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Tasación de una vivienda: tipos y bases de valor

29/10/2021

La tasación de la vivienda no es un gasto adicional cuando se contrata una hipoteca, sino una inversión que afecta a las dos partes del contrato.

Un informe de tasación es un documento necesario para contratar una hipoteca. Entre otros aspectos, una tasación incluye el valor de mercado del inmueble, la superficie de la casa, los posibles errores catastrales y en las escrituras, el estado de conservación del activo, los riesgos del entorno y la adaptación a la normativa urbanística.

¿Qué factores influyen en el valor de tasación?

  • La ubicación

El componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona la localización, que determinará la pertenencia a una horquilla de precios concreta en función de la demanda que exista en cada lugar. Esta depende, entre otras cosas, de la cantidad y de la calidad de los servicios que existen en esa zona y que rodean la vivienda.

  • Las características del inmueble

La segunda característica básica para valorar el precio de mercado de un inmueble es de cuántos metros cuadrados dispone, seguida de su antigüedad y de su estado de conservación. Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva según el tipo de vivienda. Además, “si la propiedad se encuentra en un bloque de viviendas y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es otra característica esencial para el valor”, comenta Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

Otros parámetros importantes son la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación (influye en el consumo energético), así como los elementos que pueda disponer la vivienda (calefacción, armarios, etc.).

  • El edificio

Para realizar la tasación de una casa también hay que tener en cuenta la amplitud y la calidad de las zonas comunes del edificio, como son el portal, los jardines, las pistas deportivas, la piscina… así como los patios de las viviendas unifamiliares.

“Si la propiedad se encuentra a partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es otra característica esencial para el valor”, Arnaiz, AEV

Asimismo, apuntan desde la AEV, que pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados y que hagan aumentar la tasación de los inmuebles (por ejemplo, disponer de terraza).

Todos estos factores influyen en la tasación que se debe realizar como parte indispensable para contratar una hipoteca.

Además, el futuro propietario debe tener presente que la tasación forma parte de los gastos asociados a la compra de un inmueble, que oscilan entre un 10% y un 15% adicional al precio de compra. Su coste se sitúa entre los 300 y los 600 euros. A estos gastos hay que añadir la entrada de la vivienda, que es el 20% del precio, ya que los bancos financian, como máximo, un 80% del valor de compra o de tasación del inmueble.

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Tipos de valoración

En ocasiones se habla de tasar una vivienda o un local como si fuese el único tipo de tasación que afecta al mercado inmobiliario, pero existen varios productos relacionados con la valoración, y que, en función del propósito, resultará más adecuado uno u otro.

Básicamente, se dividen en dos categorías: las valoraciones propiamente dichas, y otros productos relacionados con ella, pero que no pueden ser considerados valoraciones.

La secretaria general de la AEV recuerda que las valoraciones son trabajos en los que se sigue una serie de pasos: un técnico realiza ciertas comprobaciones sobre el inmueble a valorar (inspección física y análisis de documentación registral, catastral y legal). A continuación, analiza el resultado de dichas comprobaciones y adopta una serie de parámetros sobre los que se basará la valoración y que determinarán el enfoque y el método técnico de valoración. Luego llevará a cabo los cálculos y, finalmente, plasmará el resultado en un informe, dando lugar a una tasación oficial.

Además de las tasaciones hipotecarias, existen valoraciones periciales, catastrales, expropiatorias, contables, fiscales o de asesoramiento, entre otras

“En la categoría de otros productos encontraríamos todas aquellas estimaciones o herramientas en las que no se lleva a cabo uno o varios de los pasos anteriores, y con los que se proporciona una cifra de forma más o menos rápida pero insuficientemente fundamentada o contrastada”, argumenta Arnaiz.

Las bases de valor de un inmueble

El valor de un inmueble depende de la finalidad con la que se valore. Es decir, que en la práctica, un inmueble puede tener múltiples valores. En el ámbito técnico, estos distintos valores se denominan bases de valor. La elección de una base de valor u otra tiene que ver con el propósito por el cual se realice la valoración, y determinará tanto el método de valoración como los resultados.

Las bases de valor más conocidas o utilizadas, según la AEV, son:

  • Valor de mercado

Determina el precio de compraventa en el que, con más probabilidad, se pondrían de acuerdo después de una negociación un comprador y un vendedor `genéricos´ del mercado, es decir, dos personas que no tengan una prisa especial por comprar o vender, y que no tengan intereses especiales sobre el inmueble.

Los valores de mercado de los bienes (tanto de los inmuebles como de cualquier otro tipo de producto) pueden variar notablemente a lo largo del tiempo, e incluso subir o bajar bruscamente, en función de las circunstancias de la oferta y la demanda.

  • Valor hipotecario

Es la base que se utiliza para proporcionar un valor sostenible o estable a lo largo del tiempo. Este valor es el que adoptan las entidades bancarias para la concesión de hipotecas en España, ya que garantiza una mayor estabilidad financiera, evitando los efectos perjudiciales de los cambios bruscos del valor de mercado.

“Para obtener un valor hipotecario se necesita contar con estudios históricos de evolución de los precios y, a partir de ellos, ser capaz de hacer previsiones prudentes o conservadoras sobre la evolución futura del mercado. Además, este valor excluye cualquier componente especulativo de los precios”, argumenta Arnaiz.

  • Valor catastral

Es el valor asignado a los inmuebles por la Administración, con el fin de servir como referencia para el pago de determinados impuestos, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o la plusvalía. Se trata de un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, de manera que, aunque los valores de mercado reales vayan cambiando, la base de aplicación de los impuestos no sea nunca superior al propio mercado.

  • Valor expropiatorio

También denominado justiprecio, es el valor imputado por la Ley a un inmueble que va a ser expropiado de manera forzosa. Se determina mediante la aplicación de las normas de valoración establecidas por la Ley del Suelo. No necesariamente coincidirá con el valor de mercado, lo que dependerá del tipo de activo del que se trate y de su ubicación.

  • Valor de liquidación

Es el precio al que podría venderse un inmueble en una venta por liquidación. Puede variar en función de si en dicha venta se dispone de tiempo suficiente para encontrar un comprador o, por el contrario, el vendedor se ve obligado por las circunstancias a vender sin un período de comercialización adecuado y sin que el comprador haya podido analizar a fondo el activo.

  • Valor especial

Es la base con la que se identifica el valor particular que un activo tiene para un comprador en concreto. Un comprador especial es aquel para quien, por algún motivo, un inmueble tiene una utilidad superior que para el resto de posibles compradores (por ejemplo, el propietario del piso contiguo al que se vende, que pretende unirlos para obtener uno más grande).

  • Valor de inversión

Es el valor particular que un inmueble tiene para un inversor identificado, es decir, un comprador ‘no genérico’. Este valor tiene en cuenta los planes de inversión y las características concretas de un determinado comprador y, por ello, puede diferir del valor de mercado, que siempre considera el punto de vista de un comprador ‘genérico’ o medio.

En cualquier caso, a la hora de comprar una vivienda es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto, como el de la entidad bancaria, que ayudará a llevar a cabo el proceso de la forma más satisfactoria para el futuro propietario.

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista hipotecario.

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Fotografía de Mathias P.R. Reding en Pexels
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