La compra de una casa es una de las decisiones más trascendentales en la vida de cualquier persona, ya que requiere de una buena meditación, una gran inversión económica, unos cuantos trámites burocráticos y altas dosis de paciencia. Por ello, te ayudamos a que tomes las mejores decisiones y consigas la vivienda de tus sueños.
La adquisición de una vivienda, ya sea de segunda mano o de nueva construcción, se trata de un proceso que puede llevar unos pocos meses (actualmente se sitúa en ocho, según indica la sociedad de tasación Tinsa) o alargarse durante varios años, sobre todo, si se trata de la compra de vivienda nueva sobre plano. Hasta que llega el día de introducir la llave en la cerradura, hay que pasar por una serie de fases previas y una de las principales es conocer la situación de la vivienda en España.
El panorama actual apunta a que el mercado inmobiliario está empezando a recuperarse “gracias al motor económico y a la recuperación del empleo”, indica Fernando Encinar, jefe de estudios de la plataforma inmobiliaria Idealista. El indicativo más claro se encuentra en el incremento interanual del 6,6% en todo el país que sitúa el precio medio del m2 en 1.328€, según los últimos datos del informe de Tinsa sobre la situación de la vivienda en España.
La decisión no es fácil, pero partiendo de los índices de precios, de los trámites legales vigentes y las condiciones de financiación, entre otras cuestiones, el éxito de la operación “compra de una vivienda” dependerá del correcto seguimiento de estos consejos que desgranamos.
¿Casa nueva o casa de segunda mano?
Es una de las cuestiones fundamentales que debes plantearte como comprador de un inmueble, para lo que es recomendable analizar la oferta existente mediante la consulta de portales de vivienda o acudir a una inmobiliaria para recibir el asesoramiento necesario. Otro aspecto importante es determinar la zona en la que quieres vivir, para lo que “será necesario acercarse a la zona y conocerla en profundidad. De hecho, hablar con los vecinos nos ayudará a comprender si estaremos a gusto o no en esa vivienda”, aconseja Beñat del Coso, responsable de comunicación del portal inmobiliario Idealista.
Si optas por una vivienda de segunda mano lo normal es que su precio sea inferior al de una nueva pero, como indica el último índice de precios de vivienda usada elaborado por Idealista, la vivienda de segunda mano ha experimentado un incremento de precio del 2,7% en el segundo trimestre de 2018 y sitúa el precio medio del m2 en este tipo de vivienda en 1.664€.
Sin embargo, este aumento se reparte de forma desigual pues Madrid continúa siendo la comunidad más cara para vivir (2.868€/m2), seguida de Baleares, Euskadi y Catalunya. Por el contrario, las comunidades autónomas donde el precio de la vivienda usada ha seguido bajando en el segundo trimestre del año son Extremadura, Castilla La-Mancha, Cantabria y Asturias.
La ventaja de la compra de una vivienda de segunda mano es que soporta menos impuestos, tan sólo el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende de la Comunidad Autónoma donde se adquiera el inmueble y del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado, que suele rondar entre el 6% y el 10%. Pero a cambio, deberás tener en cuenta una más que probable inversión inicial destinada a realizar reformas.
Por el contrario, si optas por una vivienda nueva estará lista para entrar a vivir y no necesitará apenas obras de remodelación. A cambio soporta mayores impuestos, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que, dependiendo del tipo de inmueble y de su importe, puede quedar exento de pago o abonar hasta un 0,75% del precio escriturado; y el IVA que puede ser del 4% del 10% o del 21% del precio en función del tipo de vivienda. Por ejemplo, en el caso de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) se aplicaría el 4%; para las de protección pública o libres el 10%; Y el 21% se aplicaría a otras viviendas, con plazas de garaje o para uso de locales comerciales.
Negociación del precio, ¿cómo hacerlo?
A la hora de comprar una vivienda, la negociación del precio forma parte del juego, ya que es posible conseguir una rebaja del 10% del precio requerido por el dueño. “Acudir a un profesional inmobiliario es siempre una buena idea. Además de ayudarnos con las gestiones administrativas, será de gran ayuda a la hora de negociar el precio con el propietario.” indica Beñat del Coso, de Idealista.
Para ello resulta recomendable solicitar una tasación, realizar una comparativa de precios de la zona en la que estás buscando y, lo más importante, acudir al Registro de la Propiedad. “Lo primero que sugiero a cualquier comprador es que solicite en el Registro de la Propiedad una nota simple para saber las circunstancias de la vivienda antes de adquirirla, como si la casa arrastra una hipoteca, si está embargada o si está avalada por un tercero” señala Javier Olivar Quesada, gestor de fincas y asesor fiscal en Olivar y Cuadrado.
Trámites bancarios: hipoteca fija o variable
Generalmente, la compra de una vivienda se suele realizar mediante financiación, es decir, con un préstamo bancario para el que, al margen de la cuantía que se solicite, debemos tener en cuenta las condiciones de la hipoteca: si está referenciada a algún tipo de índice, tipo euríbor, o si existen comisiones adicionales como por cancelación de la hipoteca o por amortización parcial o total.
