Cuando nos planteamos vender un inmueble, es necesario que en nuestra lista de prioridades se encuentre la tarea de enumerar los cambios o reformas en la vivienda, pequeños o sustanciales, que puedan ayudarnos a revalorizar nuestra casa.
Unos pequeños cambios pueden contribuir a generar una buena impresión, y por tanto, reducir el tiempo que tarda en venderse el inmueble. El Home Staging, una disciplina procedente de Estados Unidos que trata de potenciar el atractivo del activo inmobiliario mediante la decoración. Resulta muy efectiva a corto plazo con una inversión mínima.
Pequeñas actuaciones con grandes resultados
Entremos en materia. Quienes quieren cambiar de casa, buscan más luz y más superficie. Esta tendencia nos aconseja pintar las paredes de la casa en tonos claros y neutros dejando de lado las combinaciones arriesgadas con colores intensos no son del gusto de todos, y que, además, pueden hacer que la vivienda parezca más pequeña y oscura.
Aumentar la entrada de luz natural con huecos en cubierta o lucernarios, resulta complicado. Además, puede no ser rentable. Según Julio Touza Sacristan, arquitecto de un conocido despacho de Madrid, hay que “intentar respetar la estructura y la fachada del edificio, para evitar solicitar licencias que supongan costes innecesarios”.
Para que la vivienda sea más luminosa, se puede reformar el interior, sustituyendo particiones opacas por mamparas de vidrio. En última instancia, habrá que mejorar el diseño y la calidad de la iluminación artificial, con luces integradas que aumenten el confort visual.
Por otro lado, resulta primordial “poner el acento en la renovación de cocinas y aseos”. Touza afirma que no sólo se deben cambiar los revestimientos, “también se valora contar con un equipamiento renovado”, que asegure una mayor higiene y eficiencia.
Eficiencia energética. Conciencia rentable
Los nuevos electrodomésticos contribuyen a reducir los costes de suministro, pero lo que realmente marca la diferencia es la sustitución completa de la instalación eléctrica. Si el inmueble tiene más de veinte años, resulta imperativo renovar el cableado y, si es posible, la fontanería y el saneamiento, lo que además puede aumentar su valor de tasación.
Desde 2013, el Código Técnico de la Edificación obliga a expedir un certificado energético a quienes quieran vender un inmueble. Según este certificado, la estanqueidad de la carpintería exterior o el espesor del aislamiento en fachada, son parámetros que incrementan el valor de lo escriturado. Por eso, resulta preferible instalar ventanas oscilobatientes de PVC, vidrios con cámara y de baja emisividad.
Por el contrario, se deben preservar aquellos materiales o elementos que confieran autenticidad al inmueble y le distingan de los demás. El inversor sabe que rehabilitar estos activos, en vez de demolerlos, incrementa su valor.
La reforma integral y su precio justo
Es importante saber que, si se acomete una reforma integral en un inmueble, su coste no debería superar el beneficio que se espera conseguir con su venta, de manera que nuestro margen de ganancias no se vea mermado.
¿Y cómo podemos optimizar el precio de una reforma sin reducir la calidad de lo construido? Pues optando por distribuciones con menor número de puertas en particiones y armarios, soluciones prefabricadas o estándares de almacenaje y carpintería y falsos techos sólo en recintos de paso y servicio (baños, cocinas y pasillos).
La obra de reforma tiene que estar bien planificada para conseguir un buen resultado, mediante un control exhaustivo de las partidas previstas. De media, una reforma integral no debería costar menos de 600 euros por metro cuadrado, sobre todo si además se quiere modificar la distribución.
Distribución óptima
Obviamente, aumentar la superficie útil del inmueble supone también incrementar su valor de tasación. Para conseguirlo, hay que reducir la cantidad de tabiques construidos. Esto sólo resulta factible con un buen proyecto de arquitectura.
En la medida de lo posible, se ha de intentar reducir la superficie de los pasillos, para conceder más metros cuadrados a las estancias principales. También hay que dimensionar las habitaciones según el número de personas que las ocupan habitualmente, y la cantidad de horas que pasan en ellas. Esta concepción racional de los espacios puede llevarnos a disminuir el número de habitaciones, lo que debe hacerse con prudencia, puesto que las viviendas con más habitaciones suelen considerarse más rentables.
Conviene respetar unos estándares mínimos en las habitaciones porque un espacio muy reducido pierde su función. Un dormitorio con sitio para un armario y una cama doble debe medir al menos 11 metros cuadrados, un salón comedor no debe tener menos de 20, y una cocina ha de contar con 8 para alojar el equipamiento suficiente y contemplar un espacio de trabajo adecuado.
De lo contado se deduce que es mejor detenerse un tiempo antes de acometer una reforma para pensar en su alcance, porque no siempre una mayor inversión implica obtener más beneficio. Una correcta puesta a punto de la vivienda, priorizando en baños y cocina, la elección de una pintura en tonos claros y neutros y la distribución estratégica de puntos de luz podrá ayudarnos a inclinar la balanza de la tasación a nuestro favor.
