un capital de entrada reducido y porque, al tratarse de una inversión pasiva, requieren mucho menos tiempo de dedicación.
Por el contrario, también tienen algunos hándicaps, como, por regla general, un retorno inferior al que se puede cosechar mediante una inversión directa, que en ningún caso se es propietario de los inmuebles, que la frecuencia en el cobro de dividendos es baja, y que se trata de un sector muy regulado.
¿Realmente merece la pena?
Apostar parte de la cartera de un inversor en el sector inmobiliario es una buena opción para diversificar en relación a la renta fija o a la renta variable, mientras, en paralelo, se generan ingresos pasivos de manera recurrente. En cualquier caso, generan riesgos, como cualquier otra inversión, que es conveniente analizar previamente antes de tomar ninguna decisión.
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En países como España, en los que tradicionalmente el mercado inmobiliario suele tener revalorizaciones periódicas en el precio de los activos, puede ser una excelente alternativa para generar dividendos que complementen nuestro portfolio de inversiones, aunque, también es verdad, que las Socimis en nuestro país tienen una trayectoria de muy pocos años, por lo que no es un segmento tan consolidado como, por ejemplo, en EE.UU. Esto significa, por un lado, que todavía no hay un mercado de inversores tan asentado, pero, también, que muchas de estas entidades aún están conformando sus propias carteras, por lo que la generación de dividendos no es tan elevada como, previsiblemente, debería serlo en un futuro próximo.
