movi-image-elpais-propietario-inquilino-listo-cambio-1
Envia'ns suggerències
Habitatge
4 min del teu temps

De llogater a propietari, estic a punt per al canvi?

12/12/2019

Fer el salt a la compra d’un habitatge després de viure de lloguer marca un punt important en la nostra vida. Però, com sabem si estem preparats per fer el pas?

Quan un viu en un pis de lloguer es limita a pagar una mensualitat i les despeses dels serveis que consumeix com aigua, gas i electricitat. Quan un és propietari, no obstant això, ha d’assumir més responsabilitats que comporten aparellades costos afegits que s’han de sumar a la hipoteques. La pregunta és, compensa? Què és el que cal tenir en compte per prendre aquesta decisió?

El primer que s’ha de fer és estudiar la nostra capacitat econòmica per saber quant podem arribar a pagar per un habitatge (descobreix-ho aquí). Si els teus estalvis arriben per fer front al 30% del preu i si la hipoteca que pots aconseguir no supera el 35% dels teus ingressos, estàs preparat per convertir-te en propietari. Però abans hem d’aclarir quines despeses cal afrontar en la compra

Quant costa comprar un habitatge? 

El preu mitjà del metre quadrat a Espanya se situa en 1.638 euros, segons l’Estadística del valor taxat de l’habitatge que difon el Ministeri de Foment. A Madrid i Barcelona aquesta quantitat assoleix els 2.611 euros i els 2.407 euros, respectivament. L’habitatge estàndard té una superfície entre 90 metros quadrats i 100 metros quadrats. 

Per tant, per adquirir un habitatge d’aquesta tipologia, el preu mitjà a Espanya transita entre 150.000 euros i 164.000 euros. Aquesta xifra també és més alta a Madrid i Barcelona on està al voltant dels 216.000 i els 260.000 euros. 

Si demanéssim una hipoteca per adquirir un d’aquests habitatges tipus, quant pagaríem? Per la de 100 metros quadrats que costa 164.000 euros, el banc ens prestaria 131.200 euros (el 80% del valor), el que es tradueix en una quota mensual d’uns 570 euros a pagar en 24 anys (termini mitjà de les hipoteques a Espanya), a la qual cosa s’hi haurien d’afegir les despeses habituals d’habitatge com l’Impost sobre Bens Immobles, IBI i la quota de la comunitat). Si preferim seguir de lloguer, la renda mitjana és de 982 euros per un habitatge de 126 metros quadrats, és a dir, més gran. És l’única dada disponible que ofereix l’informe trimestral de preus de la pàgina web Pisos.com.

Si volem la casa a Madrid, la quota de la hipoteca a igual termini serien de 900 euros, mentre que el lloguer mitjà està en 1.782 euros al mes per un pis de 146 metros quadrats.

Hi ha despeses afegides al preu de l’habitatge?

  • Si compres un habitatge de segona mà cal pagar l’Impost de Transmissions Patrimonials, que oscil·la entre el 4% i el 10% del preu escripturat de l’habitatge, varia segons la Comunitat Autònoma.
  • Si compres un habitatge nou assumiràs un 10% d’IVA (a Canàries hi ha una taxa equivalent del 6,5%) i l’impost d’Actes Jurídics Documentats, que pot arribar a l’1,5% del preu total del immoble.
  • La minuta del notari, entre 600 i 900 euros.
  • La gestoria, uns 300 euros.
  • El registre de l’habitatge, entre 400 i 650 euros.
  • Altres

Si en l’operació de compra venda hi intervé una agència immobiliària cal tenir en compte que aquesta cobrarà una comissió. No existeix cap organisme oficial que fixi els honoraris, ni màxims ni mínims, però depenent de la Comunitat Autònoma o del preu i característiques de la casa, la comissió oscil·la entre el 3% i el 6% del preu, i es cobrarà al venedor, al comprador o a ambdós. Per evitar sorpreses, assegura’t que en el preu anunciat ja hi està inclosa. Si no, exigeix conèixer tots aquests detalls a l’agència.

