En España, más de 18 millones de familias viven en comunidades de propietarios. Las normas que rigen su convivencia con el resto de los vecinos vienen marcadas por la Ley de Propiedad Horizontal, una normativa promulgada en 1960 y que el año que viene cumplirá, con algunas modificaciones, 60 años de recorrido.
Conocerla es fundamental para hacer frente a diferentes trámites y tener claros tus derechos y obligaciones como propietario. Te contamos todo lo que necesitas saber sobre esta ley con tanta presencia en nuestro día a día.
¿Por qué horizontal?
Al comprar una vivienda, los propietarios adquieren una serie de derechos y obligaciones sobre algunos elementos comunes del edificio, como pueden ser el portal, las escaleras o los ascensores. La propiedad horizontal hace referencia, precisamente, a la forma de copropiedad que se genera sobre estas zonas. Permite la organización de los propietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
Estos derechos y obligaciones, junto a los principios de organización de los inmuebles, vienen marcados por una serie de normas. En España se recogen bajo los 24 artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en el BOE.
La misma ley diferencia entre los elementos privativos y los elementos comunes. Los privativos son aquellos de los que los propietarios pueden hacer un uso individual (que excluye a los demás vecinos). Son sus pisos o locales en propiedad, los trasteros o las plazas de parking, por ejemplo.
Los elementos comunes son aquellos con titularidad compartida. Algunos ejemplos son el portal, las escaleras o los ascensores. Lo son también elementos del edificio como muros, depósitos, contadores y otras instalaciones. Los elementos comunes aparecen detallados en el artículo 396 del Código Civil.
Sus artículos más significativos
La Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son, entre otros puntos, los órganos de gobierno de una comunidad de vecinos y sus funciones. Define también cómo proceder a la hora de hacer obras o qué pasos seguir en caso de morosidad. Repasamos algunos de los artículos más relevantes:
- Artículo 3: indica que cada propietario tiene derecho singular y exclusivo sobre sus bienes privados. Además, hace referencia a los derechos de propiedad horizontal y establece que a cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble.
- Artículo 6: establece la posibilidad de crear normas de régimen interior para marcar la convivencia y la utilización de los elementos comunes.
- Artículo 7: según este artículo, los propietarios pueden realizar obras en sus viviendas, siempre que no menoscaben la seguridad del edificio o perjudiquen a otros propietarios. También sirve de base para prohibir que se desarrollen actividades molestas, insalubres o peligrosas.
- Artículo 9: regula las obligaciones de los propietarios. Destacan la de hacer un buen uso de las instalaciones comunes, mantener las suyas propias en buen estado y pagar las cuotas correspondientes. O las de indicar una dirección para notificaciones y de comunicar, si llegase el caso, la venta de su propiedad.
- Artículo 10: señala las obligaciones de la comunidad de propietarios, como realizar las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y garantizar los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad a este.
- Artículo 13: establece que los órganos de la comunidad deben contar con una junta, un presidente (y si es necesario, también un vicepresidente), un secretario y un administrador. Detalla cómo se nombran, su plazo de vigencia (en principio, un año) y algunas de sus funciones más importantes.
- Artículo 14: señala las competencias de la junta de propietarios y sienta las bases de los estatutos. También hace referencia a los presupuestos y planes de gastos anuales. Los siguientes artículos (15, 16, 17 y 18) profundizan en diferentes aspectos relacionados con la junta de propietarios, como la obligación de celebrar juntas ordinarias al menos una vez al año para aprobar los presupuestos, por ejemplo.
- Artículo 21: es de gran importancia ya que regula cómo proceder con los propietarios que no cumplen con sus obligaciones o tengan deudas con la comunidad.
Una nueva realidad
La Ley de Propiedad Horizontal regula la convivencia de millones de viviendas de todo el país. A estas hay que restarles las de Cataluña, comunidad que cuenta con un régimen jurídico diferente desde 2006. Tras casi 60 años de recorrido, muchos señalan que esta normativa ha quedado obsoleta y no responde a la realidad actual. Sí se ha sometido, sin embargo, a múltiples modificaciones (en 1988, 1990, 1992, 1999, 2000, 2003, 2009, 2011 y 2013).
La última, realizada en el año 2013, incluye, entre otros aspectos, el derecho a los discapacitados a exigir las reformas necesarias para facilitar su acceso al edificio. Entre sus próximos retos está, además, adaptarse a los nuevos estilos de vida de los inquilinos y a las nuevas tecnologías. Cambios que reflejen, en la ley, las diferencias que existen entre la España de 1960 y la de hoy.
