Dar con el precio apropiado para una vivienda, tanto si estamos interesados en comprar una propiedad como en venderla, resulta imprescindible para aterrizar sobre las mejores condiciones. Para saber sobre los factores de los que depende el valor de una vivienda, hablamos con César Escobar, arquitecto de formación y actual director del Departamento de Control de Tinsa, sociedad de tasación en valoración de inmuebles.
1. El precio de la vivienda en España se ha incrementado un 13% desde el mínimo que alcanzó en la crisis, con casos llamativos como Barcelona y Madrid, donde el crecimiento ronda el 50%. ¿Vamos a seguir viendo subidas de precios?
Es importante destacar que en el sector inmobiliario no hay un mercado global, sino micromercados. Hay zonas en las que los precios pueden estar al alza, otras en los que están congelados y otras en las que incluso pueden descender. Dependen de la demanda y de la situación socioeconómica de la población del entorno. La sensación a nivel general, con los indicadores que manejamos, es que si sube lo hará de forma moderada. Esto a nivel global. No es fácil dar una respuesta porque dependerá de la economía, pero en teoría aún hay recorrido para una subida.
2. Además del metro cuadrado, ¿qué otros factores influyen en el precio de una vivienda?
Hay tres grandes factores que son los que más afectan al precio de una vivienda: la zona, lo que más afecta al valor, la tipología (unifamiliar, ático, bajo con jardín, un piso tipo...) y luego decidir entre vivienda nueva o usada. La zona es el factor protagonista, es lo que condiciona todo. Marca unos rangos de valor y, si no tienes capacidad económica suficiente y no puedes acceder, pasas al segundo factor: la tipología o el tipo de obra.
Aunque hay gente que los antepone: “Yo solo quiero obra nueva”. Esto te condiciona, porque de segunda mano la tienes en todas partes, pero la obra nueva se concentra en determinadas zonas.
3. ¿Y tras estos factores ‘macro’, qué pondera al alza o baja?
Hay otros que afectan en menor medida, como que tenga ascensor o no, sobre todo en vivienda de segunda mano. También que tenga patio interior, y aquí habría que distinguir entre interior o patio de manzana, que puede ser incluso más interesante que la vivienda exterior, o un patio de luces, que penaliza el valor. En segunda mano influye mucho que esté reformada o no.
Hay otros, como la orientación, que también influyen bastante. No es lo mismo que estén orientadas al norte o al sur por el tema de soleamiento, luces, ventilación o vistas. Incluso aspectos relacionados con la eficiencia energética. Los usuarios nos vamos concienciando de que la sostenibilidad es un concepto muy importante a tener en cuenta. Por un lado, por lo que significa, pero también porque afecta a nuestro bolsillo. La orientación determina si será más o menos necesario poner el aire acondicionado o la calefacción.
Otro punto es la distribución de las estancias y la propia calidad y el diseño del edificio, que también puede influir en el valor: si tiene zonas comunes, trastero, garaje, piscina, zonas deportivas...
4. Con respecto a la zona, ¿afecta tener colegios cerca o una buena red de transporte público?
Totalmente. Primero influye la provincia: no es lo mismo Madrid que Toledo, yeso que estamos hablando de un radio de solo 50 km. Luego bajamos a nivel de distrito y de ahí al barrio. Dentro del barrio bajamos incluso a la calle, y hasta el tramo de calle y edificio. Cuando se habla de ubicación, hay que ir siguiendo este gradiente.
La propia zona te da unos servicios. Aparte del nivel socioeconómico de la población, cuando hablamos de zona hablamos de equipamientos y servicios públicos. Hospitales, parques y zonas verdes (muy importantes), centros deportivos y de ocio, colegios, etc. También transporte público, como el metro, que está muy cotizado en Madrid. Y lo mismo con Cercanías o la red de autobús.
5. ¿Hay alguna forma de calcularcuánto puede costar una vivienda? ¿Una horquilla que nos sirva de referencia?
Podemos ir a las fuentes donde se oferta vivienda, portales inmobiliarios en internet con capacidad de filtrado por zona y por características. Con eso podemos hacernos una ideade mercado de por cuánto puede estar la vivienda.
Obviamente esta información no está tratada, son ofertas de gente que pone un anuncio. Y eso quiere decir que es información no comprobada. Las superficies pueden no ser exactas, por ejemplo, y el precio no tiene por qué ser al que finalmente se cierre la compra. Si el vendedor pide por encima de su valor de mercado, previsiblemente es un precio que tendrá que ajustarse a la baja.
