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¿Qué es el acta notarial de una hipoteca?

23/09/2021

El acta notarial es un documento cuyo fin es el de proteger al titular, garantizando que conoce los derechos y deberes que supone firmar una hipoteca.

A raíz de la Ley Hipotecaria del año 2019, una de las novedades que se introdujeron fue la obligatoriedad de firmar, con carácter previo a la firma de escritura de una compraventa de vivienda, un acta previa de hipoteca. Se trata de un documento en el que el notario da fe de que el comprador ha entendido la hipoteca.

Sin embargo, es común que surjan dudas sobre este documento, como, por ejemplo, qué información incluye, cómo debe prepararse el comprador o en qué consiste exactamente el proceso para completarlo. A continuación, se ofrecen las principales claves.

¿Para qué sirve el acta notarial de la hipoteca?

Uno de los objetivos principales de la Ley Hipotecaria es garantizar una mayor protección para el cliente, para lo que introdujo algunas modificaciones importantes.

Una de las más relevantes fue la obligación para el banco de entregar al cliente, con al menos 10 días de antelación, el contrato hipotecario para que pueda leerlo detalladamente y consultar cualquier duda.

La otra gran novedad fue la necesidad de que el cliente acuda al notario en dos ocasiones. En la primera, acudirá solo y el notario se ocupará de que conozca las condiciones del contrato que va a firmar; en la segunda, ya con representantes del banco, se procederá a la firma de la escritura hipotecaria.

Además del contrato, el banco remite otros documentos al cliente para su revisión. Uno de los más importantes es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que contiene la información personalizada sobre la hipoteca. De este modo, podrá conocer con antelación todas las condiciones del préstamo, siendo un documento vinculante, es decir, que se considera como la oferta formal de la entidad bancaria hacia el cliente.

Otro documento que recibirá es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que informa sobre las cláusulas más relevantes del préstamo, incluyendo los potenciales riesgos que este conlleva y otros elementos como si existe algún coste por el vencimiento anticipado de la hipoteca o el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.

Junto a la FEIN y la FiAE, el banco remite al cliente otros documentos como una simulación de las cuotas hipotecarias, una copia del contrato o las condiciones de las garantías de los seguros.

¿Cómo comprueba el notario que el comprador entiende la hipoteca?

Es durante la primera vista donde se suscribe el acta previa de la hipoteca, algo así como un examen que debe pasar cualquier cliente ante el notario antes de dar el paso de comprar una vivienda a través de una hipoteca. Este profesional revisa junto con el interesado las condiciones del préstamo, verificando que cumple con la ley y que conoce los derechos y las obligaciones que derivan de aquello que va a firmar.

La Ley Hipotecaria fija que la reunión debe tener lugar en la notaría, donde el notario leerá al cliente las condiciones de la hipoteca, explicándole en detalle las características principales de la misma. Una vez ha manifestado su conformidad, el notario le realizará algunas preguntas para comprobar que ha entendido lo que conlleva el contrato hipotecario.

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Las respuestas a estas preguntas son de ‘Sí’ o ‘No’ y, en general, son asequibles para cualquier persona con cierta educación financiera que haya dedicado un tiempo a revisar el documento que le habrá remitido con anterioridad su entidad bancaria. De hecho, suelen ser cuestiones básicas que tienen el objetivo principal de demostrar que la persona no solo ha entendido en qué consiste el préstamo hipotecario sino también las consecuencias que se pueden derivar de su posible incumplimiento.

Lo más probable es que el notario considere que el cliente comprende las condiciones del contrato y se proceda a la firma del acta notarial correspondiente. Este documento se enviará al banco, pudiendo ya entonces concretarse una fecha para volver a acudir a la notaría y, ahora sí, junto al notario y el representante de la entidad bancaria, ratificar la escritura de la nueva vivienda.

¿Cuándo se firma el acta notarial?

La ley establece que la firma del acta notarial de la hipoteca debe realizarse, como muy tarde, el día anterior a la fecha de la escritura, aunque lo habitual es hacerlo con un plazo de tiempo mayor.

En cualquier caso, la ley obliga al banco a explicar al cliente, de nuevo, todas las condiciones y las cargas que tiene el préstamo hipotecario con carácter previo a la firma de la escritura.

¿Cuánto cuesta el acta notarial?

De acuerdo al artículo 15 de la Ley Hipotecaria, el acta notarial nunca tiene coste para el cliente. Es decir, que los costes de notaría asociados a la hipoteca no forman parte de los gastos asociados a la compra de la vivienda.

Cabe recordar que el Consejo General del Notariado dispone de una plataforma tecnológica que permite el intercambio de documentación y de información entre los bancos, las gestorías y los notarios para agilizar los procesos. Entre otras facultades, esta plataforma permite al cliente llevar a cabo la libre elección del notario para la firma del acta notarial.

En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca es recomendable, a su vez, contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso y podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular.

 

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Fotografía de Owen Michael Grech en Unsplash
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