El confinamiento provocado por el coronavirus (covid-19) ha dado la vuelta a la economía y, por supuesto, al mercado inmobiliario. Grandes marcas como H&M y Primark han anunciado que renegociarán los alquileres de sus locales en Reino Unido. Kiko Milano y Rituals están pidiendo una moratoria en el pago de sus alquileres en España. También dos cadenas españolas hoteleras, NH Hoteles y Meliá Hotels, con 230 y 116 hoteles en edificios de alquiler, respectivamente.
Recientemente, siete patronales del sector (la Federación Española de Comerciantes de Electrodomésticos FECE, la Confederación Española de Comercio CEC, la Asociación Española de Centrales de Compra ANCECO y las asociaciones de cadenas de retail, servicios y restauración AMICCA, ACOTEX, COMERTIA y EURELIA) han enviado un manifiesto al Gobierno en el que acusan su incapacidad para afrontar gastos como el pago de los alquileres de los locales comerciales y reclaman acciones para paliar los efectos del parón en sus negocios. La pandemia supone la práctica desaparición de sus ingresos, mientras el alquiler se presenta como un elevado coste fijo al que es imposible hacer frente.
Pero además de las grandes compañías, el cese de actividad supone un gran problema para los pequeños comercios que deben hacer frente a sus alquileres sin unos ingresos que los respalden. Restaurantes, cafeterías, ferreterías, fruterías, etc. Negocios a pie de calle que no disponen de una gran capacidad de aguante si se mantiene el confinamiento. Si no se produce un retraso en los pagos, una renegociación a la baja de sus alquileres o la condonación de los pagos durante el cierre, muchos se verán obligados a cerrar definitivamente sus puertas.
¿Qué contemplan las acciones de rescate del Gobierno para el sector del ‘retail’?
En las medidas adoptadas por el Gobierno de Pedro Sánchez han quedado fuera los inquilinos, sean grandes empresas o pequeños autónomos, que forman el grueso del alquiler de locales comerciales.
Sí que tendrán ventajas los arrendadores de locales ya que podrán solicitar el aplazamiento de los pagos de las hipotecas de sus negocios siempre que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída en su facturación de al menos el 40%.
Luis Corral, consejero delegado de Foros Consultores Inmobiliarios, explica que en estas complicadas circunstancias, lo ideal sería un pacto entre inquilino y casero. “Lo aconsejable es un reparto de quebrantos en función de la caída de ingresos. Si hay algo de actividad, repartir esos gastos y aplazar el resto de la renta durante los próximos meses o reducir la mensualidad. Una vez pasado, lo aconsejable es ir incorporando el pago de la renta de forma paulatina. Y si no hay, exonerar al menos del pago la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma”, explica.
Algunos juristas creen que los afectados podrían recurrir a un artículo en el Código Civil, en concreto el 1.105, donde se exonera del pago de las rentas ante una situación de fuerza mayor. Obviamente, durante el tiempo que dure el estado de alarma. Textualmente, el artículo dice: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
La letrada Pilar del Olmo explica que este artículo sería válido para los alquileres de temporada (por ejemplo, locales alquilados en verano) que se rigen por el Código Civil, mientras que sería muy discutible en los contratos superiores a un año ya que se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Luis Corral se muestra contrario a utilizar la vía judicial. La negociación entre el inquilino y el arrendador es mucho más ágil que enfrentarse a largos procesos judiciales y, además, se evitará que muchas empresas se vean obligadas a cerrar. La decisión debería quedar entre las partes afectadas.
¿Cómo debo proceder en caso de negociación con mi arrendador?
Corral da unos consejos muy útiles para la negociación: “Debe quedar documentado y explicado el porqué de esta excepción. Es muy importante para evitar reclamaciones posteriores de impagos y también para la declaración de la Renta. Por ejemplo, el arrendador está obligado a declarar las rentas. Sin embargo, si se ha aplazado o reducido, solo se declara aquello que esté reflejado en el pacto”.
Otros gastos fijos importantes que afrontan los negocios dependen de las Administraciones públicas: Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), impuestos por terrazas en cafeterías, impuestos de basura, impuestos de vehículos, etc. ¿Qué pasa con este tipo de gastos?
El Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, ha decidido retrasar el pago del IBI hasta el mes de julio. Normalmente, este tributo tiene la fecha límite del 4 de mayo. También esta corporación ha anunciado que está estudiando fórmulas para descontar en el impuesto de las terrazas los meses de inactividad. Eso sí, el propietario debería solicitar a posteriori la devolución de parte de la tasa.
Son numerosas las poblaciones de distinto tamaño en las que se está anunciando una demora en el pago de impuestos o, definitivamente, suprimirlos durante el estado de alarma. Guadalajara, Valdemoro y Pinto (Madrid), Ávila, León y Logroño, entre otros, han decidido aplazar los impuestos. Altea (Alicante) o Lanjarón (Granada) suspenden el pago de impuestos mientras dure el confinamiento de la población.
Por su parte, el Ayuntamiento de Madrid ha decidido bonificar con un 25% de la cuota íntegra del IBI a los inmuebles dedicados a usos comerciales, de ocio y hostelería siempre que mantengan el promedio de la plantilla durante el periodo de pago de impuestos. En el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) también tendrán derecho a descuento del 25% los sujetos pasivos que tributen por ocio y restauración, agencias de viaje, comercial y grandes superficies. Por último, se ha aplazado un mes el periodo de pago voluntario del Impuesto de Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM), tasa por Pasos de Vehículos (TPV) y tasa de Cajeros Automáticos, que comenzaba el 1 de abril.
¿CÓMO SERÁ EL MERCADO DE ALQUILER TRAS EL CONFINAMIENTO?
Se están conociendo iniciativas para lograr un mercado normalizado en el alquiler de los locales. Pablo Beltrán, consejero delegado de Truebroker, empresa inmobiliaria especializada en retail en Madrid, ha anunciado un plan para los alquileres de sus clientes en la capital de España que parte de un amplio estudio de las principales zonas comerciales por sus potenciales consumidores. Se trata de poner de acuerdo al inquilino y al arrendador sobre el precio del alquiler con una base lo más objetiva posible, o sea, un estudio propio para saber a qué precio se debería alquilar un local según la zona y la nueva realidad de la economía.
Así, la compañía ha creado un modelo matemático, obtenido de medir el valor comercial inmobiliario de las principales calles comerciales de Madrid durante 12 horas al día desde 2013, para saber con exactitud el comportamiento de los consumidores y diferenciarlos de los transeúntes. “Con esta información aplicada a un alquiler concreto, se podrá conocer qué compensación sería justa con la renta en el tiempo de cierre y también sobre qué va a pasar con los alquileres tras reabrir al público si el consumo desciende y cómo evitar una ruptura de mercado generalizada”, explica.
“Al poder medir, mes a mes tras la reapertura, cómo evoluciona la realidad y el valor de mercado de cada local, podremos ajustar lo máximo a ella el pago de los alquileres, evitando las rupturas de mercado que perjudican a ambas partes, y les permitirá tomar decisiones con confianza de cuál es el mejor escenario para ellos”, dice Beltrán.
