Antes de firmar una hipoteca el futuro propietario debe conocer el significado de diversos términos que le ayudarán a tomar la decisión que más se ajuste a sus necesidades. En el caso de contratar una hipoteca a tipo variable, uno de los conceptos más importantes es el diferencial, ya que influye directamente en el tipo de interés al que el banco presta el dinero y, por lo tanto, en la cantidad que se paga cada mes por el préstamo hipotecario.
El tipo de interés de una hipoteca, denominado tipo de interés nominal (TIN), se calcula mediante la suma del diferencial y del índice de referencia, que en España suele ser el euríbor:
- El diferencial es un porcentaje fijo que corresponde a la parte de los intereses que obtiene el banco por conceder este tipo de préstamos hipotecarios.
- El euríbor es un indicador de referencia que se actualiza periódicamente y que indica el tipo de interés medio al que se prestan el dinero los bancos europeos. Puede variar a lo largo de la vida de una hipoteca a tipo variable, dando lugar a subidas o bajadas en los intereses y, por lo tanto, en las cuotas que debe pagar el comprador durante toda la vida del préstamo.
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¿Quién fija el diferencial de una hipoteca?
Cada entidad bancaria se encarga de establecer el diferencial en su oferta hipotecaria. Es decir, el diferencial que un banco fija dentro de su oferta de hipotecas puede cambiar, pero una vez que se firma un préstamo hipotecario, este diferencial se mantiene estable durante toda la vida del contrato. Con lo cual, el diferencial que se haya acordado será el mismo hasta que el cliente termine de pagar el capital pendiente.
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¿Cómo afecta el diferencial a la hipoteca?
El diferencial afecta directamente al coste del préstamo hipotecario, ya que cuanto más alto sea el diferencial, más elevada será la cuota que se pague todos los meses por la hipoteca.
Si a la hora de formalizar el contrato de la hipoteca el titular duda entre una hipoteca fija o una variable, es fundamental tener presente las posibles fluctuaciones de los tipos de interés oficiales. Por ejemplo, si se calcula la cuota de una hipoteca a tipo variable de 230.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, referenciada al euríbor y con un diferencial de 0,99%, la cantidad a pagar cada mes durante el primer año del préstamo es de 822 euros. Sin embargo, si se aplica un diferencial del 1,99%, la cuota a pagar mensualmente el primer año sería de 939 euros.
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Además, antes de firmar una hipoteca, el futuro propietario debe tener en cuenta que es posible negociar el diferencial con la entidad bancaria si se cumplen determinadas condiciones. La contratación de productos vinculados, como un seguro de hogar o un seguro de hogar, suele implicar que el diferencial sea más bajo.
En cualquier caso, a la hora de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.
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