Tipos de contratos de arras
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Tipos de contratos de arras: ¿en qué se diferencian?

15/03/2022

Un contrato de arras refleja el compromiso del comprador y del vendedor para que la compraventa de una vivienda se realice en un tiempo determinado.

El contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor que se realiza antes de la firma del contrato de compraventa de la vivienda. En él, ambas partes manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a hacerlo con un precio y en un plazo determinados. Como garantía, el comprador entrega una cantidad de dinero para reservar el inmueble. Existen tres tipos de contratos de arras: arras penitencialesarras confirmatorias y arras penales.

A pesar de que el contrato de arras es un precontrato, su contenido es fundamental porque refleja fielmente las condiciones de la futura transmisión de la vivienda. También es de vital importancia para regular el tratamiento legal de las cantidades entregadas a cuenta, que determinará los distintos tipos de contratos de arras existentes.

Características de cada tipo de contrato de arras

En un contrato de arras, el comprador entrega siempre al vendedor una suma de dinero para la reserva de la vivienda. Este dinero forma parte del ahorro con el que el comprador debe contar para hacer frente a la compra del inmueble. Esto quiere decir que, dado que el banco ofrece como máximo financiación de hasta el 80% del valor de compra o de tasación, el comprador tiene que tener ahorrado como mínimo el 20% restante junto a alrededor de entre un 10% y un 15% para los gastos de comprar la vivienda (como el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad o los impuestos).

En función de la finalidad del acuerdo, existen tres tipos de contratos de arras:

  • Contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales son el precio que tendrá que abonar el comprador o el vendedor de un inmueble si desisten del contrato que han firmado antes de que se consuma. Su incumplimiento conlleva diferentes repercusiones en función de quién no respete lo estipulado en el contrato.

Si es el comprador el que incumple su compromiso de comprar la vivienda, perderá la suma aportada en concepto de señal o de arras

Si es el comprador el que incumple su compromiso de comprar la vivienda, perderá la suma aportada en concepto de señal o de arras. Por el contrario, si es el vendedor el que decide resolver el contrato y no transmitir la vivienda, tendrá que devolver al comprador el importe recibido por duplicado.

No obstante, estas consecuencias sólo serán aplicables cuando se manifiesten expresamente en el contrato y se haga referencia literal del artículo 1454 del Código Civil.

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Caso práctico: Manuel decide comprarle a Víctor un piso y concretan un precio final de 200.000 euros. Para que a Manuel le dé tiempo de firmar la hipoteca con la que financiar la compra de la vivienda, cierran un contrato de arras penitenciales por el que Manuel entrega a Víctor un 10% del valor de la vivienda, es decir, 20.000 euros. En el caso de que Manuel incumpla su compromiso y no vaya adelante finalmente con la compra, perderá los 20.000 euros, mientras que si es Víctor quien se echa atrás, deberá pagar a Manuel el doble de la reserva, 40.000 euros.

  • Contrato de arras confirmatorias

Este tipo de contrato de arras tiene como objeto confirmar la existencia del contrato de compraventa y el compromiso de las dos partes con la operación. Es decir, las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que tanto el comprador como el vendedor acuerdan, es decir, es una primera entrega de dinero que se imputa al precio final de la vivienda.

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que las partes acuerdan

En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir el contrato de manera unilateral. Esto es, el perjudicado, ya sea el comprador o el vendedor, podrá elegir entre dos opciones:

  • Exigir el cumplimiento de la obligación pactada en las arras y solicitar intereses.
  • Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.

Asimismo, aun cuando el perjudicado opte por el cumplimiento del contrato, podrá pedir la resolución más tarde si resulta imposible llegar a un acuerdo.

Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil. En consecuencia:

  • No dan derecho a resolver el contrato como ocurre con las arras penitenciales.
  • No sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios como sucede con las arras penales cuando hay incumplimiento.
  • Contrato de arras penales

En un acuerdo de arras penales no se permite a las partes la facultad de desistir del contrato, dado que la señal no funciona como indemnización en caso de incumplimiento.

Las arras penales no están reguladas expresamente en el Código Civil y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal.

En el caso de que sea el comprador quien rompa el contrato, el vendedor podrá exigir la venta de la vivienda además de quedarse el dinero de las arras o, incluso, pedirlas por duplicado.

Si el que incumple el contrato es el vendedor, también deberá hacer frente a la indemnización correspondiente así como, si así lo exige judicialmente el comprador, llevar a cabo la venta del inmueble.

El pago de las arras penales no exime del cumplimiento de la obligación contractual. Es decir, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento, y el deudor tendrá que cumplir con la obligación pactada en el contrato con independencia de haber pagado la pena.

¿Qué tipo de contrato de arras me conviene más?

De los tres tipos de contrato de arras el más utilizado es el de arras penitenciales, ya que es el único contrato que permite el desistimiento del comprador o del vendedor sin más consecuencias que la pérdida de la cantidad entregada o su devolución por duplicado, respectivamente.

Es fundamental que en el contrato se especifique de forma fehaciente la clase de arras en que se entrega la cantidad de dinero estipulada. De no manifestarse expresamente se considerarán como arras confirmatorias.

En cualquier caso, a la hora de adquirir una vivienda es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular, y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

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