Los términos legales de los contratos de alquiler pueden resultar confusos y complicados. A la hora de firmar, es fácil pasar por alto apartados que resultan abusivos y que, en ocasiones, no están amparados por la ley.
Presentamos una serie de cláusulas que a menudo se incluyen en los contratos de alquiler a pesar de no ser legales. Y explicamos qué puede y qué no puede exigirse cuando se alquila una vivienda para su uso permanente.
Un alquiler de temporada
Al firmar un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino tiene derecho a estar tres años en ella. Sin embargo, algunos caseros recurren a ofrecer alquileres de vivienda de temporada (por ejemplo, durante el verano), en los que la duración no está definida por ley.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, disponible en el BOE) diferencia entre los arrendamientos de viviendas y los arrendamientos para usos diferentes. Los primeros hacen referencia a las viviendas de uso permanente. Los segundos (entre los que se incluyen los alquileres de temporada) tienen un uso diferente al de vivienda principal, como actividades industriales, comerciales o culturales, por ejemplo.
Tal y como refleja El Idealista, para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo o los estudios. Además, el inquilino debe contar con otro domicilio permanente, distinto del que alquila.
Si el inmueble se va a usar como vivienda permanente, es importante exigir que el contrato sea de más de un año de duración y no permitir contratos de temporada.
El pago de más de una mensualidad de fianza
Según la LAU, la cantidad de la fianza equivale a una mensualidad de la renta en el caso de arrendamiento de viviendas. Solo puede ser de dos meses en el arrendamiento para usos diferentes del de vivienda. Otro motivo de peso para no aceptar contratos de temporada.
El adelanto de más de un mes
La renta es estipulada libremente por ambas partes. Y aunque puede llegarse a otro acuerdo, normalmente el pago es mensual y se efectúa en los siete primeros días del mes.
Sin embargo, la ley no contempla la posibilidad de cobrar más de un mes por adelantado. La LAU estipula que “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
Rechazar el derecho a la prórroga legal
La duración del contrato se pacta también libremente por ambas partes. Ahora bien, si la duración es inferior, se puede prorrogar por ley hasta alcanzar los tres años. Esta extensión es un derecho para el inquilino y una obligación para el casero.
Sin embargo, algunos propietarios incluyen en los contratos cláusulas que niegan el derecho a esta prórroga. En ningún momento deben aceptarse estas condiciones, ya que van en contra de los derechos estipulados por la ley.
Penalización por permanecer menos de un año
El inquilino tiene derecho a abandonar la vivienda por iniciativa propia pasados los seis primeros meses tras la firma del contrato. Su única obligación es comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Revisión semestral o trimestral de la renta
El propietario tiene derecho a cambiar el precio de la renta. Sin embargo, solo podrá actualizarla en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En ningún momento podrá exigir cambios con más frecuencia.
El inquilino deberá pagar la renta actualizada a partir del mes siguiente de la notificación por parte del casero (la cual debe presentarse por escrito y especificar el porcentaje de subida o bajada aplicado).
Hacerse cargo de las reparaciones de conservación
El arrendatario tan solo debe hacerse cargo de aquellas pequeñas reparaciones que deriven del desgaste propio del uso diario, como por ejemplo la rotura de un cristal.
Todas aquellas que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corren a cargo del arrendador. Algunos ejemplos son la conservación del techo, los suelos y las paredes de la casa o el mantenimiento de las instalaciones eléctricas. El dueño también debe hacerse cargo de averías en los electrodomésticos, excepto si se trata de problemas menores (como un cambio de filtros, por ejemplo).
Dar al arrendatario acceso libre a la vivienda
El domicilio es inviolable y no puede accederse a él sin el consentimiento del titular. Así lo recoge la propia Constitución en el artículo 18.2. Por lo tanto, una vez firmado el contrato de alquiler el arrendador no puede entrar en el domicilio. A no ser, claro está, que el arrendatario haya dado permiso. También puede contemplarse el derecho del casero a entrar en la vivienda en el caso de que el inquilino haya cometido una falta muy grave.
En caso de encontrar dudas a la hora de firmar un contrato de alquiler, es recomendable consultar la LAU. Y, si eso no pone fin a los interrogantes, consultar un abogado.
