Comprar una casa es una de las decisiones económicas más importantes de la vida de una persona. Existen muchos tipos de vivienda, desde viviendas libres de primera o de segunda mano a viviendas de protección oficial (VPO). Además de la tipología, la ubicación y el precio suelen ser los dos factores que más condicionan la elección. Pero, cada vez más, cobran importancia las características propias del inmueble.
¿QUÉ TIPOS DE VIVIENDA HAY?
- ¿Qué es una vivienda libre?
Las viviendas libres son aquellas que pertenecen a empresas o particulares y que al construirse no han recibido ningún tipo de ayuda del sector público, por lo que su precio de venta se rige por la ley de la oferta y la demanda.
Dentro del grupo de las viviendas libres, hay viviendas de obra nueva y de segunda mano.
- Viviendas libres de obra nueva. Tienen la ventaja de que el comprador puede entrar a vivir directamente en el piso o en la casa, ya que, por norma general, no será necesario realizar reformas y las instalaciones, los materiales y el propio diseño son más actuales, eficientes y de más calidad que en un inmueble de segunda mano. Este tipo de vivienda está gravada con el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que supone un 10%. Además, suelen contar con zonas comunitarias y servicios que hacen que los gastos de comunidad sean más elevados. En cuanto al precio, acostumbra a ser más elevado (sobre todo si la compra no se realiza sobre plano) y a no ser negociable.
- Viviendas libres de segunda mano. Entre las ventajas de comprar una vivienda libre de segunda mano destaca que el precio suele ser inferior y negociable en comparación con el de los inmuebles de obra nueva. Estas viviendas se gravan por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que se sitúa entre el 6% y el 10% sobre su precio y que se abona a la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. Pese a que a menudo requerirán realizar reformas, estas revalorizan de forma considerable el inmueble.
- ¿Qué es una vivienda protegida?
Las viviendas protegidas o VPO cuentan con financiación pública. Su precio, por tanto, es más asequible que el de las viviendas libres, ya sean de obra nueva o de segunda mano. Las VPO cumplen unas características específicas, como las dimensiones, que oscilan entre los 70 y los 90 metros cuadrados (m2), y el precio máximo de venta o de renta, calculado e impuesto por la Administración a través de la “calificación provisional”, que se otorga antes del proyecto, y la “calificación definitiva”, llevada a cabo tras su finalización.
Entre las ventajas de una vivienda de VPO se encuentran un precio más bajo y la posibilidad de beneficiarse de ayudas financieras que proporciona el Estado y las comunidades autónomas. Por el contrario, una VPO debe destinarse a domicilio habitual del comprador y no puede venderse libremente hasta que no haya pasado un plazo marcado por la administración correspondiente, que suele situarse en torno a los 10 años.
Es posible comprar o alquilar una vivienda protegida, pero ¿cuáles son los requisitos para acceder a una vivienda de VPO?
- Ingresos. Los ingresos de los compradores o inquilinos no deben superar unos máximos establecidos por la Administración. El indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM), un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo, fijado anualmente por el Consejo de Ministros, indica que en 2021 el ingreso máximo de los solicitantes corresponde a 6.778,80 euros al año.
- No tener una vivienda libre en propiedad.
- Registro. Estar inscritos en un registro público de demandantes de VPO, gestionado por cada región.
- Ayudas. No haber conseguido ayuda en financiación pública de viviendas, en los últimos 10 años.
- Primera concesión. No haber recibido una concesión de una VPO con anterioridad, a no ser que se demuestre que se trata de una vivienda inapropiada para las circunstancias familiares o personales.
Además, existen viviendas protegidas de régimen especial, reservadas a personas con ingresos familiares anuales que no superen en 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. También existen las promociones públicas autoconstruidas o viviendas promovidas, cuya construcción está impulsada por el propio beneficiario, que generalmente debe ser propietario del solar en el que se edificará la vivienda.
Por último, existen las viviendas de precio tasado (VPT), que no han sido calificadas como viviendas protegidas, son nuevas o usadas, con más de un año desde su construcción y a las que se puede acceder con préstamos específicos cualificados, ayudas y subvenciones.
TIPOS Y CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS
Con un mercado inmobiliario que resiste el impacto de la COVID-19, la recuperación de la actividad y unos precios que se mantienen estables, ¿cuáles son las tendencias que marcan la búsqueda de una nueva vivienda?
- Viviendas unifamiliares e inmuebles con zonas comunes
Durante el primer semestre de 2021, la demanda de compra de chalets ha crecido un 150% respecto al mismo periodo del año anterior, según el buscador inmobiliario Lacooop. Las restricciones a la movilidad impuestas para frenar los contagios por coronavirus han impulsado el interés por este tipo de viviendas, con espacios amplios, luminosidad, así como por aquellas con zonas comunes. Esta tendencia que comenzó en el año 2020 se ha mantenido también durante el 2021. Según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, durante el primer trimestre de este año las viviendas unifamiliares ocuparon el 21% del total de compraventas, el tercer mayor resultado de la serie histórica.
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- La obra nueva, al alza
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la demanda de viviendas de nueva construcción subió un 18% en junio respecto al mismo periodo del año anterior. Al comparar las búsquedas de inmuebles de obra nueva y de segunda mano, se observa cómo la proporción de usuarios que busca únicamente vivienda nueva y descarta comprar un inmueble de segunda mano ha pasado del 18% registrado el año pasado al 21% este año, según datos de Fotocasa.
Las razones de este aumento del interés por las viviendas de nueva construcción también se explican, en parte, por el estallido de la pandemia. Las consecuencias derivadas de esta crisis han elevado el tiempo que las personas conviven en sus hogares, pasando a desarrollar en ellos su trabajo o a realizar deporte, entre otras actividades. Todo ello hace que los compradores busquen inmuebles con unas características determinadas que son más fáciles de encontrar en las viviendas nuevas que en las de segunda mano.
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- La importancia de la eficiencia energética
Otras de las consecuencias derivadas de la COVID-19 ha sido el aumento por la concienciación sobre la eficiencia energética. Para conseguir esta eficiencia, las viviendas deben estar construidas con materiales sostenibles, que mejoren el aislamiento de las casas, y en las que además tengan un mayor protagonismo el consumo de las energías renovables y el avance hacia la autosuficiencia energética. A pesar de que contar con una vivienda sostenible supone un incremento en los costes de construcción, esta inversión se ve rentabilizada gracias al ahorro en el consumo de energía.
Más allá de las viviendas de obra nueva, también es posible conseguir que un inmueble ya construido sea más sostenible. La reforma de los hogares para que sean más eficientes y respetuosos con el medioambiente también ha aumentado en el último año. Y en este punto será de gran impulso el Fondo Europeo Next Generation EU, ya que el Gobierno destinará 6.820 millones de euros a la rehabilitación de viviendas en España procedentes del programa europeo.
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