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Vivienda
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Las novedades legislativas en la nueva realidad

06/07/2020

A la reforma de 2019 se suman las ayudas y moratorias por la crisis del coronavirus

El mercado del alquiler es voluble. Sus altos y bajos están sujetos a numerosos cambios normativos y también a episodios como la crisis sanitaria, social y económica del coronavirus. Esto es así especialmente por la presión que vive este sector, ya que una parte nada desdeñable de la población escoge el alquiler como sistema de vivienda. En los últimos dos años, este sector ha vivido diversas modificaciones legislativas, y ahora atraviesa un momento de ayudas y apoyo especial por parte de las administraciones para superar los efectos generados por la pandemia.

Según la 'Encuesta de Condiciones de Vida' (junio 2018) del Instituto Nacional de Estadística (INE), cada vez son más los españoles que viven de alquiler. De hecho, el número de hogares con vivienda en propiedad descendió en 2017 hasta el 76,7%, respecto al 77,1% del año anterior. La cifra de 2018 es la más baja desde 2004 (el máximo se dio en 2005, cuando el 80,5% de la población vivía en casa de propiedad). Aunque minoritario, el alquiler presenta diversos retos en la actualidad, especialmente entre el público joven.

Las reformas desde 2018 hasta la actualidad

El Gobierno aprobó en diciembre de 2018 el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establecía el aumento de los años de alquiler en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda y ampliaba la prórroga obligatoria de los contratos desde los tres hasta los cinco años, entre otras.

Debido al fracaso de esta normativa en el Congreso, las medidas solo estuvieron en vigor poco más de un mes. El Gobierno aprobó finalmente el 1 de marzo de 2019 el Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, normativa vigente en la actualidad.

Según explica la CEO de la plataforma de viviendas en cohousing Inèdit Barcelona, Laia Comas, uno de los puntos más importantes que esta normativa establece es que “la duración de los contratos aumenta de nuevo a cinco o siete años, en función de si el arrendador es persona física o jurídica”. Antes, con el decreto en vigor de 2013, la duración de los contratos era de tres años.

Además, si al vencer el contrato o alguna prórroga el propietario no informa al inquilino con al menos cuatro meses de antelación de su voluntad de no renovar, el inquilino puede exigir su renovación por plazos anuales de hasta 3 años. Lo que deja al arrendador un plazo de solo un mes de antelación a la fecha de terminación para comunicar su voluntad de no renovar. Es decir, según Comas, “se imponen al arrendador prórrogas íntegras de 3 años y al arrendatario, de año en año”. Mientras que el decreto de 2013 indicaba solamente una prórroga anual.

Con el nuevo decreto no se actualiza la fianza durante los cinco o siete años de contrato. “Y además, aparte de la fianza obligatoria, la fianza de garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta. En total, tres meses como máximo”, precisa Comas.

 

 

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Recargo a las viviendas desocupadas

El decreto vigente regula también un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas, “que ya estaba establecido en 2002”, mientras que se exime de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente.

Asimismo, según detalla Comas, se blinda la posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino a favor de determinados perfiles vulnerables, como pueden ser menores, personas con discapacidad y mayores de 65 años.

También el nuevo decreto establece que solo se puede elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, “protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias dentro del mismo contrato”, señala Comas.

Los desahucios pasan por los tribunales 

Sobre los desahucios, la nueva normativa establece que ahora son los juzgados los que tienen que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si lo consideran. 

“Antes, el demandado podía informar a los servicios sociales y estos, en caso de advertir vulnerabilidad, trasladarlo al juzgado”, detalla Comas, que además precisa que, hasta entonces, en caso de vulnerabilidad, el aplazamiento de los desahucios era de un mes para arrendadores físicos y dos para jurídicos, y ahora es de tres meses para las personas jurídicas. 

“También se acaba con los desahucios abiertos”, explica Comas. Es decir, los desalojamientos de inquilinos que se producen sin fecha ni hora y en los que la policía puede llegar en cualquier momento.

Coronavirus, un nuevo reto

En medio de este despliegue normativo, la llegada del coronavirus ha supuesto la entrada de un nuevo reto en el terreno de los alquileres y, aunque no tenga efectos en la normativa, sí que tendrá efectos “en cuanto al mercado”.

“Afectará a la situación actual del mercado inmobiliario en el sector del alquiler, ya que se prevé un gran volumen de impagos a causa del estado de alarma que ha paralizado al país”, explica Comas. “Como las medidas seguramente llegarán tarde o serán insuficientes, lo ideal sería que propietarios e inquilinos se pongan de acuerdo, por ejemplo, para renegociar los pagos”, señala.

Ahora la preocupación principal de los propietarios es “poder recibir las rentas de los alquileres de forma regular y, para aquellos que tienen viviendas en pleno proceso de comercialización, poder ocuparlas lo antes posible”.

Asimismo, “todas las viviendas destinadas al sector turístico se ven muy afectadas por esta situación debido a la importante caída del turismo”. Ante esta debacle, este ámbito del alquiler queda desprotegido y necesitado de nuevas medidas. 

Las nuevas ayudas y moratorias

Como respuesta a la crisis del coronavirus, diversas administraciones han desplegado medidas de apoyo a los inquilinos. Principalmente, ayudas, moratorias y condonaciones para el pago de sus mensualidades y evitar así desahucios y causas judiciales vinculadas a los impagos por la pandemia.

De manera centralizada, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, ampliado en el 16/2020, que permite a personas en situación de vulnerabilidad económica por el coronavirus solicitar moratorias, reducciones de hasta el 50 % y condonaciones de su alquiler a los propietarios. Hace referencia a colectivos como ciudadanos en paro o en situación de ERTE y autónomos con una pérdida sustancial de sus ingresos.

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Además, las comunidades autónomas han habilitado líneas de ayudas para contribuir al pago de los alquileres de sus ciudadanos de la mano del Plan Estatal de Vivienda, que les ha adelantado 446 millones de euros para ayudas directas. Las comunidades con los mayores importes recibidos para estas ayudas han sido Andalucía, con 62,24 millones de euros; Cataluña, con 52,78 millones; Valencia, con 41,5 millones; y Madrid, con 40,5 millones, en función de los criterios de reparto acordados.

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