No hay hipotecas mejores que otras, sino que algunas son más óptimas en función de la edad, los ingresos o las preferencias personales del comprador.

La compra de una vivienda es, posiblemente, la decisión económica más importante que tomaremos en nuestra vida. Para financiar la compra del inmueble, habitualmente hasta un máximo del 80% de su valor o de la tasación (el que sea menor), es frecuente recurrir a una hipoteca, que se instrumentaliza para el propietario a través del pago de cuotas periódicas con un plazo de amortización de hasta 30 años. De acuerdo al tipo de interés que aplican, existen las hipotecas a tipo variable, que se referencian a un índice, habitualmente el Euríbor, al que se le aplica un diferencial; las hipotecas a tipo fijo, en las que el interés no varía durante todo el contrato hipotecario; y las hipotecas mixtas, que aplican un tipo de interés fijo durante los primeros años y, más adelante, pasan a uno variable.

Ventajas de cada tipo de hipoteca

Cada una de estas tres clases de hipotecas ofrecen diferentes ventajas a los propietarios, aunque soportan algunas consideraciones a tener en cuenta. Entre ellas, cabe destacar:

• Hipotecas a tipo fijo. Al no estar sujetas a las variaciones del índice de referencia, la cuota que hay que pagar no varía. Habitualmente, las hipotecas a tipo fijo ofrecen unos tipos de interés más elevados y cuentan con un plazo más reducido. Su principal ventaja es que aportan la máxima seguridad al comprador, ya que son inalterables al mercado. Son idóneas para realizar una planificación de la economía personal a largo plazo.
• Hipotecas a tipo de variable. En este tipo de hipotecas, las cuotas suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, habitualmente el Euríbor. Suelen tener unos tipos de interés más bajos que las hipotecas a tipo fijo, pero están sujetas a los cambios que se produzcan en los mercados. Esto significa que cada vez que se revise la hipoteca, normalmente cada seis meses o un año, las cuotas a pagar varían. Por ejemplo, en un contexto de Euríbor a la baja, esto puede significar que se termine reduciendo sensiblemente la cuota a pagar, pero también existe el riesgo de que se produzca el efecto contrario.
• Hipotecas mixtas. Son una mezcla entre una hipoteca a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable. Durante los primeros años, la cuota se mantiene sin cambios debido a que el tipo de interés no varía, pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice, por lo que las cuotas fluctúan. Es decir, que aunque aportan una mayor tranquilidad al cliente en el comienzo del préstamo hipotecario, tienen el riesgo de no conocer cuál será el tipo de interés que se pagará cuando se aplique el índice de referencia (frecuentemente, el Euríbor) más un diferencial, dado que la situación en el mercado podría haber cambiado en relación a cuando se suscribió el préstamo hipotecario.

Cómo saber qué tipo de hipoteca elegir

Existen tres elementos a la hora de concretar la cuota que pagaremos en una hipoteca:

• Tipo de interés nominal (TIN), que es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria.
• Tasa anual equivalente (TAE), que, a diferencia del TIN, que sólo recoge el precio que el banco cobra por prestarnos el dinero, tiene en cuenta los gastos y comisiones asociados al préstamo hipotecario.
• Euríbor, que es el tipo europeo de oferta interbancaria (Euro InterBank Offered Rate, según sus siglas en inglés) y que indica el precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí. Este tipo suele revisarse cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable o mixtas.

Además de estos elementos, el principal criterio para elegir un tipo de hipoteca es el de la tolerancia al riesgo del comprador de la vivienda, junto a sus propias preferencias. Otros factores como su edad o los ingresos mensuales de los que dispone son también relevantes. Por regla general, las hipotecas a tipo fijo son las preferidas por las personas más conservadoras mientras que las hipotecas a tipo variable son idóneas para los clientes más jóvenes, que, con frecuencia, están más dispuestos a asumir mayores riesgos. Las hipotecas mixtas, al ser las más flexibles, están indicadas para los compradores que tienen pensado amortizar de manera anticipada la hipoteca.

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