La gestió d’una gran propietat és una tasca complexa que implica molts coneixements i dedicació. Per això, sovint és imprescindible acudir a experts, i encara més en temps de crisi sanitària en què s’han d’aplicar mesures addicionals a l’administració regular.
El propietari ha de confiar en el seu gestor, que al seu torn ha de ser un agent especialitzat en les necessitats d’aquestes propietats de vasta extensió que tenen particularitats ben específiques.
Una gran propietat
La vicepresidenta de Fiabci España i fundadora i CEO de l’administració de finques Vecinos Felices, Mercedes Blanco, detalla que “perquè una propietat sigui considerada de luxe ha de reunir diversos requisits, no és només una qüestió de preu”. Concreta que ha d’englobar diversos aspectes diferenciadors: ubicació (zones amb un alt valor del metre quadrat), entorn, serveis pròxims, seguretat, interiorisme...
Un altre factor rellevant, segons Blanco, són els serveis i zones comunes de què disposa l’immoble, com per exemple piscina climatitzada, gimnàs interior, aparcament per a diversos cotxes, patis amplis, terrasses amb vistes panoràmiques, jardins, hípica pròpia, estanys, zones esportives de tota mena i celler, detalla.
Quant al preu, es pot parlar d’una gran propietat quan supera el milió d’euros. “Malgrat això, si una propietat és realment especial i es troba en una ubicació privilegiada del centre de la ciutat, però té un preu inferior, es podria classificar com de luxe”, matisa la vicepresidenta de Fiabci España. Així mateix, si una propietat necessita una rehabilitació per equipar-la de totes les comoditats, “encara que tingui un preu superior, no es considerarà de luxe fins que se n’enllesteixi la rehabilitació”.
A Espanya, les grans propietats es concentren, principalment, a les ciutats (palauets o edificis singulars), en zones turístiques (Costa Brava, Costa del Sol, Balears, Costa Blanca, la costa cantàbrica) i en àrees rurals, amb propietats exclusives i emblemàtiques com ara castells i grans masos. El comú denominador és que “els compradors d’aquesta mena d’immobles busquen exclusivitat”.
Pot interessar-te: Madrid, objecte de desig del mercat immobiliari de luxe
Sobre l’ús que se’n fa, al marge del gaudi dels mateixos propietaris, “hi ha els qui decideixen llogar aquestes propietats per temporades mentre que no les estan fent servir”, assenyala Blanco. En el cas que gairebé no les utilitzin, també poden optar per llogar-la com a habitatge habitual, o bé oferir-les per a esdeveniments puntuals com casaments, retirs o tallers.
Confiar la gestió a un tercer
La gestió personal d’una gran propietat heretada o adquirida és un repte en molts aspectes: des de l’econòmic fins al merament temporal, ja que una finca d’aquestes característiques consumeix molts recursos tant personals com patrimonials i qualsevol error pot implicar una despesa molt elevada. Per aquest motiu, la millor opció és que aquesta gestió quedi en mans de tercers.
Sobre el perfil dels propietaris, Blanco explica que es tracta de grans propietaris, internacionals en molts casos, que per a la gestió total de la seva propietat a Espanya confien en un professional que els facilita els tràmits: “Necessiten una persona a prop de la propietat i de molta confiança que els gestioni el dia a dia i els doni seguretat i garantia que tot està en ordre”.
Pot interessar-te: La ‘golden visa’ en comprar un habitatge
També hi ha propietats familiars administrades per professionals que informen els propietaris recurrentment i assumeixen la gestió amb els proveïdors. L’organització s’ocupa de dos aspectes: d’una banda, l’immoble mateix, amb el manteniment i les millores que s’han de proposar de manera proactiva, i de l’altra, el control econòmic de les despeses i ingressos.
Una relació de confiança
La gestió d’una gran propietat té les seves particularitats, i per delegar-la a gestors externs s’han de donar algunes condicions, totes basades en la plena confiança i la relació professional entre propietari i gestor.
Entre les missions del gestor hi ha tenir cura de la propietat i la preservació dels interessos del propietari, buscar potencials inquilins que ocupin amb solvència la propietat i administrar aquest lloguer perquè el propietari en percebi els guanys.
Entre els riscos de no gestionar bé una gran propietat es compten, segons Blanco, la pèrdua de la confiança del client; segon, que la propietat pugui perdre valor arran de la mala gestió en el manteniment i, finalment, que no es rendibilitzi correctament la propietat.
“Cada propietat és única i diferent, així que s’ha de gestionar cas per cas. Això és molt important, perquè les variables i característiques d’unes són diferents de les d’unes altres, i les intencions o el perfil del propietari també”, afegeix.
Oferir experiències de cinc estrelles
A l’hora de regentar-les, “són propietats que impliquen una gestió total: és com gestionar un hotel de cinc estrelles”, sosté la vicepresidenta de Fiabci España. I enumera com a obligacions la neteja setmanal, les reparacions, el manteniment de la piscina, els treballs en jardins i espais comuns, els tractaments de la fusta, el manteniment dels accessos o la neteja de les teulades. A aquesta llista de tasques ara s’hi han sumat totes les associades a la prevenció del coronavirus.
Per exemple, segons detalla Blanco, en el marc de les mesures d’higiene pel coronavirus tots els industrials han de seguir un protocol que inclou l’ús de mascaretes, la neteja amb gel hidroalcohòlic en accedir a les propietats i mantenir distàncies de seguretat de dos metres entre ells.
