Se acaba la relación y toca emprender caminos por separado. Una solución, a priori, sencilla, si no fuera porque vuestra casa, e hipoteca, os mantiene unidos. Descubre qué soluciones tienes a tu alcance para finiquitar lo común con tu expareja, también copropietaria y compañera de deuda.
Te conoces. Te enamoras. Te casas, o no. Y te compras una vivienda con tu pareja, esa persona con la que quieres compartir tu vida. Hasta que descubres que no es así y decides separarte de ella.
Además de hijos (o no), mascota (o no), coche (o no), tenéis una casa a medias. Es entonces cuando surge la gran pregunta: ¿y ahora qué hacemos con la vivienda hipotecada?
Existen soluciones de todo tipo según la circunstancia de cada uno. Por ejemplo, a pesar de la separación sentimental, hay casos en que ambos miembros de la pareja continúan viviendo bajo el mismo techo, a la espera de que la situación mejore y se pueda vender la casa a un buen precio o de que uno de los dos pueda trasladarse a otro sitio. Una segunda opción, también usual, es que uno de los dos se quede a vivir en la vivienda y el otro se vaya de alquiler o se instale en casa sus padres, de manera que se pueda alquilar, si la hay, alguna habitación de la casa y que lo ingresado se destine a un fondo común para pagar la parte de la hipoteca de ambos.
Ahora bien, las soluciones más habituales suelen ser tres: desde vender la vivienda (la más ‘limpia’) o entregarla al banco (la más complicada) hasta que uno de los dos se la quede (y el otro se libre de la hipoteca).
1. Vender la vivienda y cancelar la hipoteca.
“Lo más lógico cuando se produce una separación jurídica o sentimental, en el proceso de divorcio o separación, es que también se produzca la separación patrimonial. Por tanto, desde mi punto de vista, la opción de vender la casa, amortizar el préstamo hipotecario y repartirse el eventual remanente, debería ser la primera a barajar”, señala Pau A. Montserrat, economista de Enfintech.com y del portal hipotecario Futur Finances.
La principal ventaja de esta solución es que dejamos de depender del otro en materia de pago de deudas y gestión patrimonial, fuente continua de conflictos. “Como desventajas podríamos citar que, al vender la vivienda y liquidar la deuda, dejamos de beneficiarnos de la posible revalorización del inmueble y que los vendedores pierden la vivienda habitual, lo que implica buscar otra para vivir”, apunta el economista.
2. Entregar la casa al banco.
La dación en pago se plantea cuando no es posible vender la vivienda, al menos, por el importe de la deuda hipotecaria. “Es voluntaria para el banco y solo la acepta si la situación de los hipotecados es de exclusión social y considera que es mejor aceptarla que ejecutar la garantía”, explica Pau A. Montserrat.
3. Uno de los dos se queda con la vivienda, y la hipoteca.
Una pareja (casada o no) que ha adquirido a medias su hogar es considerada copropietaria de la vivienda o, lo que es lo mismo, tiene en propiedad una vivienda en proindiviso. La casa pertenece a los dos, sin estar establecidas qué partes físicas de la misma son de cada uno. Todo es de ambos, al 50%. Es posible que, cuando se produce la separación, uno de los miembros de la expareja o matrimonio decida adquirir la plena propiedad de la casa y asumir, por lo tanto, la hipoteca pendiente.
“El procedimiento para ceder a nuestra pareja nuestra parte de la vivienda es hacer una extinción de condominio: una solución jurídica para proceder a la disolución de un bien común, siempre preferible a acudir al notario y firmar una escritura de compra-venta, ya que resulta mucho más ventajosa a nivel fiscal (se tributa por Actos Jurídicos Documentados, aplicando entre un 0,5% y un 1% (según la comunidad autónoma) sobre el valor real de los bienes adjudicados)”, señala la abogada Marina Mullor, del despacho de Futur Legal.
Ahora bien, la extinción de condominio no exime al miembro de la pareja que ha cedido su parte al otro de seguir pagando la hipoteca. Nada tiene que ver. “Para que uno deje de ser deudor hipotecario, la entidad bancaria tiene que ceder a esa salida del préstamo hipotecario. Si esta no acepta la operación, esa persona seguirá siendo deudora, a pesar de haber perdido la mitad proindiviso de su vivienda”, puntualiza Marina Mullor.
“A la hora de negociar con el banco hay que entender su posición, ya que le estamos planteando desprenderse de una garantía personal: el titular hipotecario que quiere desvincularse de la deuda. A cambio de perder un prestatario que pueda pagar la deuda, hay que ofrecerle algo, preferentemente otra garantía en forma de nuevos titulares, avalistas o dobles garantías hipotecarias”, advierte el economista de Enfintech.com.
Si el titular que se queda con la vivienda es el más solvente, por ingresos y patrimonio (por ejemplo, al tener otros inmuebles o patrimonio financiero como fondos de inversión), la operación tiene más posibilidades de éxito, incluso si no se le ofrecen garantías adicionales. “Lo que hay que tener muy claro es que, probablemente, las condiciones financieras del préstamo hipotecario empeoren”, especifica Pau A. Montserrat.
El objetivo de la operación se habrá conseguido cuando uno de los miembros de la pareja se quede con la casa y la deuda, y el otro ceda la propiedad pero deje de ser deudor. “Para ello, en el momento de la firma en notaría, hay que rubricar, primero, la hipoteca a nombre de un solo propietario pleno, con avalistas, si se ha pactado con el banco, en la que la otra parte no figure para después firmar la escritura de extinción de condominio”, señala la abogada. Habitualmente, la parte que cede su parte suele ser compensada económicamente por el titular que adquiere la plena propiedad de la vivienda.
En definitiva, aunque pensar en una ruptura y en una hipoteca puede provocarnos un verdadero quebradero de cabeza, hemos visto que existen soluciones que pueden contentar a ambas partes o, al menos, perjudicar lo menos posible tras la separación.
