¿Cuál es el proceso para vivir en una casa cedida?

Las cesiones gratuitas a parientes menores de 29 años han ascendido del 9% al 21% en la última década. El comodato es la mejor vía para hacerlo y no sufrir posibles inconvenientes

El precio del alquiler se ha vuelto inviable para muchos, sobre todo en las grandes ciudades. Vivir en el centro de Madrid supone una media de 19,3 euros el metro cuadrado, mientras que hacerlo en Barcelona no supone mucho menos. (17 euros) Pero los precios abusivos no se limitan ya solo a Madrid y Barcelona; San Sebastián (1.373 euros) y Palma de Mallorca (1.464 euros) no se quedan atrás y los expertos prevén que Málaga (1.100), Murcia (835) y Sevilla (1.163) se conviertan en los futuros puntos calientes del aquiler en España.

Con estos datos, limitarse a dedicar como máximo el 30% o el 35% de la renta a pagar la vivienda, ya sea en concepto de alquiler o compra, se vuelve una tarea más que complicada. No cabe duda de que independizarse nunca fue fácil, pero hacerlo con un mercado inmobiliario elevado y unos sueldos que no llegan, en muchas ocasiones, a ser mileuristas, lo dificulta todavía más. Es por ello que, aunque, en general, las cesiones solo supongan el 6% del peso en la formación de los hogares, ese porcentaje se eleve bastante más en el caso de los menores de 29 años. En la última década en esta franja de edad se ha pasado del 9% a superar el 21%, según la encuesta de condiciones de vida del INE del alquiler en España. 

Acceder a un hogar por medio de viviendas cedidas por parientes puede traer problemas, sobre todo cuando hay varios familiares que están en la misma situación, y más aun cuando el propietario fallece y hay varios herederos involucrados. “Aunque sea un primo, tío, abuelo o padre quien cede la vivienda, es recomendable hacer un contrato. Si no existe ese contrato ante la ley los inquilinos se tratan como ocupas y en el caso de quererlos echar el procedimiento será exactamente igual que en caso de ocupación”, recomienda la abogada especialista en derecho civil, Natalia Poladashvili.

Asimismo, Poladashvili asegura que si no se cobra ni alquiler ni fianza, un contrato típico de arrendamiento resulta inviable. Por ello “lo más útil es el comodato”, apunta. Con esta figura, contemplada en el Código Civil, la vivienda se presta gratuitamente pero solo hasta una fecha determinada, estipulada por las dos partes, y terminado ese plazo la vivienda vuelve a manos del propietario. “El coste de llevarlo a cabo se limita a pagar el arancel notarial”. Para la abogada se trata de la fórmula más tranquilizadora de ceder una vivienda, ya que cuando se finaliza el plazo el inquilino debe abandonar el inmueble y, en el caso de que se niegue, la resolución es sencilla. “En cambio, sin la figura del comodato habría que ir a un desahucio al uso, lo que supone, gastos y tiempo”, recuerda Poladashvili. 

Es importante tener en cuenta que este tipo de cesión no tiene repercusión fiscal. Al no haber contraprestación, a efectos de declaración de IRPF se trataría de igual modo que una vivienda desocupada, y tampoco conlleva el pago de impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). “El desconocimiento de lo que conlleva y no conlleva la figura del comodato hace que, todavía, esta figura no sea muy utilizada. Pero es importante protegerse ante posibles acontecimientos no deseados, por mucha confianza que haya entre las partes”, recalca la abogada.

Otra fórmula para una primera vivienda: la cesión de la nuda propiedad

Con el envejecimiento de la población, cada vez son más los mayores que precisan de cuidados permanentes las 24 horas del día en sus hogares. Cuando su poder adquisitivo, o el de su familia, lo permite, pagar un sueldo a un cuidador o enfemero es lo más frecuente. Pero, en ocasiones, la imposibilidad de pagar un salario se resuelve con la cesión de la nuda propiedad. 

Estos casos son muy frecuentes en mayores solteros o en viudos sin descendencia. “Con esta fórmula los propietarios de la vivienda mantienen el usufructo vitalicio”, presenta Poladashvili, o, lo que es lo mismo, la vivienda deja de ser propiedad de estas personas pero su dominio les sigue perteniendo hasta su fallecimiento, momento en que la cuidadora o cuidador podrá disfrutarla plenamente. Es importante que en el contrato se establezca que la cesión se condiciona a los cuidados, de tal manera que si estos no se han producido, no cabe la transferencia de la propiedad al fallecimiento del mayor. 

Ahora bien, hay que tener cuidado desde el punto de vista fiscal. Si no hay un contrato de compraventa y se entiende que el pago del inmueble se realiza con los cuidados realizados, a la hora de declarar la vivienda en el IRPF se tendrá que realizar como rendimientos de trabajo. Por lo que si el valor de la casa supera los 60.000 euros, algo más que probable en el caso de las ciudades, el porcentaje a declarar será del 45%.

Trámos de IRPF para 2019:

La factura fiscal aumenta todavía más cuando no se realiza un contrato de contraprestación. Si la enfermera o cuidadora que vive con el mayor hereda la vivienda mediante testamento, al momento de recibirla tendrá que rendir cuentas a Hacienda y tributar por el impuesto de sucesiones y donaciones. Al no tratarse de un familiar directo y no haber parentesco, la factura fiscal se dispara, y aunque depende de cada comunidad autónoma fijar el tipo fiscal, la factura puede llegar a superar el 60% del valor del inmueble. 

Para evitar esa desagradable sorpresa se puede optar por firmar un contrato de compraventa con pago en especie. En este caso la cuidadora o enfermera tampoco recibirá un sueldo por su trabajo y como pago también recibirá el inmueble, pero al haber un contrato de compraventa la factura se reduce. Es decir, a la hora de rendir cuentas a Hacienda se tratará como cualquier otra compraventa y el impuesto, aunque depende de cada comunidad autónoma, será mucho menor. En Madrid, por ejemplo, el ITP se encuentra en el 6%, en Andalucía en el 8%, en País Vasco, en el 4% y en Cataluña y Galicia, en el 10%. Sin duda, esta es la vía más conveniente para el futuro propietario.

En conclusión, aunque poder optar a una nuda propiedad puede alegrarnos en un primer momento, debemos asegurarnos de sus consecuencias fiscales e intentar siempre buscar la alternativa más favorable para no arrepentirnos en el futuro.