Una caldera rota, una tubería embozada o una inundación por descuido. Desperfectos domésticos con una naturaleza distinta, ¿a quién le toca pagar qué?
Un grifo abierto, un portazo, un atasco, una baldosa rota… Estos pequeños desperfectos son tan comunes y habituales como los pequeños enfrentamientos que se producen entre inquilino y propietario. No importa el bando. En caso de rotura o avería de alguno de los elementos de la vivienda, ¿quién asume el coste de la reparación? La casuística es prácticamente ilimitada y, en muchos casos, el desafío radica en determinar dónde termina ‘la conservación’, dónde empieza el ‘deterioro’ y dónde el ‘uso inadecuado’.
Lo que dice la teoría
La premisa sobre la que partimos es clara y se recoge en forma de Ley. En concreto, en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde el Artículo 21 referido a la Conservación de la vivienda indica que “el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. No obstante, hecha la ley, hecha ‘la trampa’, pues esta también contempla ‘la excepción’: “salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario”. Es decir, conservar no es lo mismo que reparar.
El contrato manda
En segundo lugar, la misma ley recoge que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del arrendatario. También que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida (a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya) y responsable del deterioro causado por las personas que hay en la vivienda. Para arrojar un poco más de luz, además de la ley contamos con un elemento que, ante la duda, manda: el contrato. Como indica OCU, lo que pone ahí es lo que cuenta.
Lo que dice la práctica
Está claro que las reparaciones por conservación que garanticen la habitabilidad corren a cargo del arrendador, pero ¿cuáles son aquellas en las que el uso del arrendatario le obliga a costear dicho elemento? Hay algunos elementos que generan debate. Por ejemplo, ¿quién debe costear la reparación de una caldera, una tubería o una persiana, que ya acumulan un uso anterior al del inquilino actual?
El matiz es el origen de la mayor parte de los enfrentamientos y desencuentros entre inquilinos y propietarios, especialmente cuando el contrato finaliza y la devolución de la fianza entra en juego. Tal y como indican desde Mundo Jurídico, el propietario no asume las reparaciones que “no son consideradas indispensables para que la vivienda o local de negocio siga cumpliendo su condición de habitabilidad o su finalidad de servir de vivienda al inquilino”.
Es decir, en líneas generales el propietario se hará cargo de los desperfectos en tuberías, techos, suelos o paredes; mientras que no asumirá los costes de lo que no forme parte de la estructura de la vivienda como persianas, cerraduras, pintura de puertas, cisternas y grifos. Elementos que, en definitiva, se consideran de uso diario.
El propietario se hará cargo de desperfectos en tuberías, techos, suelos y paredes y no asumirá el coste de persianas, cerraduras, pintura de puertas, cisternas y grifos
Prevenir, mejor que curar
No obstante, determinar qué es ‘deterioro’ y qué es ‘mal uso’ sigue siendo motivo de enfrentamientos que, en muchos casos, llegan hasta los tribunales. Para despejar esta ‘x’, hay algunas variables que ayudan a poner negro sobre blanco. La primera, el inicio de contrato y el tiempo en que se produce la avería o desperfecto, de tal manera que, si al poco tiempo se produce una rotura –según lo estipulado en cada contrato-, se pone en evidencia que no ha podido ser por deterioro por uso.
Para evitar cualquier confusión y discusión, lo importante es recoger por contrato todos los elementos que alberga la vivienda y el estado de conservación en el que se encuentran, así como consensuar ante la inmobiliaria o la empresa gestora del contrato quién asumirá el coste por el desperfecto en caso de que este se produzca y sobre qué periodo tiene efecto.
