Alquilar un inmueble para su uso residencial es una tendencia en auge desde hace varios años en España. Concretamente, en los tres últimos lustros, se ha producido un incremento gradual del peso del alquiler residencial en España, desde el 19,4% en 2005 al 23,9% en 2019, según muestra el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana. En este contexto, aunque la regulación española protege, en gran medida, al inquilino, el arrendador que destina un inmueble al alquiler como vivienda está sujeto a una serie de incentivos y ventajas fiscales sobre las rentas de capital inmobiliario.
La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio) es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda. Para ello, el primer paso es declarar los beneficios obtenidos por el arrendamiento del inmueble. En otras palabras, pagar por lo que se gana.
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Qué gastos son deducibles del alquiler que se cobra
En principio, todos los costes que origine alquilar la vivienda a un tercero son susceptibles de restarse a los ingresos. Sin embargo, Hacienda es algo más específica en cuanto a los gastos que realmente se podían deducir del alquiler en la última declaración de la renta y son los siguientes:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. Es decir, los intereses de la hipoteca o el préstamo para la reforma.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
- Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles), las tasas por limpieza, la recogida de basuras o el alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad.
- Gastos por la formalización del arrendamiento.
- Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
- Gastos de conservación y reparación. Es importante no confundir conservación con mejora. Si se cambian las ventanas viejas por otras de calidad superior no es una conservación, es una mejora que no se podrá incluir como gasto deducible del alquiler.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que sea el arrendador quien los pague. Si, por el contrario, se hace cargo de ellos el inquilino no se podrán restar.
- La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).
- Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca. De nuevo, aquí entraría la comunidad.
- Las primas de contratos de seguro de la vivienda.
Una vez sumados los gastos deducibles, solo hay que restarlos a los ingresos netos, que suele ser el dinero que el inquilino paga por el alquiler. A efectos prácticos, el casero solo pagará impuestos en la declaración de la renta sobre el dinero que efectivamente ingrese del alquiler, que es la resta de los gastos sobre los impuestos.
Quién puede beneficiarse de la deducción
No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. Hay una condición imprescindible para ello y es que el inmueble arrendado se utilice como vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble para despacho de un profesional o para constituir la sede de una empresa no genera el derecho a aplicar la reducción.
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Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica, según la Agencia Tributaria. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, el arrendamiento de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica si para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En ese caso, los ingresos obtenidos tributarán como actividad económica, y no existirá derecho a aplicar la reducción del 60%.
Qué ocurre en el caso de alquilar la vivienda a familiares
Que los arrendatarios sean de la familia no exime de tener que pagar impuestos, incluso cuando no se les cobra alquiler. Para eso, Hacienda ha creado lo que se conocen como imputaciones de renta inmobiliaria, según las cuales todas las casas que no sean la vivienda habitual o estén destinadas a un negocio generan una renta ficticia que se debe incluir como rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF.
En concreto, estas imputaciones de renta no podrán ser inferiores al 2% del valor catastral o al 1,1% del valor catastral revisado o modificado. Este es el rendimiento mínimo que Hacienda entiende que debe generar una casa. Al incluir el alquiler a familiares en la renta, habrá que pagar impuestos por la mayor de las cantidades entre el alquiler real que se cobra o el porcentaje que marca la imputación de renta inmobiliaria.
En qué casos puede perderse el derecho a deducción
El derecho a aplicar la reducción puede perderse si el contribuyente no incluye los ingresos y los gastos obtenidos por el alquiler de vivienda en su declaración de IRPF. En este contexto, en caso de no declarar los ingresos en plazo, siempre que no se haya iniciado una comprobación tributaria, puede realizarse una declaración complementaria y se aplicaría la reducción.
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Según el criterio del Tribunal Económico- Administrativo Central (TEAC), si se inicia una comprobación tributaria y tales ingresos no han sido declarados, el criterio de Hacienda es el de considerar que el contribuyente ya no podrá pedir, en el seno de la comprobación, que se le aplique la reducción. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJ) ha considerado, en una reciente sentencia, que ese criterio supone imponer al contribuyente una doble sanción: por un lado, se le negaría la aplicación de la reducción y, por otro, normalmente, se le sancionaría por haber incluido incorrectamente en su declaración de IRPF tal reducción. Por lo tanto, el TSJ madrileño considera que sería posible solicitar la aplicación de la reducción aunque se hubiera iniciado una comprobación tributaria.
En definitiva, lo más recomendable a la hora de enfrentarse a la posible deducción por alquilar un inmueble es recurrir a la ayuda y consejo de un experto para realizar correctamente dichas deducciones y así poder aprovechar al máximo los incentivos y los beneficios fiscales de los que se dispone.
