Els que s’hagin decidit a comprar un habitatge nou aquest any, han de saber que les promocions no s’anuncien mai amb el seu preu final. En el moment de fer números, cal tenir en compte altres despeses que, inevitablement, repercutiran sobre aquest primer reclam publicitari. I no només afecten l’acte de compravenda de l’immoble, sinó també la hipoteca, en cas que se’n necessiti una.
La majoria d’aquests costos addicionals estan regulats. Però depenen tant del preu de la propietat com de l’import del préstec atorgat pel banc. Per fer-nos-en una idea més aproximada, hem pres com a supòsit un habitatge de 150.000 euros a Saragossa. I hi aportem un estalvi de 21.000 euros, que és el mínim que necessitem en aquest cas per cobrir les despeses, tal com s’anirà descrivint al llarg de l’article. La hipoteca, necessària en aquest cas, tindrà un període d’amortització de 25 anys, que és el període que s’acostuma a triar.
Les despeses per la compravenda
L’impost sobre el valor afegit (IVA) és el que més repercuteix sobre el preu escripturat d’un habitatge d’obra nova. Està establert en un 10%, excepte si és de protecció oficial en règim especial o de promoció pública, que és d’un 4%. S’aplica per igual a tota la geografia espanyola. El comprador ha de fer-ne el pagament amb la signatura de les escriptures.
Per certificar que aquesta operació s’ha dut a terme, cal documentar-la davant d’un notari. Les tarifes d’aquests professionals les estableix el Consell General del Notariat, la normativa del qual permet un descompte de fins al 10%. En l’exemple de Saragossa, estimen que la despesa és de 907€.
Encara que no és obligatori, sí que és recomanable inscriure l’escriptura pública en el Registre de la Propietat. És l’única forma que té el comprador de deixar constància del dret adquirit per la propietat. El desemborsament, en el nostre exemple, és de 461€. De nou, són els professionals els que regulen aquests aranzels a través del Col·legi de Registradors d’Espanya.
Associat a totes dues gestions, hi ha l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD). Aquest impost varia entre el 0,5% i l’1,5% segons la comunitat autònoma. En el cas d’Aragó, és el màxim, de manera que per a un habitatge de 150.000€ (+IVA) suposa 2.475€. Aquest gravamen està relacionat amb l’acte de compravenda de l’habitatge, i no amb el de la concessió de la hipoteca, que és el que el Govern obliga des de novembre que paguin els bancs.
Aquestes transaccions les pot fer un mateix, però l’habitual és que una gestoria s’ocupi de tota la paperassa per uns 300€. Al contrari del que passa amb notaris i registradors, les tarifes no estan regulades. I si sumem tots els impostos i despeses associats a la compravenda, cal afegir al voltant de 19.000€ al preu inicial de 150.000€ de la nostra casa de Saragossa.
El que costa la concessió de la hipoteca
L’habitual en l’adquisició d’un nou habitatge és la sol·licitud d’un préstec al banc, que també genera les seves pròpies despeses i impostos. La primera és la de la taxació, que ascendirà a uns 400€. Aquest tràmit és ineludible per determinar quin és el veritable valor de l’habitatge, i així el banc s’assegura que podrem afrontar-ne el pagament. En general, no atorguen més del 80% d’aquesta valoració.
En aquesta ocasió, contractar una gestoria sí que és obligatori. És l’entitat bancària qui la tria, però és el comprador qui assumeix els 400€ que costa aquest servei. Per això, ha d’avançar una quantitat estimada. És el que es coneix com a provisió de fons i sol excedir el cost necessari. La diferència es retorna al propietari de l’habitatge una vegada s’han dut a terme totes les gestions.
Amb aquesta provisió de fons també se sufraguen les tarifes del notari (que arriben a 811€ en el nostre exemple) i el registre (395€), que són necessaris per documentar i registrar l’escriptura pública del préstec hipotecari. En total, els tràmits relacionats amb la hipoteca suposen al comprador uns 2.000€. Si s’afegeixen als aproximadament 19.000€ per la compravenda, sumen 21.000 €.
En aquesta quantitat no hi ha incloses altres despeses que depenen de les condicions amb les quals l’entitat concedeix la hipoteca al comprador. La comissió d’obertura —entre un 0% i un 2%— i la contractació d’alguns dels seus productes —com assegurances de vida i de llar— solen ser-hi. Els imports, en qualsevol cas, depenen de la quantitat hipotecada.
