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¿Qué es una hipoteca a tipo variable?

Mon Nov 01 16:34:50 CET 2021

Las hipotecas variables son aquellas cuyas cuotas varían a lo largo del contrato. ¿Qué tener en cuenta antes de contratar esta hipoteca?

Una hipoteca a tipo variable es aquella que se caracteriza por tener un tipo de interés formado por un porcentaje fijo (el diferencial) y otro variable (el índice de referencia). Esta composición hace que las cuotas de una hipoteca a tipo variable cambien a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Y lo hacen en función de cómo se comportan los tipos de interés en los mercados.

¿Cómo sabe el titular de la hipoteca cómo cambian los tipos de interés? Tal y como indica Mayra Villareal, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Manresa, normalmente  el índice de referencia más utilizado para las hipotecas en España es el euríbor (acrónimo de European InterBank Offered Rate), que es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos europeos. En función de cómo evolucione este índice, subirá o bajará la cuota mensual de la hipoteca.

Al firmar la hipoteca, lo habitual es que se aplique el euríbor del mes en el que se produce la firma, pero luego el banco revisará este valor cada seis o 12 meses. Si el euríbor sube, la cuota mensual también subirá. Y lo mismo ocurrirá si el euríbor baja.

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca a tipo de interés variable?

Como ya se ha mencionado, en una hipoteca a tipo variable intervienen dos elementos principales:

  • El diferencial, que es un porcentaje fijo que aplica cada banco a sus hipotecas.
  • El índice de referencia, que en España es el euríbor.

Por ejemplo, la entidad bancaria puede ofrecer una hipoteca cuyo tipo de interés sea con el euríbor a 12 meses + 2%. Es decir, con un euríbor que el banco revisará cada 12 meses y un diferencial del 2%. En este caso, si se toma como referencia el euríbor de septiembre, que cerró en un -0,492, el tipo de interés de la hipoteca sería 1,508%.

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Características de una hipoteca a tipo variable VS una hipoteca a tipo fijo

  • Las cuotas varían, pero suelen tener un importe inferior. En función de cómo evolucione el euríbor, la cuota mensual cambia cada seis o 12 meses. En una hipoteca a tipo variable, las cuotas mensuales suelen ser inferiores a las que se pagan en una hipoteca a tipo fijo, ya que el plazo para devolver el préstamo es mayor.
  • El plazo de amortización es mayor. Generalmente, el plazo en el que se tiene que devolver el préstamo es mayor en el caso de las hipotecas a tipo variable que en las hipotecas a tipo fijo.
  • Los intereses son más bajos. Es habitual que los préstamos hipotecarios a tipo variable tengan unos intereses menores que las hipotecas a tipo fijo.

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¿Qué tener en cuenta al elegir una hipoteca a tipo variable?

Antes de optar por una hipoteca, el comprador de la vivienda debe hacer un análisis a fondo de su capacidad financiera partiendo de la pregunta: ¿cuál es mi nivel de ingresos? A partir de aquí, y sabiendo también su nivel de ahorros, se debe definir qué cuota mensual puede pagar por la hipoteca.

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Hay que puntualizar que escoger un tipo de hipoteca u otro no es una decisión inamovible, sino que existe la posibilidad de realizar un cambio de una hipoteca a tipo fijo a una a tipo variable, y viceversa.

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En el caso de decantarse por una hipoteca a tipo variable, “el cliente debe estar dispuesto a asumir ciertos riesgos que le pueden beneficiar si el tipo de interés baja porque la cuota que pagará será menor, pero que también le pueden perjudicar si el tipo de interés sube porque la cuota que acabará pagando será superior”, explica Villareal. Por tanto, además de conocer la cuota mensual que pagará en el momento de firmar la hipoteca, debe analizar cuánto podrá pagar en el futuro. En cualquier caso, una persona no debe destinar más del 35% de sus ingresos mensuales al pago de las cuotas de la hipoteca.

En estos momentos, el euríbor se encuentra en niveles negativos, pero el cambio en la política monetaria del BCE hace prever que los tipos comenzarán a subir. Elaborar una previsión realista y acorde a las posibilidades del futuro propietario es fundamental, por lo que es recomendable contar con el asesoramiento de expertos de confianza como el gestor de tu entidad bancaria. 

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

 

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Fotografía de Nicole Wilcox en Unsplash
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