El comprador también puede consultar herramientas de valoración automatizada, como nuestro Stima. Es una herramienta onlineque por procedimientos estadísticos calcula el valor estimado de una vivienda a partir de tasaciones de vivienda similares en esa zona realizadas por Tinsa. La valoración automatizada no es una tasación oficial y es totalmente independiente de lo que pueda indicar posteriormente una tasación completa presencial, pero puede servir como una orientación de valor de mercado.
Finalmente, está la opción más profesional: acudir a tasadoras para hacer una valoración completa. Hacemos un estudio de mercado mucho más detallado, tratando esos datos que en teoría están al alcance de cualquiera y descartando en primera instancia aquellos que entendemos que no son válidos. Luego nos quedamos con los datos de aquellos inmuebles que se parecen más al inmueble que estamos valorando.
6. Vuestro objetivo como tasadora es tratar de objetivar el precio de la vivienda. ¿Es esto importante para un comprador o vendedor?
Nosotros analizamos el inmueble de forma objetiva. Puede parecer absurdo, pero lo primero que hay que hacer es comprobar los metros cuadrados reales. En España hay un problema con el tema de las superficies. Hay muchos tipos: útil, construida, construida con zonas comunes, catastral, registral...
Hay un montón y el mercado se maneja con este maremágnum de superficies. Nosotros, como técnicos, cuando vamos a visitar medimos y comprobamos todas las superficies que tiene la vivienda y analizamos la información que hay en el mercado. Esa es la primera gran ventaja de una tasadora.
El segundo paso es objetivar toda la información y condensarla: la zona, tipología, calidad del edificio, orientación, estado de reforma, acabados... Analizamos todos estos factores, comparándolos con la oferta del mercado, para llegar a un valor justificado mediante esta comparación.
7. ¿Y cuáles son los pasos que se sigue, grosso modo, en una tasación además de ir y medir?
Es un proceso complejo. Nos dirigimos a la finca, pero primero analizamos el entorno. Saber en qué zona concreta está el inmueble y qué servicios tiene. Hay que analizar la calle, si es ruidosa, luminosa, estrecha. También analizamos la calidad general del edificio, si este es antiguo o moderno, así como sus zonas comunes.
Luego entramos ya a la vivienda. En ella comprobamos superficies reales, acabados, calidades, linderos, el nivel de conservación y de reforma. Las instalaciones influyen: calefacción, aire acondicionado, agua caliente, suelo radiante, alarma, etc. Si la vivienda es interior o exterior y su respectiva luminosidad, soleamiento y ventilación.
En estas visitas también levantamos siempre un croquis del inmueble, analizamos las calidades y realizamos un reportaje fotográfico. Con todo esto nos dirigimos al despacho y toca contrastar todos estos datos con la documentación registral, catastral y urbanística.
Una tasadora no solo aporta un valor. Aporta seguridad. No podemos valorar nunca inmuebles que tengan problemas urbanísticos, por ejemplo. La tasación sirve de garantía para un crédito concedido por un tercero, el banco, por lo que no podemos valorar un inmueble que tenga alguna irregularidad o que sea susceptible de demolición o multa urbanística. Todo esto se comprueba,y también si es una vivienda de protección oficial (VPO), si está arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que pueden limitar su valor.
Una vez que realizamos todas estas comprobaciones, y otras muchas, realizamos un estudio de mercado y lo plasmamos en un informe. Este pasa por un departamento de control, al que pertenezco, que verifica y contrasta la información. Solo entonces se emite el informe.
8. En núcleos como Madrid o Barcelona la vivienda está muy demandada y aparecen fórmulas como el coliving, pero también vemos mucha elección de vivir solo. ¿Cuál es la tendencia?
La gente, en general, busca zona y ubicación. Las buenas zonasy las buenas ubicaciones tienen precios muy elevados. Si antepones la zona y no puedes permitirte precios elevados, acabas por compartir. No hay más que ver la oferta de habitaciones que se puede encontrar en los portales inmobiliarios actualmente.
Sí vemos una tendencia hacia compartir —se comparte de todo, hasta coche—, y las familias son cada vez más reducidas. En las ciudades es difícil adquirir un inmueble con sueldos bajos para una persona sola, y en este sentido la tendencia puede ser compartir. Sueldos bajos no permiten otra modalidad si queremos una zona concreta.
Otra alternativa es buscar una vivienda más modesta o irnos a una zona más alejada, a las afueras, porque los precios en el centro suelen ser caros. Esto es lo que ha estado ocurriendo recientemente en las grandes capitales: la demanda se ha desplazado hacia la periferia y se ha extendido hacia esas zonas el crecimiento de los precios.