En particular, Blanco concreta, sobre la gestió de les piscines, que se’n controla diàriament el nivell de PH i de clor (quan no estan ocupades), a banda del control regular diari que comprova “que tot està correcte”.
Pel que fa als hostes, també se’ls aplica un protocol, que implica la neteja amb gel hidroalcohòlic en arribar, i també una desinfecció “extrema” de la propietat per a cada canvi d’hostes.
Visites periòdiques
“Quan es gestiona una gran propietat, un es converteix en el representant de la propietat en el dia a dia, amb tot el que això implica”, assegura. Per tant, s’ha de visitar de manera periòdica i s’ha de contractar i dirigir les persones encarregades del manteniment diari o setmanal de la casa.
D’altra banda, de manera proactiva, és necessari actuar perquè l’immoble guanyi valor amb el temps, o que almenys el mantingui, “pensant en quines millores s’hi poden dur a terme per obtenir de l’immoble una rendibilitat més alta”.
“Aquest tipus de gestió implica que cal posar-se en el lloc dels propietaris i que, a més de mantenir l’habitatge impecable, si es decideix rendibilitzar-lo llogant-lo, cal que els arrendataris puguin gaudir d’una experiència única en un espai únic i singular”, apunta Blanco. “És molt important la intel·ligència emocional, que el que la visiti o habiti se senti seva la propietat”.
Per protegir el propietari, és imprescindible fer inventaris exhaustius dels objectes que hi ha a l’immoble. I, evidentment, s’ha de ser àgil a l’hora de solucionar incidents i danys a la propietat comesos pels inquilins.
Avantatges: més rendibilitat
El gestor, necessàriament especialista i amb àmplia experiència en aquest camp, ha d’aconseguir llogar l’immoble a un preu més elevat del que el posaria per a si mateix el propietari, fet que reportarà rendibilitats més altes.
Així mateix, l’estalvi de temps en aquest sentit també és considerable, perquè la cerca, validació i tràmit d’uns nous inquilins per a la gran propietat és una tasca que requereix una dedicació considerable.
Si el gestor està ben posicionat en el mercat, eventualment disposarà d’una xarxa de contactes de confiança i amb garanties que permetran que el procés de cerca sigui molt més segur i efectiu, sempre de cara a protegir els interessos del propietari.
Desavantatges: pèrdua de control
La gestió de les grans propietats per part de tercers, si bé presenta avantatges indubtables, també suposa alguns inconvenients per als interessos del propietari. El primer és que contractar aquests serveis incrementa els costos.
Concretament, sobre el cost d’aquesta administració, si la propietat s’explota en lloguer de manera temporal, es percep un percentatge sobre els ingressos obtinguts pel lloguer que oscil·la entre un 15% i un 20%, segons Blanco.
En casos en què es gestioni la finca durant tot l’any, fet que implica un treball periòdic amb totes les gestions en nom de la propietat, per exemple el pagament de l’IBI i el manteniment de l’immoble, es cobra un import fix pel treball periòdic dut a terme.
Blanco també assenyala la possibilitat de cobrar un percentatge fix en funció del servei recurrent que se’ls ofereix, més un percentatge per la rendibilitat que s’obtingui; en el cas que es decideixi llogar la propietat com a habitatge habitual, els honoraris seran, lògicament, molt menors.
Contra aquest cost ineludible, és necessari assegurar-se de confiar els serveis a un agent immobiliari que garanteixi la rendibilitat de l’operació; si no, la comissió aplicada per a la cerca de clients podria caure en sac foradat i llastar la liquiditat del propietari.
En un terreny menys tangible, també és necessari tenir present que la gestió d’una gran propietat per part de tercers pot comportar la pèrdua de control sobre l’immoble. Això minvarà la seva capacitat de decidir sobre aspectes com el perfil dels arrendataris, per exemple.
Un gestor empàtic i discret
Pot donar-se la situació que el propietari hagi de comunicar-se amb diversos interlocutors si no han decidit designar-ne un. En aquest cas, “és molt important que la comunicació es gestioni de manera fluida i amb tots ells”, recomana Blanco.
El repte principal és que el propietari senti que el professional que gestiona el seu immoble actua com si fos seu, i que es preocupa per l’estat de la finca i també de rendibilitzar-la.
Segons l’arquitecte i portaveu de Grandes Viviendas Real Estate, David Salcedo, entre les necessitats específiques principals de gestió d’una gran propietat hi ha l’apartat comercial, i que l’encarregat “sigui una persona empàtica i que entengui molt bé aquest tipus de propietats”.
A parer seu, en “qualsevol habitatge de gran extensió o de quanties importants és sempre molt recomanable comptar amb l’ajuda d’un professional”, ja que una bona intermediació fa que moltes operacions tirin endavant, mentre que, si se’n prescindeix, seria impossible.
Per a Salcedo, la gestió d’aquestes grans propietats consisteix bàsicament “en la transparència amb el client i en la discreció absoluta”, així com a atendre el propietari en tot moment i resoldre els seus dubtes.
“Tenim un coneixement del mercat enorme i sabem quins són els preus de tancament de moltes operacions immobiliàries, de manera que el nostre valor afegit és la informació”, afegeix l’especialista de Grandes Viviendas Real Estate. També reivindica la necessitat d’entendre bé els requisits de totes dues parts i empatitzar-hi en tot el possible per poder arribar a un acord.
Sobre els riscos de no gestionar bé una gran propietat, Salcedo avisa: “Si una propietat no és gestiona bé, desgraciadament acaba perdent valor o no s’aconsegueixen els preus esperats de venda o lloguer”.