La otra cuestión fundamental es si nos decantaremos por una hipoteca fija o variable, para lo que es necesario valorar en qué punto se encuentra el euríbor, es decir, el tipo de interés interbancario que calculan los bancos para conceder a corto plazo un préstamo a terceros (particulares o empresas).
No existe una ecuación exacta ya que, tanto si te decantas por una o por otra, la decisión depende de la cantidad de dinero de que dispones como cliente en el momento de firmar la hipoteca, el tiempo de devolución de la cantidad prestada y, más importante aún, la evolución que se espera de este índice en las próximas décadas, que es la duración previsible de la hipoteca firmada.
En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.
Acuerdo de las partes: el contrato de arras
Una vez que tenemos claros los anteriores pasos y vamos a lanzarlos a la compra de la vivienda, ésta se puede formalizar mediante la firma del llamado contrato de arras. Este anticipo no es más que un acuerdo privado que implica el compromiso de ambas partes (propietario y comprador) de la realización de la compraventa de un inmueble.
Para ello, como comprador, se da en concepto de reserva una cantidad económica que suele situarse entre el 5% y 10% del precio total de la vivienda. En este tipo de contrato deben figurar datos como el importe total de la compraventa, la forma de pago, el reparto de los diferentes gastos, el plazo previsto para el otorgamiento de escritura pública y plazo de formalización de contrato, entre otros.
Dentro de los contratos de arras existen tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales que establecen una serie de condiciones diferentes en función de lo acordado por las partes implicadas. En cualquier caso, el contrato de arras penitenciales suele ser el más habitual, amparado por el art. 1454 del Código Civil. Este modelo permite a ambas partes desistir libremente del contrato, sin mayores implicaciones que la devolución de la cantidad que se haya indicado previamente en el contrato de arras.
Gastos extras, ajenos a la compra de la casa
Antes de lanzarse a la compra de una vivienda, una de las principales recomendaciones de cualquier experto es disponer de un colchón de ahorros del 13% del valor de la casa. De esta forma, será posible afrontar con éxito los sucesivos pasos para adquirir la vivienda soñada ya que tendremos que afrontar gastos de notaría, impuestos, registro de la propiedad, tasación de la vivienda y el anticipo que formaliza el acuerdo de la compraventa del inmueble.
- La notaría: Los honorarios de los notarios, los llamados aranceles, están regulados por el Estado con un precio más o menos fijo por la prestación de los mismos servicios. Así, por ejemplo, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa tiene un coste que suele oscilar entre los 600€ y 875€ según el valor de la vivienda.
- Impuestos vinculados a la compraventa, en función de si se trata de una vivienda de segunda mano, en cuyo caso hay que asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), o de una de nueva construcción, en cuyo caso serán el IVA correspondiente y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- El Registro de la Propiedad: Inscribir las escrituras firmadas por el notario también se consideran honorarios e implican un desembolso que oscila entre los 400€ y 650€ respecto del precio del inmueble.
- Gestoría: Se trata de uno de los servicios adicionales a los que se puede recurrir para la realización de otros trámites como la liquidación de impuestos en la apertura de una hipoteca. Dado que son profesionales libres, las tarifas varían, aunque el gasto medio se suele situar en los 300€. Normalmente, la entidad financiera prestamista incorpora este servicio.
- Tasación: Si vas a solicitar una hipoteca, deberás hacer una inversión de entre 250€ y 600€ en la tasación del valor de la propiedad con una tasadora (generalmente aportada por el banco) para que la entidad pueda calcular el porcentaje de financiación que puede concederte que, por lo general, se sitúa en el 80% del precio de compra o del valor de la tasación.
La entrega de llaves
Llegó el día de la entrega de llaves y de la firma de los últimos papeles. El escenario consiste en una reunión con presencia de notario, gestores y propietario de la casa. Ese día lo único que hará falta es la ilusión y un poco de calentamiento de muñeca para firmar los últimos papeles que incluyen las escrituras de la nueva vivienda o traspaso, en caso de segunda mano, y la hipoteca, concedida por la entidad bancaria. De esta forma y con unos cuantos apretones de manos, se hace entrega de las llaves que abrirán, por fin, las puertas del nuevo y ansiado hogar.
Siguiendo estas pautas estarás más cerca de conseguir una vivienda, pero no una cualquiera, sino aquella en la que deseas pasar una larga etapa de tu vida. Por eso y aunque el camino hasta alcanzarlo es largo, y con algunos recovecos, merece la pena dedicar tiempo a cada una de las fases que hemos desgranado, al igual que también resulta importante apoyarse en el mejor asesoramiento profesional. Al fin y al cabo, la adquisición de una casa es el proyecto vital para la construcción de un espacio en el que pasaremos muchas horas, ése al que al finalizar el proceso podremos llamar un verdadero hogar.
Debemos tener en cuenta que existe una serie de gastos extras vinculados a la compra de la casa y reservar el dinero necesario para ellos.
