Los españoles prefieren comprar que alquilar. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), casi el 80% de las personas residentes en España disponen de una vivienda en propiedad, un porcentaje muy superior a la media de la Unión Europea. Sin embargo, son pocos quienes utilizan su inmueble para algo que no sea vivir en él o alquilarlo, pese a que existen alternativas para rentabilizar esta inversión sin renunciar a su uso y disfrute.
Una de estas opciones es la nuda propiedad. Se trata de una figura jurídica recomendada para personas que están jubiladas y que, en esencia, permite vender la propiedad pero sin renunciar a vivir dentro de su vivienda. De hecho, es, junto con la hipoteca inversa y la compra con alquiler garantizado, una de las opciones más interesantes para rentabilizar tu vivienda cuando te jubiles.
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Qué es la nuda propiedad
Cuando compramos una vivienda estamos adquiriendo el pleno dominio sobre ella, que se compone de la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. Es decir, adquirimos por un lado el dominio de la vivienda y, por otro, su uso y disfrute.
Sin embargo, es posible adquirir ambas figuras por separado. Es decir, podemos adquirir su nuda propiedad sin adquirir el usufructo, y viceversa. Dicho de un modo más sencillo, cuando un comprador adquiere la nuda propiedad, lo que en realidad compra es su dominio, pero el usufructo se reserva a otra persona, que es quien tiene derecho a vivir en esa casa e incluso a alquilarla.
El comprador o nudo propietario únicamente puede disfrutar del pleno dominio cuando termina el usufructo, que normalmente se produce cuando el inquilino fallece. Mientras tanto, no podrá realizar ninguna acción con su vivienda que le otorgue beneficios económicos.
Ventajas de la nuda propiedad
La principal ventaja de la nuda propiedad para el vendedor es que puede seguir disfrutando de su vivienda sin disponer de su propiedad. De este modo, ha convertido un activo tan poco líquido como la vivienda en dinero de una forma sencilla, y sin renunciar a su uso y disfrute, lo que le permite complementar su jubilación.
Para el comprador, la nuda propiedad es una inversión a medio y largo plazo, ya que no tendrá pleno derecho por la vivienda hasta que fallezca el antiguo propietario. Sin embargo, la principal ventaja es que adquiere una vivienda con un descuento importante, con un precio significativamente inferior al de la propiedad en pleno derecho.
Desventajas de la nuda propiedad
El principal inconveniente para el vendedor es que pierde el pleno dominio sobre su vivienda y, evidentemente, no podrá trasmitírselo a sus herederos. Es decir, se pierde patrimonio familiar. Además, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal, lo que le supone un gasto asociado a la operación.
Para el comprador, la principal desventaja es la incertidumbre de saber cuándo va a poder disfrutar de su vivienda para vivir en ella o rentabilizarla. Además, el descuento depende de la edad del vendedor: a mayor expectativa de vida, menor precio de venta. Por último, el comprador deberá hacerse cargo de los gastos de notario, registro e impuestos.
Los gastos de los que se deberán hacer cargo
El propietario que compra la vivienda y el usufructuario tienen que hacerse cargo de diferentes costes por la vivienda. El vendedor solo tiene que pagar los recibos de los suministros (agua, luz, teléfono…) y las cuotas de la comunidad por vivir ahí.
El comprador, por su parte, se hace cargo del pago del IBI, la tasa de basuras, las derramas que se exijan en la comunidad y los gastos extraordinarios.
Quién puede acceder a la nuda propiedad
Aunque la nuda propiedad es una fórmula a la que cualquier propietario puede acceder, lo cierto es que cada vez tiene más adeptos entre las personas jubiladas, especialmente aquellas que tienen que hacerse cargo de sus cuidados asistenciales o quienes quieren obtener ingresos adicionales para complementar su pensión.