Els experts xifren aquestes despeses entre aproximadament el 10% i el 12% del preu de l’habitatge. És a dir, per un pis que es ven per 300.000 euros haurem d’afegir-hi uns 30.000 o 36.000 euros més.

També cal indicar que els bancs actualment no financen el total del valor de taxació (és a dir, del preu que vas a pagar per el immoble), de fet estan oferint hipoteques entre el 80% i el 85%, per la qual cosa el comprador haurà de disposar entre el 15% i el 20% restant en el moment de l’adquisició.

Per fer el primer pagament, haurem de tenir al voltant del 30% del preu del pis estalviat amb anterioritat.

Quins requisits hem de complir perquè ens donin una hipoteca?

El primer de tot és tenir estalviat almenys aquell 30% per fer front a les despeses de la compra i l’entrada per al pis.

Abans d’aprovar la hipoteca, el banc examinarà les nòmines i ingressos dels sol·licitants per comprovar, per exemple, la seva antiguitat a l’empresa i si és fix. Als autònoms els demanaran documentació que acrediti que reben ingressos de forma recurrent. En ambdós casos l’objectiu és deixar clar que guanyem el suficient per no dedicar més del 35% al pagament de la hipoteca.

Els bancs també tindran en compte l’historial creditici del postulant, és a dir, si ha sigut bon pagador quan ha contret altres deutes.

Quines despeses haurem d’assumir una vegada siguem propietaris?

Hem de tenir clar que assumirem més despeses com a propietaris d’un habitatge que com a llogaters: caldrà fer front a les despeses de comunitat (manteniment i neteja de zones comuns, serveis comunitaris, de consergeria o vigilància, piscina, entre altres coses).

També hem d’estar al dia amb l’Impost sobre Bens Immobles (IBI) que es paga a l’Ajuntament una vegada a l’any (d’un cop  o fraccionat). Tanmateix, recorda Juan José Aguilera, director de Relacions Institucionals del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona, “el propietari haurà de fer front a eventuals avaries en les instal·lacions del seu propi domicili, així com derrames que seran aprovades per la comunitat de propietaris”.

 

 

movi-image-elpais-propietario-inquilino-listo-cambio-2

 


 

On puc buscar pis?

Una vegada conegudes les despeses que tindrem i ajustat el pressupost, la cerca de l’habitatge dependrà de la ubicació, les característiques i el preu.

El mètode més utilitzat per trobar immobles a les grans ciutats és Internet. Tant per habitatge de segona mà com de nova construcció. Existeixen una gran varietat de pàgines i aplicacions mòbils en les quals posen en oferta pisos en venda amb molta informació i fotografies per triar.

No obstant això, no s’ha de deixar de banda els mètodes tradicionals: buscar cartells pels carrers —no tots els propietaris dominen les noves tecnologies i molts segueixen penjant el reclam a finestres, balcons o portals—, preguntar als teus coneguts si saben d’algun pis en venda o anar a una agència immobiliària. “A més, analitzar el context econòmic i les tendències immobiliàries serà molt important perquè, més enllà de trobar el nostre habitatge ideal, puguem realitzar una bona operació immobiliària”, recomana Ferran Font, director d’Estudis de pisos.com.

Habitatge nou o de segona mà?

“La majoria dels habitatges en venda formen part del mercat de segona mà, especialment a les grans ciutats espanyoles. Si bé cada vegada hi ha més compradors que aposten per l’obra nova degut a les garanties que ofereix i el mateix disseny dels immobles, més modern i enfocat a més aprofitament de l’espai”, explica Juan José Aguilera.

Com és lògic, l’habitatge nou o reformat té un preu més elevat, no obstant, “en la primera i segona corones de les àrees metropolitanes de les grans ciutats sí que podem trobar molt producte disponible d’obra nova i, sovint, a preus més competitius que al centre de les capitals", adverteix Font de pisos.com.

 

 

 
 
Fotografia de Zane Lee a Unsplash
-Temes relacionats-
up